CFP供图
低迷近一年的南京楼市近期迎来“大爆发”。最新国家统计局数据显示，5月南京房价环比上涨0.4%，从3月以来实现“三连涨”。6月，在刚刚过去的端午小长假，南京新房认购量突破千套，创8年来同期新高。宏图上水庭院、正荣润江城、正荣润峯等不少在售项目喊涨房价。南京楼市上升“拐点”已开始隐现，接下来南京楼市行情究竟向哪里走？
第1问这一波楼市回暖，跟2009年2013年有何不同？
问
久违的“日光”“涨价”“抢房”等字眼近期又回归到南京楼市。有开发商甚至表示，“现在开盘销售8成已成为销售标配，如果达不到都不好意思跟人打招呼。”低迷一年的楼市，量价出现明显上涨。而这新一轮的楼市回暖，是否会重现2009年或2013年楼市的疯狂？
楼市有明显回升，但库存仍处于高位
@新景祥业务发展与咨询顾问中心副总王慧：
其实，最近热销和日光的项目都是改善项目，房价在2万/平米上下。而刚需项目的销售情况并没那么理想。低收入阻碍了刚需购房力的释放。今年下半年中端项目涨价以及新项目的高开，会带动整体房价稳步上扬。不过，不会出现2013年与2009年般的疯涨。
从全国来看，今年与2009、2013年市场不同。今年全国市场并未出现整体回暖，而2009年与2013年全国市场一片红。2009年楼市是经历了2008年的市场大萧条，政策的放松释放了一大部分投机需求。2013年同样面临严重供不应求，而且限购形同虚设，释放了很多前期被限购限贷打压的需求。而近期，南京楼市有明显的回升，但是库存量仍然处于高位。
第2问首套房贷利率会继续收紧，还是会有放松？
问
今年上半年，央行两次降息，房贷环境持续宽松。但为何银行的房贷优惠迟迟不来，反而，更有传言首套房贷款利率95折的优惠也将被收回？
95折优惠收回，短期内应不可能实现
@银行房贷负责人：
深圳等一线城市确实出现了利率优惠回调的现象。而南京，也有银行的首套房贷利率优惠小幅收紧的情况。目前中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等最低都只能给出95折的优惠。部分银行95折的利率优惠也只针对合作楼盘，除此之外的个人贷款都需要按照基准利率办理。“95折优惠收回”短期内应该是不可能实现。
不过，也正是因为银行连续两次降息，五年期贷款利率从6.15%降为5.65%，相当于在原来的利率上打了近9折的优惠。有报告称，预计央行年底前还将下调存款准备金率，基准利率下调窗口行将关闭。
第3问开发商流行联合开发，买房该认准哪家品牌？
问
明发世茂荣里、保利朗诗蔚蓝、远洋绿地云峰公馆、世茂招商语山……今年南京楼市诞生不少两家房企联合开发的新项目，俨然已成一种趋势。而一般购房，开发商的品牌是很多买房人关注的参考要素，比如南京人对仁恒品牌的认可。面对目前市场上联合开发的楼盘，买房时到底应该认准哪家品牌？
购房人需了解实际开发操盘方
@南京守正房地产顾问有限公司总经理马达：
早期，南京比较典型的联合开发项目是朗诗保利麓院项目，不过朗诗和保利在该项目上是分地分项目销售开发，所以并不存在品牌的问题。而今年开发商之间联合开发的模式多种多样。购房者需要去了解项目开发商具体的合作模式，更关注开发操盘的一方。比如保利朗诗蔚蓝，两家房企共同出资参与建设、产品打造，发挥各自的优势。也有项目是一方房企仅作为投资方，另一方负责开发操盘。
联合开发的项目，合作者之间强强联合，工程质量互相监督。但是也不排除开发商联合开发过程中可能出现观念不一致或者矛盾，影响整个项目的进度与销售。
第4问河西地价破2后，下一个地王会出现在哪？
问
截止到目前，2015年上半年南京共成功出让16幅地块，实际出让面积共75.69万㎡，土地成交金额达近7年的第三高。其中，四大板块出现新地王，北京北辰更制造了南京新单价地王，21203元/平米。据统计，近5年多个板块地价涨幅在150%以上，南京多板块地王已跨入“万字头”，地价走高趋势明显。下一个地王会出现在哪个板块？
除三郊区外，其他板块都可能出“地王”
@南京大学城市科学研究院副院长胡小武：
南京今年上半年的出让面积创造了近7年的新低。土地在供应环节的缩减，无疑让开发商对于土地的哄抢更加激烈；此外，一些外来房企争先恐后地想要进入南京，甚至暂时抛弃了“一切以利益为导向”的原则拿地。以北京北辰举例，它具有北京国资委开发背景，在北京市场做得很大，不像民营企业一样精打细算。
但是，你永远也不用担心开发商会亏本，“只有买错的，何时出现过卖错的？”如果这块地能卖到3万块以上，还是有盈利空间的。品牌房企在建安成本、精装成本等方面的管控能力很强，设计图纸、园林景观与采购环节都自成体系，成本较低。
除了郊区的六合、高淳与溧水，南京任何一个板块都还有可能出现“下一个地王”，包括刚刚诞生过新单价地王的河西。“像城北尧化门、江北高新区等板块，目前地价还处在相对较低的水平，未来出现新地王的可能性很大。”
第5问未来房价仍有成长空间的，是江北，还是哪里？
问
在2年前，南京房价仍呈现明显的“321格局”，即：主城核心区3字头、河西城东2字头、江宁江北仙林等板块1字头。然而随着城市的扩张与发展，原有的“321格局”已有大幅改变，十年前，多数人错过了河西，十年后的今天或更久，哪些区域的房价尚有增长空间？
不止江北，奥体南、燕子矶、南站板块都有空间
@蓝风机构副总经理翁忠平：“321格局”已经开始模糊，区域与区域之间的价差绝对值没有以前那么大，价格之间也有很大的交叉。未来哪些区域的房价尚有增长空间？总体上来讲，房价的成长空间与整个城市的发展规律与格局紧密相连。目前南京四大区域仍有不小的发展空间，分别为江北新区、奥体南、燕子矶板块与南京南站。
江北新区是市政府重金打造的新区，随着市政建设的落地、产业基地的引入，前景可观；奥体南部地价最高已达1.5万/平米，但售价却在2.2-2.4万/平米之间，与河西中部的价差十分明显，随着河西中部房源越来越少，奥体南配套的逐步兑现；燕子矶新区的打造受到了政府高度重视，想要打造成“城北的河西新城”，目前政府在体育公园、教育、城市建设上都有相应的规划进程；南京南站的发展速度，从目前来看还略缓慢，但一旦红花机场搬迁，该区域的打造必将提升。“大校场地块”是南京主城区最后一块可供规模开发的地块，未来将打造“智慧新城”。在城市规划蓝图上，智慧新城与南京南站彼此呼应并紧密衔接，“南进时代”也是大势所趋。两年内，江北新区、奥体南、燕子矶与南京南站的房价有望分别达到10%-15%、20%、10%与15%的增幅。
第6问近期纷纷涌现的“日光盘”，到底是真是假？
问
楼市究竟有多火？“日光盘”出现频次的多少可直接衡量楼市实际温度。如今愈演愈烈的“日光”噪点，到底是真是假？
开发商口中的“热销7成”往往只卖出4-5成
@同策咨询南京公司副总经理杨锐：
“日光盘”是楼市现状回暖信号的一种表现，但是并不能以此来断言楼市已彻底回暖。从“日光盘”的诞生区域来看，目前主要集中在河西地区、南站等改善性板块，属于个别现象；而刚需市场的表现却不尽如人意。
这里主要还是跟供需结构有关。目前在南京的5.3万套库存量中，两江板块可能占据了6成左右，再加上新增供应量也不小，所以整体表现一般；与之相反的是改善市场，库存、供应量相对较小，此前一直被压抑的改善需求新增购房热情很高，自然会产生热销现象甚至是“日光”。
不过，“日光”“时光”这样的词汇多是开发商为热销做的“精美包装”。在此前市场偏冷的时候，开发商口中的“热销7成”往往要打不小的折扣，可能实际上只卖出4-5成。
