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中国富人阶层选择海外资产配置的方式正在不断增多，从最初的开设餐厅、超市，到购置地产、农场、酒庄等等。
经历了中国地产黄金十年的国人，在选择海外资产配置时，大部分还是会对房地产感兴趣。西雅图家园区域中心总裁张敏在美国深耕房地产26年，在她看来，这些来自中国的资金，已经成为当地项目融资渠道之一。
不过张敏仍提示海外置业需要防范风险，那些目的就是为吸收资金而开设的项目，需要投资人小心甄别。
1989年，27岁的张敏成为彼时国内那一拨赴美大军中的一员。她现在回过头来描述自己的经历，发现其实老早就和房地产业有了不解之缘。
张敏出生于四川成都，1978年，她成为重庆医学院文革后招收的第二批学生。在1982年毕业之后，张敏继续进修过一段时间。彼时的中国刚刚进入改革开放的大潮，张敏说自己也属于不安分的那一类人，毕业三年后的1985年，她南下深圳，并没有从事医疗行业，而是成为一家建筑公司的员工。
张敏到深圳不久，这里就冒出一个热词“深圳速度”。在1982年11月～1985年12月的37个月期间，中国建筑第三工程局一公司在承建深圳国际贸易中心大厦时，创下了三天盖一层楼的速度，这在当时的中国是绝无仅有的。
张敏在深圳呆了4年，她亲眼目睹了荒芜的农田变为高楼大厦，她在这期间积累下的对房地产行业的理解，成为她未来在美国创业的敲门砖。
1989年，深圳已经是遍布各种企业，后来著名的“百万劳工下深圳”即发生在这一年，大家都蜂拥前来淘金。而张敏则在这一年选择了赴美，开始在异国他乡的创业之路。
在美创业，以出租型地产起步
张敏在美国西雅图落脚，不久认识了现在的丈夫麦克，两个人一起合作成立了西雅图舍柯地产，专事房地产开发。
经过调研，舍柯地产在美国起步选择的方向也是住宅地产。美国的住宅地产分为两种类别，一种是可分割出售产权的小业主型公寓，一种是出租型的大产权公寓。前者属于一次性销售，回款更快。后者是地产开发商自持产权，回款慢，但是较容易做大企业资产。
舍柯地产将目标专注于出租型房地产。张敏说这是深入分析了美国房地产市场后，做出的与中国房地产不同的选择。“中国房地产实际上应该叫地产，其大量回报来自于地段和地皮的增值。而美国房地产做到最后，其实是玩金融，竞争最终的结果并不取决于商品房是否热销，而是看业者金融手段的高低。”
而房地产商成本的高低，主要来自于金融机构融资的成本。张敏举例说，如果一个中国企业初来乍到，想找美国银行融资，其代价会十分高昂。而如果建立起了自己的信用，融资成本则会很低。
舍柯地产一开始的策略就是逐步发展出租型房地产，这样不但资产可以做大，而且信用积累可以沉淀，既然竞争拼的是融资成本，那么这条路就可以走得通。截止到今年，舍柯地产已经成功开展房地产业务26年，其在大西雅图地区开发了十几个地产项目，包括高档公寓、酒店、商业地产和养老公寓等，覆盖大西雅图地区包括西雅图市中心、默瑟岛、贝尔维尤、兰顿市、柯克兰等地。
美国地产行业正在稳步增长
张敏说，数十年来，美国地产行业实际上保持了总体平稳发展，然后2008年经济危机压制了美国房地产发展，大部分没有过硬实力的地产商都难以幸免。但自2012年开始，整个地产行业开始回暖；西雅图地区的房地产涨幅在全美国位列前茅。张敏判断，在未来五年内，美国的房地产业将持续稳步增长，西雅图作为高科技的摇篮和宜居城市，吸引更多居民的同时，也刺激着当地房地产的加速发展。
这使得舍柯地产的出租型产品又锁定在高端上，舍柯地产的公寓出租对象是年收入6万美金以上的白领。张敏说，这个收入划分下来，租客几乎都算企业的管理层，受经济周期波动的影响较小，能够保持出租率。后来的几次金融危机也证明，尽管受到冲击，但并没有像其他竞争者那样失去现金流而倒闭。张敏说在低谷期，其只是放慢了发展脚步。
在美国市场，出租型房地产和出售型房地产的比例各占一半，但热门城市的出租比例要高于流动人口较少的城市。西雅图虽然人口流动相对稳定，但得益于这个区域的高科技企业发展，其出租产品比例更高。
舍柯地产在发展初期遇到的大客户来自微软。彼时正是位于西雅图的微软飞速发展期，员工人数暴增。张敏在贝尔维尤修建了多达1700套公寓，全部出租给了微软员工和微软配套企业。
美国房地产业受累金融危机
张敏用舍柯地产目前正在开发的一个项目来说明经济周期对美国地产行业的影响。
这个名为南港的项目位于西雅图华盛顿湖畔，其地块是1950年代被美国政府强行关停的一个火电厂。舍柯地产于1999年将其买下，经过两年整治，拿到政府批文后开始动工。
因为地块面积颇大，为了在舍柯地产能力掌控范围内进行开发，故而将整体项目分为四期，前两期工程为383套高级公寓。用了6年时间，于2007年竣工投入市场。
很快金融危机来临，舍柯地产果断暂停了本应于2008年开始动工的第三期酒店项目。后来证明张敏和舍柯地产的选择非常明智，不少实力偏弱的小房地产商纷纷宣告破产倒闭。
舍柯地产在金融危机里也没有完全停止运作，不仅完成了土地权属的清理，还完全掌控了剩下的两期项目的地块，开始等待时机。
但一个企业显然需要一定的增速来维持稳定，沉寂两年之后，舍柯地产试图再启动项目。但整个美国房地产业均难以融资，银行对酒店类产品表现谨慎。
移民的钱来了
后来EB-5的热潮给舍柯地产打开另外一个融资渠道。
EB-5(Employment-based 5th category第五类优先就业型移民)是美国移民局USCIS的投资移民项目，由议会在1990年创立，旨在通过外国投资者的投资和就业职位的创造刺激美国经济的发展。
美国EB-5目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会。此类签证每年有10000个名额。根据此方案，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请"条件移除"，而成为永久居民。此方案的投资额为美金100万元。如果投资标的是位于目标就业区(Targeted Employment Area)，则投资额可降为50万美金。
EB-5项目政府并不提供担保，张敏说，这是美国政府的一招好棋，既规避了责任，又拉来了投资。张敏则提醒投资人需要注意项目风险。
在她看来，EB-5项目分为两类，一种是有成熟的项目，只是把投资移民资金当做一种融资渠道。另一种则是为了让投资移民资金落地，而刻意去立项的项目。张敏说，前者不管有没有来自EB-5的资金，都会进行项目推进，因为其立项前早就经过了谨慎的风险评估和论证，是依靠市场化手段来进行风险控制，其目的并不是拿移民者的资金，只是为了选择更低的融资渠道。而后者的风险程度明显更高。
投资移民要注意避开陷阱
张敏为了拓宽舍柯地产的融资渠道，也将酒店项目通过EB-5进行融资。在深入了解EB-5项目的过程中，她自己也发现其中乱象丛生，她设立的西雅图家园区域中心也希望尽力避开其中的陷阱。
张敏称，EB-5发展至今，已经有不少中国人通过进入不同类型的行业，希望完成投资移民。其中包括食品类、直投餐饮类、能源类、医疗类和科技类等多个行业。但实际上失败的案例颇多，张敏说，早期中国人希望直接投资餐饮，因为感觉门槛低，操作简单。但后来发现政府要求雇员中必须要请10个通过此纳税的美国公民，这个实际操作难度不小。以至于很多餐饮投资者最后并没有达到目的。
此外，让人眼花缭乱的项目背后陷阱密布。张敏回忆，广为人知的失败案例包括因为经营不善破产的南达科达州牛肉加工厂项目，因为虚假信息和宣传的密苏里州糖厂项目，以及融资渠道过于单一，资金链断裂的加州的中转车站项目等等。
张敏为此还分析了地产类项目的优势，包括顺应当前经济发展规律、稳定性高，可预见性强，开发商的经验和实力保障项目安全。但张敏也提醒投资人需要注意，也存在由于开发商经验不足、地点选择不当、项目管理团队经验不足、融资渠道过窄、资金需求量大等原因，而造成的地产项目搁浅案例。
寻找合作伙伴，专业度最重要
重庆晨报：实际上现在去美国投资房地产的中国人不少，这其中要避免哪些陷阱？
张敏：中国人喜欢在美买房，特别是现成的房屋。事实上如果能够集中起来，以3成或者4成的首付，再向银行贷款的模式，购买出租型公寓是非常不错的投资选择。但现在中国投资者还是希望以散户的形式，自己购置，自己管理，这就存在很多隐患。
美国一种人叫“专业租客”，其实就是老赖。他租下房子后，只付一个月的租金，房东还没法赶走他。这就会打官司，会牵涉到法律手段来解决。另外还有一些租客在公寓内受伤，如果因为房东没有购买相应的保险，也会遭遇索赔。
此外，房东如果对美国法律不熟悉，还有牢狱风险。比如美国房屋生霉后，是交给指定机构来清理，法院会限期房东处理，如果房东交给自己的员工来干，法院会马上把房东抓起来。因为这种行为违反健康法，同时判房东藐视法庭，一般会入狱一年。这都是真实案例。
所以舍柯地产在开发出租房地产的时候，都是选择高端公寓方向，这样不容易产生老赖，同时因为租户档次高，产生问题的可能性也较低。
重庆晨报：你对希望投资EB-5项目的国人有哪些建议？
张敏：主要还是要甄别项目。现在EB-5项目大概分为标准示范项目、真实项目和虚拟项目三类，其成功率也是从高到低。
我们可以把区域中心(Regional Center)理解是一个基金管理机构，通过区域中心把投资款放到一起，投向一个项目。
标准示范项目是其中最优质最安全的类别，EB-5自1990年开始至今的25年中只有12%的项目能够获批标准示范项目。这类项目通过I-526(第一阶段有条件绿卡申请表)拿到绿卡的成功率相当高。但这种项目在目前的市场上可以说是凤毛麟角，因为其成熟度高，后期费用较高，对开发商的实力要求很高，因此小项目不划算，大项目才适合。
真实项目次之，投这种项目移民局也会批准一定名额，但不一定会足额批准。而虚拟项目几乎是摸着石头过河，如果投资人选择这种项目，最好等前面有一个批准案例再下叉。
重庆晨报：你自己的南港项目有哪些优势呢？
张敏：它是目前市面上非常少见的“标准示范项目”，省去了投资人考察和尽职调查的时间，增加项目的安全和可靠性。选择南港项目，根据移民局的官方解释，其审批时间和通过率在原则上，要高于所有其他项目。
项目所在的西雅图是美国最宜居的城市之一，也是最适合儿童居住的城市。重视教育，治安有序，气候宜人，绿化覆盖率高，人文素养普遍较高。
选择EB-5项目，很大的回报在于未来的子女教育、资产配置和家庭规划。
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去年10月项目已经动工，到目前为止，进展顺利，已经完成打桩和地基，开始地上建筑。
重庆晨报：你所在的华人圈子里，海外资产配置一般是哪些模式？
张敏：目前大多数的中国人在海外的资产配置还是主要集中在房产买卖，也包括土地的购买和地产项目开发，也有通过企业并购，拓展海外业务，分散投资风险；另外其他的方式，比如购买葡萄酒酒庄，购买农场，收藏艺术品等方式，也逐渐受到中国投资人青睐。从地域来说，北美、欧洲和澳大利亚依然是主流。
不过需要留意的是，海外资产配置，深层次的需求是选择的多样性和信息的高度分享和透明，对资产安全、对事业发展、对家庭规划的选择。
重庆晨报：中国人在美国投资还需要注意什么？
张敏：实际上如果能够很好的利用美国金融机构进行融资，会对投资很有帮助。这就需要找到合适的专业人士协助，这种专业人士不一定是中国人，是否具备高的专业度才是关键。
