人民网4月13日上海电(徐倩)“举债加速跑”，是宝龙地产目前的写照。
在4月10日召开的宝龙地产年度招商大会上，宝龙地产重申了其加速跑的战略规划。宝龙地产总裁许华芳宣布，在今年年内将在全国陆续开业六个项目，而一线城市上海将保持每年新增两地块的发展速度。
然而，高速跑步的宝龙商业地产的背后是融资成本高企，去化压力大的局面。
融资成本高企
宝龙地产日前发布的2014年年报显示，宝龙地产资产负债率高达63.94%，且连续三年呈现递增的趋势，数据显示，2012年宝龙的资产负债率较低为58.96%，而到了2013年却直接上升为63.62%。
除了近两年持续攀升的负债率之外，更值得注意的是宝龙的融资成本过高。
通过宝龙地产财报可知，宝龙地产的主要融资渠道为银行借款和发行优先票据，截止到2014年年底，宝龙的借款总额达到185亿元。其中银行及其他借款及融资租赁协议的借款约为147亿元，优先票据约为38亿元。
庞大的银行借款给宝龙地产带来利息高企的隐忧。数据显示，截止2014年年底，宝龙地产的总利息开支达到16亿元，较2013年上涨16.3%，在年报中，宝龙也坦言，总利息的增高是因为借款总额的增加。
除了银行借款外，宝龙习惯于利用优先票据作为其补充融资手段。据记者统计，自2009年上市后，宝龙地产6年间通过发行优先票据7次，总额达到145亿元。发行时间依次为2010年9月、2011年3月和9月、2013年3月和5月，2014年1月和9月。
通常而言，3-5年的银行中长期开发贷款利率通常不超过7%。而宝龙地产年报显示，上述优先票据的融资成本仅有一笔为9.5%，其他均在10%以上。以最近一次即去年9月发行的一笔总额15亿元的优先票据为例，利率高达10.75%，2017年到期。
在上述的举债中，可以发现未来几年宝龙也将面临偿债压力，据统计，上述借款中一年到期借款额约为42亿元，一年以后到期的借款额为142亿元。
去化压力巨大
从开创之初到企业上市到现在，宝龙地产还是延续着家族企业的管制。宝龙地产的开创者许健康，目前担任宝龙地产董事会主席，在打下江山后，退居幕后。如今，由许健康的而儿子许华芳担任宝龙的执行兼集团总裁，而公司的执行董事、宝龙商业集团的总经理则由许华芳的妻子施思妮担任。
许华芳接手宝龙地产后全面制定了宝龙的加速跑战略，在2011年许华芳接受媒体采访时就表示，宝龙持续看好国内三四线市场，未来五年之内宝龙城市广场要建成100个。
在加速跑的战略实施后，宝龙广场迅速在全国进行“攻城掠地”，重点在全国三四线城市布局的战略。
然而许华芳的战略布局却受到来自市场的严峻挑战：由于三四线城市市场低迷和消费能力限制，一方面宝龙城市广场在三四线城市的销售情况较差，甚至出现了住宅销售反补商业销售的困局，另一方面快速的扩张也使得宝龙资金链紧张，不得不高息融资和抵押融资，这也是造成上述融资成本高企的原因。
由于销售业绩的不佳，宝龙地产实施了战略布局的转型，把旗下商业广场的布局由三四线调整到一二线，提出了“以上海为中心，重回一线”的战略。截至2014年12月31日止，宝龙地产实现合约销售额约为106.48亿元，较2013年同期上涨约13.6%。实现收入约为96.63亿元，较2013年同期上升约33.1%。
尽管如此，宝龙现在仍然面临着三四线城市的去化压力。据宝龙地产官方网站显示，目前宝龙地产在全国共布局25个城市，47个项目，其中三四线城市的比例仍然达到60%以上，其中多分布在福建、河南、山东、江苏的三四线城市。
三四线城市的商业地产供过于求的局面尚未缓解。据易居研究院最新的一组研究数据显示：以河南洛阳为例，商业地产2014的供应量为689172平方米，而实际成交面积只有201142平方米；而无锡2014年的供应量在1318368平方米，而实际成交面积在597207平方米。通过统计，记者发现三四线城市商业地产普遍存在供应量失衡的问题。
另外，正常的商业投资回报期是10年，而三、四线城市由于经济发展水平偏低，租金比一、二线城市的平均水平会低很多，商业投资回报期一般在15年甚至20年。也就是说，宝龙城市广场未来还要经受较长时间的去化压力和资金回笼。
易居研究院研究员严跃进认为：“如果从商业地产的层次划分看，宝龙地产目前还是居于一个中间的水平。此前聚焦三四线，还是考虑到一个土地成本和后续发展优势。但实际上，过多布局三四线城市，反而影响了其销售进度。所以目前逐渐加强在一二线的布局，一是对过去城市进入策略的一个反思，二也是在前期积累的情况下，对于一二线城市优质地块有能力去获取。”
据最新的年报数据显示，2014年底宝龙地产持作销售的竣工物业资产接近62亿元，同比增长了75%，整体开发中物业资产达到137亿元，这就意味着宝龙地产到去年底的存货已经显著增长，今年去化压力较大。
鉴于此，在今年年初，宝龙地产确立了“去库存、提效能、做标杆、再突破”的经营方针，在上述方针中，“去库存”被提到了首位。
另外，宝龙地产也加快了已竣工商业地产的开业时间。在刚刚举办的2015年度宝龙地产招商大会上，施思妮透露了宝龙商业地产年度的开业计划，其表示：“今年会推出5个项目，也是今年会开业的项目，分别位于天津、江苏镇江、杭州下沙，重庆的河川，山东区域。 ”
而为了规避去化风险，宝龙未来继续将城市广场的布局更多得移向一线城市，许华芳表示未来会持续加大宝龙地产在上海的布局：“按照宝龙地产目前的计划，公司希望每年能在上海新增两个项目。”
