人民网北京4月13日电(卢志坤)龙湖显然对建造别墅更为专注和专业。继去年在北京完成10个别墅品类的布局之后，这家以建造精美的别墅而闻名的房地产商宣布，它在北京的第11个别墅产品将在今年上半年左右入市。
对于这个距离天安门只有几公里距离的别墅项目的推出，龙湖显得颇为用心。它为此安排了一场在房地产行业显得较为另类的产品发布会——好莱坞星光盛典似的手印签名，风格清新的推介短片，科技行业常用的简洁舞台演讲，钓鱼台国宾馆的礼仪规格。这一切，似乎想向人表明，以注重细节服务著称的龙湖，能够给它的业主带来王公府邸般的居住体验。
不过，让房地产业界更为关注的是，售价可能高达数千万元的西宸原著，在超级豪宅将会扎堆入市的北京市场，会面临着怎样的市场竞争格局。
根据亚豪机构统计，包括西宸原著在内，北京今年将有13个单价超过10万元/平方米的顶级豪宅项目扎堆入市。亚豪机构市场总监郭毅说，以今年井喷的豪宅供应量看，要抢夺极为有限的顶端客户群，一场血战在所难免。
龙湖也看到了这种面临的市场竞争压力。“我觉得(别墅市场)竞争的惨烈在北京是毋庸置疑的，”北京龙湖公司总经理宋海林说，“很难讲在这个市场里头谁能够笑到最后。”
不过，宋海林认为，相比于这些潜在的竞品项目，龙湖的优势在于，经过在北京市场的多年积累，目前龙湖已经形成了比较固定的粉丝群体，这些业主粉丝的忠诚度将成为龙湖在别墅市场的核心竞争力。
“龙湖的别墅市场有接近一半的销售来自于业主的推荐，”宋海林说。他表示，这些业主会比较享受龙湖提供的产品，尤其是龙湖提供的服务。在他看来，龙湖对自身能力的不断磨炼，以及对客户的尊重及重视，这些在行业里无疑是数一数二的。“这也是我们不断去做这种差异化竞争战略的信心所在。”宋海林说。
然而，摆在眼前的现实情况是，除了这些今年将会蜂拥入市的顶级豪宅产品以外，相对稳定的客群也使得整个豪宅市场可能面临着“僧多粥少”的局面。
中原地产统计数据显示，去年12月份，北京成交单价在10万元/平方米以上豪宅成交7套。去年单价超过10万元/平方米的豪宅成交共计30套，创造该类物业近年来的最高成交记录，超过了2011年的28套。此外，去年北京市场单价超过5万元/平方米的高端住宅成交1999套，低于2013年的2240套。
根据中央别墅研究院的研究数据，去年北京千万级以上非豪宅新增供应为2994套，其中成交930套，去化率约为30%。而千万级以上豪宅去年全年2284套的总销量中，新增供应量只占到4成左右，这也意味着，去年千万级以上豪宅成交超过半数为此前的库存产品。
与此同时，受宏观经济环境变化以及中央反腐风潮的影响，高端别墅市场的客群结构也在不断变化之中。
有业内人士曾经透露，高端住宅市场的客户极其重视隐私，有些客户的真实身份甚至连开发商也不清楚。据其透露，几年前类似“煤老板”之类的资源类客户就已经越来越少，同时受反腐影响，高端客户中官商阶层几乎绝迹，取而代之的则是财经、IT、媒体界等新财智人士。
宋海林认同此种观点。他说，如今客户结构发生了根本性的变化，这个对豪宅市场的打击还是不小的。“很多高端的业主选择去海外置业，包括一些高端的业主因为现在整个经济形势和环境因素导致他们已经从市场上消失了，所以整个客群结构在这个市场上发生了很大的变化。”
据莱坊住宅研究部的数据显示，2013年9月到2014年8月，伦敦500万英镑以上的物业，中国客户的购买比例为2.1%。此外，加拿大、澳大利亚、新西兰及欧洲等国家均称为国内高净值人群投资置业目的地。购买国内顶级豪宅和海外豪宅购买的客户群具有相当程度的重叠性，如何打动并留住客户似乎成了豪宅开发商今年面临的紧迫问题。
不过，在郭毅看来，北京高端住宅市场的情况也在悄然变化着。“去年销售的主要是一些库存豪宅，没有太多新的项目入市，”郭毅在谈到北京高端住宅市场的销售情况时说，“今年这些新入市的项目在产品品质上与过去的老项目相比有了很明显的提升，从产品的规划设计角度也更贴近当前的主流购房需求，(即)他们对居住品质的要求。”
郭毅表示，如今的豪宅开发商也更关注这些高端住宅的后期配套服务，并且对服务倾注了很大的精力，使得新近入市的豪宅与往年相比有了较大的差别。“所以从市场的交易情况来看，也不能拿往年成交的数量换成今年可能会成交的规模。”郭毅说。
亚豪机构的数据显示，今年一季度北京单价超过10万元/平方米的高端住宅总共成交了114套，甚至超过了过去几年北京这一量级豪宅的成交总和，即使剔除盘古大观项目异常的集中成交数量96套，北京一季度10万元/平方米以上的豪宅成交数量已超过去年全年成交总数的一半。
“这也表明，随着高端豪宅项目供应量在扩容，需求量也会随着供应量的扩容而增加。”郭毅对北京的豪宅市场表示乐观。她说，随着近年来能源型客户以及政商阶层对豪宅需求的减弱，补充的新贵财智阶层在财富的获得上更加透明、更加阳光，他们在消费上估计不会像过去的客群那样藏着掖着，因而她认为今年的豪宅市场成交可能还会增加。
宋海林认为，从近几年北京别墅市场的成交情况来看，北京还是有一些高端或者终极改善的需求，尤其是限购政策暂时不取消的情况下，每个人都会非常珍惜自己出手的机会，这将产生较大的需求量。
“而且从以往的几年经验来看，北京别墅市场还是会保持持续稳定的规模，只是看谁会更有能力把这批客户牢牢的吸附在你的身边，”宋海林说，“通过我们不断的经验积累，我们有更精准的客户定位，针对这样的定位有更精准的配置，有更符合客户需求的产品研发，这是龙湖的优势。”
