观点地产网“创客空间等于一个蔬菜大棚，有各种生物，我提供土壤，浇点水施点肥，很多东西就长得非常好，当然也会死掉一批，这都是很正常的。”3月20日，毛大庆在接受观点地产新媒体访问时如此形容他正在开始的新工作。
选择创客空间作为创业方向，源于毛大庆此前在万科时对于存量不动产的研究。“当时有几个不同的线索，比如北京万科跟链家合作时，看到链家有个关于住宅的模型，把存量房整合到一个平台上。这些模式在美国很多人都在做。”
此外，两会时也有提案提到把北京存量的写字楼、在京办事处限制的楼宇等存量资产变成社会上的医疗机构。“在万科的时候研究过把卖不出去的写字楼办成医疗设施，这些都是有成功案例的，北三环边儿上的宝岛妇幼以前就是闲置的存量。”
万科在存量房的研究、北京已有的一些案例以及国外的成功经验，都让毛大庆开始思考，如何把“弄不出去的房子转成其他用途”。
“商业地产的变革不是研究如何提供商场的经营效率，这不是根本，商业地产的变革来自于整个的经营方式的变革和经营思想变革，可能会营造出好多好多新的，也叫商业地产的模型，我做的这个事情也是一种商业地产。”
用开发商思维做创客空间
毛大庆毫不讳言，他所做的孵化器与“开复老师”做的不同，他是要用开发商思维来做创客空间，并笑称“其实还是没离开本行，除了房地产，别的我也不懂啊。”
据毛大庆介绍，国内做孵化器多以三种模式为主，一是风投思维，诸如李开复、徐小平等“天使投资人”。他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股，以未来企业成长获得的增值来获得回报；第二种则是房地产思维，依靠房租利差获利；再者还有两者混合的多级孵化，将上述两种收益模式相结合。
毛大庆还将孵化器的客户，其用熟悉的房地产术语归纳为“刚需、首改、再改”。简言之，刚需客户即为较为弱小甚至尚未到能够孵化的状态，这类客户支付能力较弱，但肯定是主流。首改、再改则是一些已经不需要孵化了的客户，其进入创客空间可能只是因为需要更灵活的空间。
“首改、再改的市场还是很大的，从投资回报的角度，肯定还是更需要这样的客户。”
事实上，在毛大庆宣布了他要做创客空间的消息后，市场即非常关心其要做的事情与潘石屹同样大张旗鼓搞的“3Q”有何区别。
毛大庆解释称，潘石屹做的还是“写字楼租赁”的模式，成本也相当高，算是一种重资产。而他要做的是“轻资产”，是拿社会闲置资产进行运营，并实现资产的最终升值。
“可能和酒店管理公司比较像，房主提供资产，我来就行运营，我成了乙方。”毛大庆透露，其已经有一批战略合作伙伴，“他们有存量资产，他们资产到哪儿我就去哪儿”。
不过毛大庆也意识到创客空间的风险，“这个事情的风险跟商业地产是一样的，一是能不能招租招满了，第二个是我能不能把成本控制下来。我也要面对竞争，这还不一定是蓝海，也可能是红海，但是它有成长和上升的空间，红海就红海吧。”
虽然嘴上谦虚地表示红海，毛大庆还是较为得意的透露，已经有很多“钱”主动找上门来了，并且多是一流的国际资本，至于客户，则是“比投资人更多”。
想知道主宰一个事情的人是什么感受
虽然已经不愿意话题围绕万科进行，但是让他作为职业经理人名声大噪的，恰恰是万科的平台。而关于是次的创业方向，毛大庆称则是运用了凯德的不动产经营思维。作为职业生涯里重要的两段里程，凯德和万科在其身上都留下了深刻的烙印。
新加坡是高度职业化的国家，作为新加坡房企中的佼佼者，凯德集团的职业经理人制度也较为闻名；万科则是国最为推崇职业经理人制度的公司之一。谈及二者的区别，毛大庆称，万科的职业经理人制度和凯德是“高度一致的”。
对于两家公司，毛大庆好不吝惜溢美之词。“这让我很惊讶，我从凯德过来万科几乎感觉不到什么变化，不用过渡，他们都给了我很多训练、培养。这两段加起来差不多二十年多的职业生涯，我可以说是上了非常高档的职业经理人学校，我是职业经理人的哈佛大学毕业的。”
虽然没有明说离职的原因，但仔细品味毛大庆的言谈，雪泥鸿爪并不难寻见。
一个有意思的细节是，阿里巴巴赴美上市当天，结束了董事会的郁毛二人去看了F1比赛，而彼时朋友圈里的热门是马云敲钟。于是毛大庆问郁亮，“传统房地产是否已经不在风口上了？.”郁亮答“是的”。毛又问，“房地产还能找到风口吗”？郁亮说，“未来的成长性在哪儿，风口就在哪儿。”
毛大庆称，这段话对其影响颇大，其后来反思，“不是房地产不好搞，是原来的模式不好搞了。”所以另一种“商业地产”创客空间，成为毛大庆的下一站。
另一个非常重要的细节是，毛大庆在访问中表示，其特别羡慕那些初创企业的人，“我想知道主宰一个事情的人是什么感受，当了一辈子职业经理人，我想体会自己控制事情发展的感觉。”
毛大庆指出，创业者多是具有企业家思维的人，而职业经理人更多的是执行。“有人在用企业家思维来做职业经理人，但很少。”
以下为毛大庆接受观点地产新媒体访问的现场实录
提问：想问毛总关于创业的一些想法，比如说您是从哪些方面考虑到这件事情，您觉得这件事情有哪些方面的意义，才启动这样一个概念？
毛大庆：从大概去年年初，我在参加北京市两会的时候，有委员提出建议北京这类大的城市应该逐渐地学习欧美、特别是美国的，一些对于存量不动产的研究工作，同时在那个时候我们还有几个不同的线索在研究存量不动产。
可能你们记得，当时丁长峰丁总带队，和北京的链家也有过一次探讨，链家也做了一个非常有意思的模型，但是他们是针对住宅做的，就是把北京市的存量住宅整合在一个平台上，相当于一个持有人，然后把它再重新包装，在租赁市场上再租出去。这种模式在美国早就已经在做了。
当然两会的时候也提到把一些存量的写字楼，包括政府改革之后楼堂馆所的退出等等的问题，包括在京的一些办事处闲置房产，怎么把它激活。当时在两会上有港澳委员提出向国外学习，把这些存量不动产变成一些社会上的医疗机构。其实已经有案例了，我在万科的时候在研究，把一些卖不出去的写字楼变成一些专科医院。
北京有几个比较有意思的案例，你们可以关注一下在北三环台湾人办的宝岛妇幼，那就是一个破写字楼，下面是一个破商场，开不下去之后，改成了医院，这个医院现在生意非常好，我去参观过几次。
不管是万科在住宅存量房处理上的研究，还是后来看到一些北京的经验，包括国外的经验，都是把一些弄不出去的房子转成其它性质。比如说我们去年还研究把一些商业地产空间做成教育的奥特莱斯，北京万科已经在做这个工作，在昌平那边在研究这个东西，有很多的种类。
我去年在很多次会上说，商业地产的变革其实不是研究商场怎么提高经营效率，怎么把它的商户从卖衣服变成做餐饮，其实这都不是根本的解决办法。商业地产的变革来自于经营方式的变革和经营思想的变革，可能会营造出好多新的叫做商业地产的运营模型，我这个事情也是一种商业地产。所以仍然万变不离其宗，没有离开我原来研究商业地产这件事，这是一个方面。
第二个，在过去这一年多里边，我在万科研究商业地产的时候，其实我也在思考，商业地产是个什么东西呢？商业地产就是个房子，里边可以卖衣服，也可以卖吃的，也可以做电影院，也可以卖儿童的活动场，也可以卖办公室，这都是可以卖的。其实你到欧美，比如加拿大温哥华、美国去看，人家很多商业楼，半座楼里面都是好多家私人诊所，你说这不是商业地产吗？它也是商业地产，只不过业务形态是医疗。所以我在这个过程中，我就在想一个问题，一个商业空间它本身这个空间的资产价值怎么释放，它有什么释放方式，我做了一些相当深入的研究。
比如说把什么东西放在这里边，每平米投资回报率高、租金回报率最高呢？是甲级写字楼高，还是乙级写字楼高，还是共享办公室的成长性好呢？可能刚开始创业空间的人付不起太高的租金，可是它的成长性好。
我搞这个其实还是在搞商业地产，只不过我对商业地产的想法可能更传承了很多凯德置地的思路，因为凯德在商业上的看法，完全就是从资产的投资回报上出发，因为它后边就得对接投资人，就得对接资本市场，他所有的老板都是资本市场，我们都是运营商。站在运营商角度上怎么看这个问题，这是第二点，就是我在研究什么空间回报率高。
第三，确实感觉中国房地产的变化是很大的，大家从前年底还不太接受，到去年从万科开始学习互联网思维。互联网思维我在好多论坛上都讲，是什么东西呢？其实就是变成渠道很重要，怎么发现客户很重要。原来开发商还管什么发现客户？都是客户找上门，现在要开始发现客户。开始住宅要找客户，后来变成商业地产要找客户。我在万科，我们研究了一年O2O的这些东西，实际上是什么呢？就是发现客户。我们跟百度V-in那个系统，就是要发现客户，还要研究怎么把人家那个弄到我这儿来，把客户搬过来。
这些思想底下我想了很多，其实我们要把不同商业空间里的客户，搬到我的空间里边来。比方说我们传统的写字楼盖了这么多，原来就是租，而且写字楼不可能给租三个月、五个月，那样给你的也不是什么好写字楼，服务也不完善。我们在想，一个什么样的空间，能把原来非常死板的办公楼租赁的办法挪到我们这里边来。
我现在考虑这个问题的出发点跟社会上搞孵化器的人就不一样，因为我不是搞投行的，我也不是搞IT的，我还是搞房地产的，所以我做这个创客空间的角度还是房地产人的出发点。但是房地产出发点可能有我们特别的优势和特别好玩的地方，因为我对客户的理解可能会好过做投资的和做IT的人，这是一个我想讲的问题。
我们看见了需求，所以确实很多点上都给我启发。去年阿里巴巴上市那天晚上，我跟郁总在新加坡开董事会，晚上开完会之后，他说带我去看看F1方程式比赛。那天晚上马云在纽约敲钟，所有的朋友圈都在说这个事。后来我就问郁总，我说你看他这个现象说明了什么？郁总说，其实就是找到了风口，在国际、中国发展的这个阶段的风口，他自然就飞出去了。后来我又问，我们传统房地产是不是已经不在风口？郁总回，可能是这样的，我想确实是不在那个风口。我说我们还能不能找到风口？郁总说肯定能。我说那个风口在哪儿？他说你看什么东西未来20年是成长的，那个就是风口，你找到那个成长性就是风口，这句话就给了我很大的启发。
成长性在哪儿？房地产的成长性没有了吗？我说肯定有。刚才我给你们举的宝岛妇幼的例子，北京那个破楼，要扔在那儿一分钱不值，现在这个楼回报率好得不得了。楼还是那个楼，装修就花了大概几千万，一个破楼就变成一个回报率极高的楼，这是什么？因为需求。
商业地产真不在乎那楼长什么样，在乎你找没找到需求。今天跟你们说了半天这个事，还是谈中国商业地产的问题，其实我们接下来这个国家的发展阶段，我刚才提到第三点，就是我对这一年行业变化的关注，我觉得确实有两点是特别有意思的。
第一，中国最大的一个跟房地产相关的缺憾、到今天都不完善的东西，我从凯德说到万科、10年也没看到有大变化的东西，就是资本市场和房地产的自由接驳。在2008年次贷危机的时候，当时我在十多个大学做巡回的讲座，我从金融事件，美国的金本位的脱钩，讲到美国为什么次贷危机，讲到中国为什么商业地产始终搞不好。
其实美国和中国是两个极端，一个极端是太自由的资本市场，就弄出那么多种乱七八糟的产品，最后连出了事都不知道根在哪儿。但我们中国是资本市场太不灵活，就是靠银行，然后就是民间借贷，搞出一堆高利贷，所以温州的问题就发生了。我说为什么我们的REITs、基金始终不能放到大的台面上来，为什么人大的立法都迟迟不能落实？
这个情况又导致持有型物业、经营性物业弄不下去，所有人都急着想卖，所有人都想拆散了卖，所以就使国外基金在中国有市场有很多收购。我觉得这个事情随着中国经济体制下一步深化改革，一定会在这届政府解决，我觉得这个事情已经呼之欲出了。
第二，通过这个事我又想到了，持有性的经营性不动产未来会有非常蓬勃的生机。我一再说，我这个转型也罢，做了了新的事创新也好，我也丝毫不认为房地产没有搞头，我是认为原来的那种模式不好搞了，原来那个模式太初级了。今天把中国房地产这20年的发展模式、经营手段拿到美国华尔街跟人家讲，人家听都不听，那是多少年以前的事。
去年纽约马拉松，我跟王文金同志在那里足足待了三天，拜访了将近10个美国的投资机构和做金融的企业，他们早就进入到用资本市场和经营性物业的对接，做出各种各样的东西。实际上最后回过头来还是丰富城市的生活形态、老百姓的服务业态，这个东西是推动社会进步的。
这是一个大问题，也是引起我大量思考的问题，我因此也发现了这里面好多经营的种类。我认为未来在中国做商业不动产的经营会是一个大事业，只不过这个东西不是你们认识的那个购物中心。
