马鞍池大厦一套装修房， 189平方米，首拍起拍价为330万元；南塘住宅区3组团一套115平方米的毛坯房，二拍起拍价为145万元。随着银行对不良资产处置力度的加大，我市进入司法拍卖市场的房产数量在不断增加。据相关统计数据显示，从去年3月以来，市区二手住宅司法拍卖挂拍数量达700多套，挂拍数量与成交数量均呈上升趋势，但成交率却在下滑。
挂拍数量明显增加
一般而言，法院拍卖房，是指那些遭法院强制执行拍卖的房屋，其产生原因主要包括拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。
随着越来越多的拍卖房源进入温州市场，通过司法拍卖购置房产已成为人们购房的又一渠道。根据朗兆房产机构提供的数据显示，去年3-6月，市区二手住宅月挂拍数量在30套上下，成交率都在94%以上，其中3月、6月成交率达到100%；去年下半年以来，挂拍数量与成交数量均明显上升，尤其是12月挂拍数量达到约160套，成交95套。不过，值得注意的是，房源成交率却在不断下滑，尤其是上月成交率下滑到了45%，且一拍成交率也在急剧降低。
相比普通二手房，拍卖房的起拍价往往会低出不少。尤其是通过司法程序拍卖的房产，一般房产产权都较为清晰，且能与银行协商办理按揭贷款手续，因此受到不少市民青睐。但随着近几个月挂拍数量的不断增加，这些拍卖房的成交率开始呈现下降趋势。
记者点击进入淘宝网司法拍卖房产专区仔细查阅发现，近年来，我市房产拍卖数量一直呈递增的态势，尤其是户型面积在144平方米以上的中高端非普通住宅挂拍量增加尤为明显。据了解，这些高端住宅因为户型面积大、总价高，因而在一定程度上影响了房源的成交量。
大套型房子成交难
据介绍，拍卖中高端住宅的被执行原因，不外乎以下几种：一是民间借贷纠纷；二是企业与银行之间的债务纠纷；三是因夫妻离婚案件引发的财产纠纷。但归根结底，公司经营不善是房产被拍卖的源头。
记者在淘宝网司法拍卖房产专区频频看到挂着“流拍”二字的房源，一些大套型房源甚至出现多次流拍。如蒲中路同人花园某181平方米住宅首次拍卖流拍，七都岛中岛二期一套315平方米的别墅二次拍卖流拍，国际花园一套270平方米的房产二次拍卖流拍等。
据业内人士分析，相比普通公寓，大面积住宅之所以容易流拍，主要原因在于总价过高。此外，拍卖房相对苛刻的付款条件也使得部分买家望而却步。一般来说，拍卖前买家必须交纳一定额度的保证金，像前几日刚流拍的一套国际花园的房子，评估价为676.2万元，保证金就需要45万元。剩余的尾款一般也要在拍卖后约一个月内打到法院账户。
“虽说现在司法拍卖的房子也可以办理银行按揭贷款，但这么短的时间内要筹集大笔购房款，对于普通购房者而言还是有点难度的。”一直关注法院拍卖房的谢先生坦言。事实上，由于近几年我市民营经济的不景气，高端住宅市场的主力消费人群数量在减少。大量高端住宅拍卖房的出现，也从另一个侧面说明了这一点。
据相关人士介绍，拍卖房如果一拍不成功，二拍三拍的起拍价会逐步降低。假如三拍还不成功，那么可以进入“变卖”程序，也就是不设保留价的拍卖。一般来说，高端住宅因为总价高，第一轮拍卖就能成功交易的相对较少。
“捡便宜”还须懂技巧
因为淘宝司法拍卖被一些人视为“捡便宜”，一些上了年纪不会操作淘宝的人就急了。相关人士强调，竞买人一定要通过正规平台竞拍，事先多跟法官沟通，了解房子的细节。且在缴纳保证金和使用支付宝账号最好用实名。
值得注意的是，拍卖之前做足功课很重要。购房者要详细阅读拍卖须知和流程，并应尽可能全面地了解房产信息，最好进行实地踩点查验。明确房屋产权情况，能否办理过户手续，查看房屋是否存在瑕疵，是否有拖欠水费、电费、物业费、维修基金等情况。同时，还要明确具体税费情况。
明确标的物之后，购房者应根据自己的需求和承受能力，定下自己的心理价位，以便在拍卖过程中理性举牌，免受外界干扰。根据近年来拍卖的情况来看，有时候三拍的成交价可能比二拍价都高，因此购房者一旦发现二拍时价位低于心理预期，就可以考虑出手了。此外，拍卖前，购房者还应特别注意房子是否有优先购买权人，以及能否办理贷款等问题。
