其次，购物中心土地供应趋难与商业资源短缺倒逼产品升级。
购物中心对城市能级、人口与收入、区位地段、综合体面积、商业立地模型等都有很高的要求，但是，目前国土资源部关于净地出让、禁止项目换土地对商业购物中心的土地获取(勾地)产生明显的约束，地方政府旧城改造的放缓、城市更新难度加大和拆迁资金不足也对城市商业中心建设产生不利的影响。有的城市商业地块拆迁迟迟推进不下去，也困扰着商业地产企业的快速发展。
同时，商业地产企业的商家资源积累、商家资源的能级也对购物中心招商率与开业率极具考验，一旦招商、开业不成功，不但影响项目本身，更影响企业对政府和商家、小业主的承诺。
因此，在项目商业策划定位和产品规划设计前端，就必须对购物中心的客群进行充分细致的定位，并不断升级标准化的产品模型，确保商业业态与品类的分布适合当地城市客群需求。
最后，购物中心客群扩展与电商冲击刺激服务延伸。
大城市的人口基数大，购物中心只要做得不算太差，取其部分即可满足日常客流与销售额要求。但是，大城市是年轻人的天堂，年轻人的“喜新厌旧”、充满想像与热爱挑战，对大城市的业态创新、经营创新、服务创新带来压力，年轻人的个性化也催生了主题MALL、娱乐MALL、体验MALL等等，进而创新型购物中心引领了购物中心的发展潮流和时尚。
但对于中小城市来说，客群以本地化为主，偏中年稳定结构，且周边客群占了绝大部分，客流没有那么丰富，因而更多必须采取全客层定位，并更贴近当地需求。儿童业态对于中小城市更具有吸引力，并带动全家庭消费。常州新城吾悦广场常常看到祖孙三代一起逛商场，周末全家其乐无穷。
餐饮、零售、配套的333制业态分布基本成为范本，餐饮带动人流，零售保证租金，配套覆盖多样性需求，形成目前购物中心去百货化、抵御电商冲击的基本形态。
电商冲击加速去百货化，并催生商业APP、社区O2O与商业联动，未来购物中心运用云平台、云商服务，带动5公里范围内配送，使购物中心成为另一种物流基地，变相扩展了购物中心服务的客流，实现购物中心的零售业绩提升。
作者简介：
欧阳捷现任新城控股集团有限公司高级副总裁。2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁，2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁，分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。
