【 摘要】：宝蓝股份于近日与北京市西城区政府签订协议，拿下“动批”重要组成部分天皓成服装批发市场的经营权，该楼总面积逾一万平米。宝蓝方面透露前期将投入超4000余万元在天皓城原址上进行翻新改造，整个改造预期2-3年完成。这将是首个正式参与“动批”原址改造的企业，也是首个参与该项目的产业地产运营商。关于改造后的用途，宝蓝方面计划导入金融互联网、高新科技、文创设计等产业。
产业地产运营商宝蓝拿下“动批”天皓成
1月8日，搜狐焦点产业新区从宝蓝股份(以下简称宝蓝)方面获得独家消息，宝蓝去年12月底已与北京西城区政府正式签订协议，将参与到北京最大的服装批发市场——动物园服装批发市场(以下简称“动批”)的产业升级改造当中。宝蓝将在西城区政府、中关村德胜科技园管委会、动物园管理中心、动物园小商品批发市场物业管理中心和该地区工商、法院等多级工作部门的协助下，逐步收回天皓成服装批发市场的经营权。天皓成服装批发市场曾是“动批”商圈的重要组成部分，北京动物园批发市场形成于上世纪80年代，主要由东鼎、天乐、众合、天皓成、金开利德、世纪天乐等几个批发市场组成。
“动批”外迁因起交通压力和安全问题
“动批”外迁消息曾被热议几年，于2014年上半年关注度达到最高。关于“动批”外迁的原因，西城区官方解释称，动物园地区有2万多个服装批发商，每年给西城经济带来效益约6000万元，但政府支付的交通、环境等管理费用超过1亿元。另外，由于流动人口较多，除交通问题外，改善地区治安环节也被视为西城区政府推动“动批”“腾龙换鸟”的原因之一。
“动批”腾龙换鸟原址或导入新兴产业
那么，“动批”外迁后，原址将如何改造？2013年5月，国务院确定中关村国家自主创新示范区空间规模和布局调整方案，其中北展园区的产业规划被描述为：“城市设计、时尚设计、科技金融”集聚区。据其他媒体消息：“‘动批’的低端业态转移出去之后，今后的业态格局就是以时装设计、时装展览展示为主，通过自主品牌提升‘动批’的档次。”北展指挥部有关人士表示，这是最理想的发展方向，但今后怎么做还要遵循市场规律，看市场的选择，政府主要是引导。
此次，宝蓝入场后，对于其刚刚拿下的天皓成，将打造成集金融互联网、高新科技、文创设计等多产业融汇的区域。由于“动批”地处核心区，该区域待改造楼宇不能推倒重建，唯一的办法就是在原来的基础上翻新改造。宝蓝方面介绍，天皓成改造时间预期为2-3年。项目改造完成后，宝蓝将以办公楼的形式向符合主导产业的企业出租。按照北京核心城区写字楼租金平均水平，改造后的天皓成租金或可达10元/平方米以上。
专治疑难杂症“接盘侠”宝蓝首席入局
那么，“动批”改造为什么首选宝蓝？
北京顺宝蓝庭投资有限公司总经理李然向搜狐焦点产业新区记者介绍到，此前参与“动批”原址改造的企业并不只宝蓝一家，一些国企背景的竞争对手也不在少数。在受邀参与“动批”原址改造的前期环节，宝蓝依靠其原有的旧改成功案例赢得了西城区政府的认可。
在宝蓝股份副总裁何猛看来，宝蓝20年的商业物业运营经验和4年的产业园区物业运营经验为在本次“动批”旧改项目中赢得试尝“头啖汤”的资格。
拿宝蓝此前旧改的成功案例来看，何猛认为宝蓝专治产业发展问题里的“疑难杂症”。
以位于海淀四季青桥的互联网金融产业园来说，这里原是一个海鲜批发市场。与“动批”遇到的问题一样，该区域也面临着产业落后，产值低，劳动密集，低附加值的问题。该区域还毗邻政府第二办公区和西郊机场，海鲜市场“脏乱差”的状态一直曾是当地政府的“老大难”。宝蓝接手后，根据国家主导产业和当地的主导方向，并结合产业的市场发展趋势，最终确定了“互联网金融”的主题产业。何猛透露宝蓝投入8000万对整个楼宇进行除框架以外的设备设施、机电、暖通、排水、通风、采光等改造，且以5A级写字楼标准进行改造。改造完成进行招商后，园区注册企业资本均在一千万以上，海淀国税也率先进驻，并占地七千多平。目前园区入住率达80%左右，保守估计将为区域政府贡献税收20亿元以上。
与海鲜批发市场一样的案例还有位于北京东城区的宝达大厦。这座楼原来楼下为市场楼上为住宅，地处交通节点，上下班高峰期和上下学高峰期总会造成拥堵，业态十分复杂。宝蓝接手后，根据前期调研数据，结合周边的学校资源将该楼的改造目前调向“教育培训”产业。旧楼改造后，吸引了包括“学而思”等大型的培训机构入驻，大大缓解了区域的交通问题，并改善了周边生活环境。
而宝蓝旗下的益园项目则从产权方面进行创新。宝蓝接手益园前，该园已空置2年，园区土地性质还是农村集体土地建设用地。宝蓝在接手后采用和土地产权方——西山村委会旗下设的村办企业西山公司，以分红的形式管理园区。在盘活这块集体用地的同时，西山村的村民还能定期获得该园区的分红。分红的红利则来源于该园区的二次开发利用。
而“动批”也面临着以上几个案例中区域发展的难题。何猛认为，“天皓成一万平米相对来说面积不大，但它对于整个区域的意义是不一样。动物园服装批发市场外迁，政府喊了很长时间，但这回是真正在动作。改造天皓成是一小步，但对整个‘动批’整体改造而言却是一大步。”而参与“动批”改造项目，对于宝蓝来说也是其从商业物业运营向产业园区运营转型升级的一大步。
那么定位于金融互联网、高新科技和文化创意的天皓成，将如何吸引企业入驻呢？
北京顺宝蓝庭投资有限公司总经理李然介绍称：首先，宝蓝将结合临近区域金融街的企业资源，收集一部分传统金融企业计划或已经布局金融互联网的需求，并将其导入；其次，宝蓝还将重点吸引消费金融和基金公司入驻；第三，结合西城区的文创主导产业定位和既有的文化名片引进文化影视、文化金融的相关企业入驻。据李然透露，目前已有几家大型企业入驻意向明确。
“动批”的改造也不光西城区一方发力，“动批”所在区域还同属中关村德胜科技园的范围。李然介绍，在日后的招商中，宝蓝会为入驻企业申请到中关村的一部分扶持政策。
目前，天皓成的商铺租约正在逐步收回，李然称，即便有些纠纷也没有不确定和没定性的纠纷。据了解，天皓成市场摊位的租期通常以一年为限，期满续约。今年年初，商户就已经收到不再续约的消息。
宝蓝欲设几十亿基金发力旧改
作为首个参与“动批”原址改造的产业地产运营商，宝蓝的野心不只天皓成一座。宝蓝方面透露，它们还希望参与到整个区域的改造当中去。而西城区政府也已与宝蓝签订了优先参与权。
日后，宝蓝还将专门为产业落后待提升的区域设立旧改基金，该基金总额预计达30-50亿元范围。资金来源主要由宝蓝出资、争取政府配套资金、社会资本等部分组成。李然称，宝蓝希望借由资本化和金融杠杆的手段发力城市旧改。
