人民网11月6日电(卢志坤)再过几天，龙湖地产(00960.HK)就将迎来自己在香港上市5周年的日子。
这个以建造精美的别墅产品而闻名的房地产公司，上市后始终保持着比较平稳的增长，它的战略布局，也从发迹的大本营重庆扩展到了全国的20多个城市。
但在一些分析人士看来，自上市头几年发展较快之后，龙湖的发展这几年有些趋于保守了。
不过，龙湖并不担心公司规模的问题。
沉淀商业地产
包括创始人吴亚军在内的众多龙湖地产高层都曾公开表示，做大规模并不是龙湖的首要目标，公司需要的是有质量的增长。
而回顾龙湖多年的发展路径，不贸然扩张显然已经成为公司的一种重要文化。
“龙湖不是惧怕未来，不是不敢面对竞争、不敢面对市场，”吴亚军在今年的中期业绩报告会上说，“但是我们做投资安排、财务安排，做存货管理安排的时候要基于安全考虑，这样才能持久发展。”
随后，吴亚军说出了一句后来广为流传的话，“未来行业可能会呈现很多的机会，但很多公司已经不能在场上踢球了。”
龙湖的这些发展理念被贯彻到各个地方公司。龙湖北京公司总经理宋海林11月5日在接受人民网记者采访时表示，从2011年之后，北京公司每年都比较平稳，销售额保持在80亿元上下。
宋海林说，龙湖的思路是做得更均衡一些。
“不管是北京公司还是集团，总体来看这几年没有做很快的扩张，”宋海林如此阐述龙湖的发展思路。
宋海林解释说，这些发展思路背后的逻辑是希望尽可能地控制存货，因为房地产企业去化率普遍不会太高，从集团来说去化率基本都是恒定在5成上下，差一点的在4成左右，好一点也不到6成。“基本上你干的越大你的存货也就越大，所以集团的总体思路还是控制这个规模，尽可能不要扩张太快。”
而控制规模部分也是出自商业项目上的考虑。宋海林解释，不快速扩张的背后是要把资金沉淀在持有型的物业上面。“通过10年的计划这样一个周期，使持有型的物业的利润贡献超过20%，2026年的时候超过25%。”
逐渐沉淀商业地产，是适应未来房地产行业告别高速增长之后，房地产企业能够依靠持续性回报的商业物业，获得持续发展力的基础。这几年房地产行业的大起大落，对很多发展过快和激进的企业造成了一定的打击，而稳健的发展思路则让龙湖在这几轮房地产的涨落中能够保持较好的状态。
但这样的理念也在影响着龙湖的“江湖地位”，房地产行业总有一些赌性在里面，而江湖排名属于那些敢于冒险的企业。
龙湖地产销售额连续两年徘徊于行业11-12名，今年的销售目标则定在了570亿元。相比于万科这样的龙头房企直逼2000亿元的销售目标，龙湖的发展显得有些缓慢，与它同一年登陆港交所的恒大地产，销售额已经超过千亿，就连融创中国也扬言要在今年赶超龙湖在大本营重庆的销售规模。
下半场的舞步
今年前9月，龙湖取得了323.8亿元的合同销售额，这与其全年的销售目标还有一些距离。
但包括CEO邵明晓和财务部会计中心总监赵轶在内的龙湖高管都认为，公司今年570亿的目标能够达成。在中期业绩报告会上，赵轶表示，以公司全年980亿元的存货计算，达到58%的去化率从而完成570亿元的销售目标，“是一定能达成的”。
去年，龙湖取得503亿元的销售规模，排行榜上位列第12位。在2009年到2011年，龙湖扮演的则是从183亿元到383亿元连续高增长的黑马。“其实你们关注龙湖的排名变化，远不如关注行业龙头之争的意义大，相比于排名，我们更在意的是有一个可持续的未来。”龙湖内部人士这样表示。
也是在去年，吴亚军在龙湖的内部论坛给所有员工贴了一封公开信。总结了龙湖之所以略显掉队同时又主动刹车背后的缘由。她说：“从2010年至今，龙湖的销售额持续上升，但相对增速经历了一个小小的‘V’型，这个‘V’的底应是在2012年，2013年的上半年已开始走出低谷从而开始爬升。”
但同时，她也对员工表现出了一种坚定的信心。“若要我站在两三年后的时点上来评价，这是一个漂亮的‘空中转体720度，再加直体前滚翻’的高台跳水。但我们的高管团队坚持战略导向，在关键时刻‘做了艰难但正确的决定’。”
这封信是在龙湖面临比较大的人才流失的背景下所打出的一针“强心剂”。近几年，龙湖管理层出现了一些关键人才的流失，这其中就包括执行董事陈凯、首席人力资源官房晟陶、首席市场官秦力洪、营销副总经理蔡雪梅、最年轻的营销总监邹墨远等。
据媒体引述龙湖前任高管的观点称，很长一段时间，吴亚军都在小心翼翼地协调创业元老、职业经理人、以及地方公司总经理之间的利益，以求达到权力的相对平衡——但这很艰难，不少高管对于龙湖未来的战略有自己的看法。
去年年中，吴亚军曾如是总结龙湖的减速：对2011年3月份市场进入下行周期和2012年4月之后市场回暖反应迟缓了一些。另外就是几个大区高管调整和营销团队重建降低了效率。
为了留住公司的高级管理人才并提高这些高级管理人员的归属感，龙湖近期也和其他多数公司一样，公司给这些管理人员提供现金让他们可以购买公司的股票。这其中包括公司的2位执行董事邵明晓和冯劲义，以及其他的高级管理人员和雇员。
上海易居房地产研究院研究员严跃进说，这些激励性措施树立了公司治理的一个新形象。“对于龙湖目前中型房企的角色而言，往往会面临高管离职的现象，这反过来对于商业竞争非常不利。”他说，“所以，通过给予股权激励的做法，既能够赋予一定的奖励，同时也能稳固高管层。这对于目前处于战略扩张的龙湖而言尤其重要。”
在龙湖员工看来，在当前的市场形势下，能保持20%左右的稳定是符合龙湖自身预期的，追求快速增长向来不是龙湖的目标。“老板从上市的时候就反复对员工说，龙湖首先追求的是活得长久，然后才是做强做大。”
吴亚军并不忌讳谈论龙湖的发展理念。在今年中期业绩报告会上，她说，龙湖的保守姿态是从2013年就开始的，不是从今天才开始。
“龙湖在2012年进的城市比较多，买地也比较多，但是在2013年买地整体偏少，开工量也做了大幅的调整，去年年终的时候新开工量减少了300万平方米，这使得我们现在存货量、负债率优于同行。”她说，“这是基于我们对房地产行业的整体认知，有一句话叫房地产行业已经进入下半场，这个行业10年的黄金时代已经过去，现在说是进入了白银时代。”
她进一步指出，“龙湖在铺排新的城市，又在做大量持有商业的情况下，如果不提前做战略性的安排，我觉得这个公司会非常难受。从这一点上来讲，我们是相对保守的，未来龙湖也不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓，在这个重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品质和品牌，迎接未来的这个行业可能到来的波动和泥泞期。”
