近年来，不断有奢侈品牌撤出外滩某号的消息传出。上海花大力气重修的外滩、一直被传要改造的淮海路东段上，一个个空铺像一双双空洞的眼睛，望向街上的人流。
这些沿街商铺的不景气，与奢侈品行业的下滑有着密切关系。面对严峻的市场环境，今天的奢侈品牌不再需要外滩的广告效应，而是变得更加务实，追求真金白银的销量。而外滩、淮海路传统核心商圈由于缺少统一规划，交通不便等原因，始终不能给商家带来满意的客流量。取而代之的是，人气旺盛的购物中心正赢得消费者芳心，相比之下，外滩居高不下的店租异常尴尬。
12年前，淮海中路的部分街铺日租金约为50元/平方米，而高纬环球的研究数据称，目前淮海中路的街铺每平方米租金也只有50多元/天。这12年间，当上海大多数地段的房价出现几倍甚至十倍的涨幅时，这一地段的租金却回到了原点。
在房地产咨询机构人士看来，奢侈品离开上海外滩、淮海路商圈之后，新进入的业态，无论是餐饮、艺术品还是高端定制，对原先的商铺租金水平尚无足够的承受能力，因此租金回调在所难免。但这些地段的物业毕竟属于稀缺资源，相信经过一段“养铺”的阵痛期之后，商铺租金还会回升。
奢侈品牌来外滩“打广告”
在上海外滩、淮海路这样的传统商圈，奢侈品牌一直是商铺的主力租户。可以说，奢侈品行业决定了这些商圈的兴衰。
新世纪的前十个年头，奢侈品牌在中国一直是狂飙突进的态势。各大品牌纷纷抛出激动人心的开店计划，在一线城市疯狂争夺铺面，并开始讨论怎样从一线城市进军到二三线城市。一家美国轻奢品牌高管曾向《每日经济新闻(微博)(博客,微博)》记者透露，在中国计划每年开三十几家店，平均十天开一家，全速前进。
彼时，国人对奢侈品牌的了解非常有限，海外购物远不如今天这样普遍。刚进入中国的奢侈品牌首要任务便是塑造形象，而上海外滩闻名全国、历史悠久、风景优美、人流量大，外滩的专卖店对这些品牌来说就是最好的广告。
时尚专栏作家林剑告诉《每日经济新闻》记者，上海与欧洲有一点不同，欧洲有众多奢侈品“街边店”，欧洲街道比较窄，适合行人闲逛，而在上海，大型购物中心更受欢迎。欧洲奢侈品牌刚进入上海时，可能习惯性地寻找有历史感的街区，因此，富有历史人文底蕴的外滩、淮海路最先受到青睐。
2003年，阿玛尼在外滩开旗舰店，面积达到1100平方米。紧随其后，卡地亚、杰尼亚、百达翡丽、宝诗龙等一线品牌纷纷入驻。一时间，外滩成为奢侈品牌竞逐的“钻石街区”，那些外滩旗舰店实际上扮演了品牌“灯箱广告”的角色。
业绩不佳品牌大面积撤离
然而，这些商家们渐渐发现，外滩人流量虽大，但其中并没有多少潜在客户。游客从外地来到外滩，只为看看上海的风景。
网络上曾流传一张照片：外滩名店的橱窗外，游客或蹲或坐，铺着报纸吃盒饭，店员和保安想驱赶他们，于是假装洒水。
实际上，在外滩，衡量客流购买比例的“提袋率”一直比较低。一位意大利奢侈品牌代理商告诉《每日经济新闻》记者，他的品牌开在外滩一家五星级酒店地下一层，生意一直不好。
到访上海的伯爵表首席执行官麦振杰道出了真相：“上海本地人不会到外滩购买奢侈品，而通常到外滩的观光客又并不是那些品牌的目标客群。”
林剑认为，外滩的交通不便、停车困难也是一个大问题。如果顾客每跑一趟都要大费周章，他们为什么不去更方便的购物中心消费呢？
