今年楼市上半场落幕，种种迹象表明，长期以刚需置业者为购房主力的温州楼市已逐渐发生变化。近段时期，包括市区数家房企麾下的多个项目的90平方米刚需户型纷纷以特价房形式进入“清货”阶段。而定位“高大上”的鹿城主城区大户型项目则逐步进入集中释放期，楼市下半场大户型突击潮呼之欲出。
市场
大户型项目集中亮相
近日，“某明星邀你看鹿城洋房”的项目宣传广告铺天盖地，营造了一种让不少改善置业者向往的花园洋房生活。另一项目则推出了老上海怀旧主题营销，主打高品质居住氛围，密集的营销推广背后预示着新楼盘之间对高端客户的争夺战再度升级。
在此次预上市新盘推广中，有一种现象值得关注：与往年不同，眼下几个预上市新盘几乎都扎堆定位大户型，主要面向改善型客群的营销诉求。比如海景1号户型面积为120~180平方米，温州大公馆户型定位在140平方米以上，七都滨江九里虽也有88~130平方米的公寓户型供应，但宣传主推的重点还是110~240平方米的小洋房户型。
眼下，为何众多新盘会集中推出大户型？
“房企面临业绩和资金的双重压力，寻找差异化的市场需求是很自然的，在刚需户型销售平缓后，转而推出目前需求相对稳定的中高端项目来回笼资金。今年楼市下半年，单价高于均价、面积更大的大户型改善型产品将有望成为市场供应主力，而目前市场也的确存在着这部分购买需求。”智越房产营销机构总经理徐晓清给出了自己的看法。
改善型户型占比渐增
另据相关市场调研机构的统计数据显示，在预上市新盘集体转向瞄准改善型购房者的背后，是90平方米纯刚需户型需求的增长乏力。有业内人士表示，从上半年楼市运行统计来看，90平方米及以下户型占比仅为25%，已经从往年的占比半壁江山渐次跌落，而120~180平方米及以上的大户型成交房源占比已缓慢攀升到40%左右。
从上半年的楼市运行情况来看，近几个月以来，新房方面成交环比增速最快的是120平方米～140平方米左右的改善型户型，特别是180平方米等特大户型在往年乏人问津，眼下则实现了较为明显的增长，市场需求相当旺盛。而反映到市场上的表现则是包括数家房企麾下的多个项目90平方米刚需户型纷纷以特价房形式进入“清货”阶段，大户型新盘渐次上市。
市场需求压抑过久
“我和爱人名下有两套房产，近期想卖掉，换套大些的新房，虽然老房子有一定的地段优势，但新房子毕竟在品质、物业、小区等方面拥有优势，居住条件一步到位。”记者近期采访了不少改善型置业者发现，怀着类似想法的市民不在少数。
有业内人士补充表示，随着买房自住比例提高，眼下购房者买房更偏重于个人居住享受，再加上最近多个城市已放宽了限购措施，让一部分被限购的改善性购房者又动起了置业的念头，再加上开发商本身的推盘节奏和对利润的追逐，几大因素都促使下半年的大户型产品或拥有比较好的销售氛围。
另外，持续至今的刚需户型以价换量，消耗了大量需求，也使得大部分开发商的利润率大幅缩水，这部分开发商会希望借助改善型产品入市实现价格和利润的上涨。
该业内人士同时表示，近年来，温州楼市已经罕有纯粹针对改善性置业者的大户型楼盘，一般一个楼盘兼具刚需和改善户型，但往往两边都不讨好，大户型楼盘重现不失为一个有益的市场尝试。
营销
大户型有大招数
六七月是房地产销售的传统淡季，然而今年七月，市区几个大户型项目拼命在推广方面狠下工夫。
老客户介绍有优惠
开拓老客户再购房或让他发动身边的人置业，几乎成为销售中最实用的路数。某项目营销总监表示，“针对这类老客户及他们介绍的亲戚朋友，我们一般会给优惠价格。”
而记者了解发现，对这一营销手段玩得比较好的基本上都是品牌形象好、在本地项目多、口碑也不错的房企，如绿城、中梁等房企的多个项目，在销售的大户型房源时基本上都运用过这套方法，并取得了不错的业绩。
付款优惠阶梯制
三成首付，一个价；五成首付，另一个价；全额付款，那就可以享受最大优惠了……各个大户型的售楼部，随处可见针对不同付款方式所打出的优惠价。有业内人士表示，大户型住宅的总价比较高,为了降低购房者的门槛，今年大部分销售大户型的楼盘都采取了灵活的付款方式，甚至根据客户自身的情况来“私人定制”。
以市区江滨路某准新盘为例，在积累意向客户时，就对各个付款阶梯的客户制定了不同的优惠举措，且因人而异，这招市场反馈不错，部分不差钱的购房者更是通过一次性付款获得意外惊喜价格。
针对性精准营销
眼下各大楼盘营销费用缩减，大户型产品往往更注重营销的精准化。最新的几个大户型项目，推广时往往就采用了请明星或宣传品质氛围等手段，多数购房者在多次参加了这类活动后，就可以体会到浓浓的文化氛围，也在潜移默化中对项目产生好感。有楼盘营销经理表示，除了拓展渠道，还会不间断地举行活动，增加客户数量，增强客户的满意度
