购房3年竟然没有动工，而开发商提供的只是一纸“联建协议”，没有正规购房合同，要求开发商退房时却被告知要收回协议原件。日前，江苏宜兴市民王先生向本报江苏记者站反映了他的遭遇。有关人士分析认为，“联建协议”是否受法律保护取决于开发商有没有拿到预售许可证，即便消费者支付了购房款，也有可能面临拿不到房的风险。
投诉
联建房3年未动工
2011年6月，王先生和家人在威海宝滩旅游发展有限公司(以下简称威海宝滩公司)宜兴市丁蜀镇销售点，订购了威海市洲际休闲旅游度假公寓44栋202号的房屋，并与威海宝滩公司签订了一份《联建协议书》。双方约定，凡加盟洲际度假公寓联建的客户即成为洲际度假公寓的业主，可享受所选联建房的增值收益。《联建协议书》约定，业主投资联建的资金分两部分：一是联建房的基础建设费，占总房款的50%，包括土地使用、水电设施、电话电视线路、道路建筑、绿化等费用；二是联建工程款，即联建房的建筑造价。而王先生所订购联建房的建筑面积为50.99平方米，基础建设费为134563元，联建工程款为134562元，合计269125元。约定交房时间为2013年6月30日，宽限谅解期为2013年12月31日。当月，王先生交付了定金3万元和10万余元的预付房款。
王先生告诉记者，他们在买房前去威海实地看过样板房，觉得靠谱又放心。可到2013年，临近交房日期的时候，王先生通过威海宝滩公司网站查看相关工程进度，竟没有看到他所购买楼盘的信息。向威海宝滩公司售楼处咨询后，王先生得知，威海洲际休闲旅游度假公寓44栋楼还没有动工。
回应
可选择换现房或退款
感到上当受骗的王先生向威海宝滩公司提出退房要求，对方却称，退房要收回当时签订的《联建协议书》原件，而且还要等90个工作日才能办理退款。
为了解情况，记者日前来到威海宝滩公司位于南京市淮海路上的南方证券大厦1402室。据负责办理退房等相关事项的王经理介绍，因为当地未能及时提供足够的土地等原因，造成威海洲际休闲旅游度假公寓项目中的44栋楼没有开建。
王经理坦言，出现这种情况，对于王先生等买房的业主，公司确实存在违约行为，并提出了3种解决方案供选择：一是换现房，按照同等价格换取现房，对于面积与原定房有出入的现房，根据面积的大小对实付房款进行多退少补；二是买基金，将已付房款转为购买公司的基金，持有一年后，最终可实现增值14%；三是退房，公司将按协议约定退还业主已付的房款及按同期银行活期利率支付利息。
王经理表示，3种方案中肯定是换现房最合算。如果业主坚持退房，按公司规定，要收回协议原件，退款流程要等90个工作日。同时，公司会给业主出具一个盖章的收条，其主要内容包括收到消费者《联建协议书》原件、同意退房、于90个工作日内退还业主已付房款及支付利息等相关内容。
记者在威海洲际休闲旅游度假区的网站看到，该项目隶属于江苏百利集团。4月10日，记者再次来到南方证券大厦，也在该大厦办公的百利集团办公室秦先生表示，会尽快联系相关部门了解情况并处理，建议消费者先按公司流程操作。可截至发稿时，记者未得到百利集团方面的回复。
提醒
购房前查验预售许可证
此事件中，购房人与开发商签订的联建协议是否受法律保护，成为关注的焦点。江苏圣典律师事务所律师许利认为，消费者手上的《联建协议书》并不符合联建房的相关要求，其实质就是变相的《房屋买卖合同》。“根据最高人民法院有关房屋买卖合同的相关司法解释，如果开发商在协议签订时未能取得预售许可证，则协议应属无效合同。如果开发商在协议签订后拿到预售许可证，此前签订的协议便是有效合同，联建协议便拥有法律效力，到时候双方要换签正式的《商品房买卖合同》。”许利说。
根据《城市房地产管理法》等有关规定，一栋楼的预售许可证能否发放的重要前提条件是此楼必须建设25%以上，而消费者所订购的44栋至今未建，也没有换签正式购房合同。许利认为，该事件中，实际上是开发商在未取得预售许可证的情况下先卖房，所以签的也不是购房合同，而是联建协议。据此也可以认定双方签订的《联建协议书》为无效合同。
许律师还指出，开发商提出退房要收回《联建协议书》原件，并于90个工作日退款的相关规定，属于霸王条款，消费者可以拒绝接受。“如果按照开发商的要求办理退房手续，消费者手里只有收条，双方的法律关系就发生了转换，事情性质也由原来的房屋买卖纠纷转变成欠款纠纷。目前情况下，消费者退房无需交还原协议，只用另外签退房协议即可，而且有权要求开发商立即办理退款，并承担相关损失。”许律师同时也提醒广大消费者，购房前，一定要查看楼盘预售许可证，避免由此产生纠纷。
4月30日，针对王先生的投诉情况，江苏省工商局公平交易局有关人士表示，会对此展开进一步调查。本报将继续关注此事的进展。
●相关链接
江苏工商专项整治楼市
据了解，针对房地产市场存在的各种违法违规行为，江苏省工商局召开全省工商系统房地产市场专项整治行动布置动员视频会议，决定从3月10日起至6月在全省开展房地产市场专项整治行动，这是江苏省工商部门首次针对房地产市场展开专项整治。整治重点包括打击侵害消费者权益行为、打击各类房地产违法广告行为、查处房地产工程建设质量方面的违法行为和加强对房地产中介市场监管等方面。
江苏省工商局局长王元慧指出，这次专项执法行动是在注册资本登记制度改革后，落实“宽进严管”基本原则中，实行“严管”措施的“当头炮”。将这次行动抓实抓好，切实维护房地产市场秩序和消费者合法权益，帮助老百姓更好地圆好“住房梦”。
江苏省工商局经济监督检查总队总队长徐永康称，除了对全省所有楼盘进行“360度无死角”检查外，对于合同欺诈、房地产中介违规等不法行为也将进行打击，工商部门还将对房地产的网络广告进行重点整治。
