租房合同目的无法实现时约定不退还押金无效

　　【案情】

　　孙某和中介公司签定租房合同一年，合同上写，孙某不得直接和房东及他方就该房屋租赁进行交易，否则不退还押金。在承租期限内，该房屋房东和另一家中介公司签订了新房屋托管协议，故孙某也和另一家中介公司签了期限届满后的租房合同。在合同期届满后，原来的中介公司说因为他违反了合同的约定，故不退还押金。

　　【分歧】

　　原中介公司以这个理由不肯退孙某押金，是否合理？

　　第一种观点认为合理，理由是：孙某与前中介公司签订的合同已经约定了孙某不得与他方交易，否则违约，且合同约定的违约责任为不退还押金，而孙某的行为已经违约，故不予退还合理。

　　第二种观点认为不合理，理由是：孙某仅就与原中介公司合同届满后的租赁关系与另一家中介公司签订租赁合同，且原合同显示公平，不合理，故应予以退还押金。

　　【评析】

　　笔者赞成第二种观点。

　　孙某与原中介公司的租赁合同显失公平，租赁期间届满后，孙某如果需要继续使用该房屋，而该房屋却因已更换其他的托管中介公司，由于合同约定孙某不得与他方进行接触，从而使得别的中介公司可以与其他人就该租赁房屋进行租赁磋商，让孙某丧失了时机，显然对孙某不公。根据《合同法》第五十四条之约定，在订立合同时显失公平的，当事人可请求法院或仲裁机构予以撤销，故孙某可要求退还该押金。

　　且虽然法律没有明确的规定，但根据民法的公平责任原则，承租人也应有优先续租权，既然已经知道与原中介公司无法实现续租的目的，那么理所当然可以与有此权利的人或公司协商。

　　(作者单位：江西省武宁县人民法院)