关于中国房地产市场走势及房价涨跌的争论可谓激烈非常，多空双方各执己见。从数年前开始，以谢国忠等为代表的看空派坚持认为中国房地产市场即将崩溃，房价将会腰斩；而以任志强、董潘为代表的看多派却认为房价将会持续上涨，甚至放言“北京房价会涨到80万人民币/平米”。过去数年来的争论一直以看多派胜利告终，年复一年的调控，房价却年复一年的上涨。
时值2014年，关于中国房地产市场走势的讨论再度升温，先是杭州等地部分楼盘大幅降价促销，继而网上盛传“部分银行暂停房地产相关贷款”。基于此，不少专家开始大谈2014年将是房地产市场崩溃之元年，而任志强、王健林等地产大佬也不像往年一样坚决看多。那么，2014年的房地产市场将会如何演绎，房价涨跌几何？
房地产的走势长期决定于人口结构的变动，中短期则决定于宏观经济走势及整个社会流动性的宽松程度。人口周期之变动是一个长期、缓慢的过程，其对房地产市场的影响也是一个抛物线的“柔和形态”，不会出现突变。单从一年的时间窗口来看，对房地产市场影响较大的还是经济走势及流动性状况。
首先，看看2014年国内的经济前景。国际上，在美国开始退出QE的背景下，以阿根廷、土耳其等为代表的新兴经济体出现了金融体系的剧烈波动及经济增速的明显放缓。尽管我国并未出现经济(金融)体系的动荡，但实体经济却处于持续、缓慢回落的态势，市场对于未来经济的预期相对悲观，2月官方PMI指数为50.2，逼近经济“枯荣分界线”；汇丰PMI预览值为48.3，甚至创下了2013年8月以来的新低。
从三驾马车的情况亦不难看出：固定资产投资在工业投资、房地产投资、基建投资三不振的驱动下缓慢下行，预计增速会回落到20%以下，发电量增速、煤炭水泥价格等佐证指标亦较为萎靡，一致的指向投资处于回落态势；消费特别是公务消费在体制内反腐倡廉的影响下受到抑制(当然反腐倡廉从社会效应来看绝对是好事)；进出口数据可能是唯一亮点。而从物价的情况亦能证明经济增长不容乐观。每逢春节，国内的物价水平都会有较大幅度的上涨，我们称之为“春节效应”。但今年春节物价水平却出乎意料的稳定，没有出现过去常见的猪肉、蔬菜价格大幅上涨。这毫无疑问地反映出经济总需求疲弱的局面仍将持续。
经济情况不容乐观，那么流动性状况是否会逐步宽裕呢？从历史情况来看，当前的货币政策应当不属于紧的时期，1月份M2增速为13.2%，银行新增人民币信贷1.32万亿，社会融资规模更是创出了2.58万亿的历史新高，但社会上仍然觉得钱紧。我们认为这是因为中国已经进入一个“债务复利魔咒”的怪圈。保守估计，当前全社会的债务余额超过130万亿(约75万亿的非银行企业债务，约30万亿政府债务，约15万亿居民债务，约10万亿“地下债务”)，按6.5%的平均利率水平，一年单是债务利息需要消耗的新增货币量就达8.4万亿，而每年约5万亿的新增GDP同样需要货币支撑，再加上2.5%左右的温和通胀，三者相加对M2增速的需求达到了14.5%，这与当前13%的预计增速有明显的矛盾。大致可以判断，M2增速只要达不到14.5%，资金面就会觉得紧张。年初30亿元的“振富能源信托危机“处理方式让我们看到金融机构和监管部门仍然没有违约的勇气，而是用更大一笔资金去堵上。这样债务规模继续扩张、利率螺旋上升，问题往后拖延，资金需求和资金供给之间的矛盾也将会更加剧烈，流动性宽裕的局面难以出现。
因此，基于宏观经济走势将回落及流动性难以宽松的基本判断，房地产市场应当没有再度走强之基础，房价亦会出现较为平稳的状态。那么，2014年是否会迎来老百姓久违的“崩溃元年”？
首先，从“需求—供给”的角度来看，房地产市场的需求方为居民部门，而居民部门亦是中国“政府—企业—居民”三部门中资产负债最为健康的部分，据国务院发展研究中心的统计数据，截至2011年，中国居民总资产规模约172万亿元，其中金融资产56万亿元，实物资产116万亿元，中国居民总负债大约13.6万亿元。资产负债率不到10%，处于相当低的水平。在这种情况下，房地产市场的需求仍然会是比较稳健的，在人口结构、“居民资产-负债结构”未出现突变的情况下，房价不容易出现崩溃性的下跌。当然，部分供给严重过剩的地方，出现“房价打折、地产商去库存回款”的情况亦是必然趋势。
此外，从宏观经济政策的角度而言，目前国内的通货膨胀压力尙无虞，当前货币政策的制定无需因为担忧通胀而过度紧缩，而可以更多地考虑影子银行、地方政府债务、房地产泡沫“三位一体”的经济(金融)风险。由于以上三种风险均为系统性风险，且相关性极高，因此，政府稳定以上相关市场的诉求方面相当强烈。
总而言之，结合以上几方面的分析，2014年房地产市场应当没有再度走强之基础，房价亦会出现较为平稳的状态；而出现全面崩盘的可能性还是比较小。顺便而言，当前中国经济大致有五个方面的系统性风险，包括：地方政府债务过快膨胀导致的债务违约风险；实体经济产能过剩、债务畸高导致的企业违约风险；影子银行问题导致的金融系统风险；货币发行量过大引发的通胀和汇率风险；房地产泡沫持续升级导致的资产价格泡沫破灭风险。如果其它几个方面的风险爆发，进而触发经济(金融)危机，那么很有可能诱发房价出现大面积下跌。
