婚前婚后贷款买房讲究多

　　市民夏小姐最近为买房的事情非常纠结，去年登记购买的一套房子，后因夫妻双方领了结婚证，男方名下已有两套房，她的首套房即变第三套房，银行办不了按揭贷款，只好采取一次性付款。

　　夏小姐于去年下半年在市区某房开购买了一套一手房，并在房管部门进行了备案。由于个人名下还没有房产，这属于她的首套房，可以办理总房款70%的银行按揭贷款。但由于从备案登记到办理相关手续需要一段时间，她的银行按揭贷款手续一直未能办理。前不久，夏小姐接到房开的通知，说很快就可以办理按揭贷款了，要出具婚姻状况证明到银行办理相关手续。而此时，夏小姐刚刚领了结婚证，原先的“单身证明”变成了“已婚证明”，而且老公名下已经有两套房子。根据银行规定，结婚之后要看夫妻俩名下共有房产来认定套数。这就意味着，夏小姐之前登记购买的这套房子要被银行视为第三套房了，办不了按揭贷款，就要一次性付款购买。

　　据市区部分银行人士介绍，我市各大银行目前执行的政策是“认房又认贷”，虽然夏小姐名下只有一套房，但她老公名下已经有两套房，她的这套房就属于第三套房了。根据规定，首套房按揭贷款，只要首付30%，银行可以按揭贷款70%；二套房首付60%；三套或三套以上就不能办理按揭贷款。

　　在住房公积金贷款方面，首次购、建建筑面积90平方米以下自住住房的个人住房公积金贷款，不超过购房总价的80%(若契税证实缴税额以0.03税率计税，则不超过购房总价的70%)；如首次购、建建筑面积90平方米以上自住住房的个人住房公积金贷款，不超过购房总价的70%；如属第二次购、建自住住房的，人均住房建筑面积须小于41.91平方米，且首付比例不低于60%，方可以办理个人住房公积金贷款，额度不超过购房总价的40%。利率为基准利率的1.1倍；三套房不能办理公积金贷款。据市住房公积金管理中心工作人员透露，夏小姐这种情况，利用住房公积金同样被视为第三套，也不能申请公积金贷款。

　　最近，类似夏小姐这样遭遇的买房经历的购房者还不少，婚前和婚后贷款买房区别很大。为便于市民辨别，本周刊特搜集了部分限购限贷的相关政策，供市民参考。

　　限购限贷相关问题解答

　　●问：婚前登记购买首套房，并在房管部门备案但未办理产权证，婚后另一方已有两套房，婚前这套房还能办理产权证吗？

　　答：可以。婚前在房管部门已经备案的期房，在婚后是可以办理产权证的。但在办理相关手续时，需要夫妻双方同时到场签字。

　　●问：我在婚后有1套房，后来离了婚，个人名下无房，现在买房办理住房公积金贷款是否可认为是首套房？

　　答：可以按首套房来认定。住房公积金贷款与商业银行不同的是，银行“认房又认贷”，而公积金只“认房不认贷”。公积金管理中心只认申请人目前名下房产，不计算其拥有房产和按揭贷款的历史记录。购房者用公积金贷款买房，与曾经有无贷款历史次数无关。

　　●问：我曾经买过一套住房，并申请了公积金贷款。目前，贷款已结清，这套住房也已卖掉，家庭名下暂无房产。现在，重新买一套房子，用公积金贷款，算首套房？

　　答：按目前公积金政策，首套房认定以房管部门出具的家庭房屋查询证明为准，只要个人名下无房，就可视为首套房。

　　●问：之前全款买过一套住宅，现已卖掉，现在贷款买房算第几套房？

　　答：通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，银行算做购买二套房；如果查不到，则认为首套房。

　　●问：夫妻双方一方婚前全款买过一套住房，另一方婚前贷款购买过一套住房，但已经卖掉，婚后夫妻再次按揭贷款购房算第几套？

　　答：房管部门算做二套房;银行执行的是认房又认贷，所以会以第三套房来认定。