(房报资料照片)
众人期盼的以房养老方案明年一季度或将出台。近年来，“养儿防老，不如以房养老”，“年轻时人养房，年老时房养人”，这些以房养老的观念，正被越来越多的国人接受，他们或是换购、换租获取差价补贴，或是趁房价高企套现获取养老资金。可以说，只要手中持有房产，运作得当，就能改善晚年生活的质量。房报记者收集的部分案例希望能给读者以启发。
中心换外环养老又养小
房报记者王丰芳
张女士把市中心的老房子卖掉，到外环附近买了一套三房两厅的大房子。
张女士已退休多年，住在徐汇区。五年前，她儿子到结婚年龄，张女士想与老伴住到九亭，把市中心的房子留给儿子结婚用。她与儿子去看过几次房，但对市中心换到“乡下”，一直迟疑不决。老伴因病去世后，如何安度晚年，成了她和儿子的心事。原来的老房子，不到60平方米，肯定不能住三代人。儿子自己买房，让老妈住在老房子也行不通。一是房价今非昔比，买房贷款压力大；二是老妈年龄越来越大，需要照顾。商量下来，决定卖掉老房子，在远一点、交通便利的地方置换一套大房子。
有了九亭买房未成功的教训，这次挑房，张女士决定在有轨道交通规划的地方下手。她把目光转向轨交12号线沿线、外环线附近区域。2月底，她看中了一套次新房，三房两厅两卫，130多平方米。幸运的是，她交完定金，就赶上了“新国五条”出台，挂牌的老房子立刻出手，还涨了近20万元，以接近200万元的价格成交。
张女士说，明年轨交12号线通车，轨交站就在家附近，出行方便；与儿子住一起，含饴弄孙，晚年生活多了一份幸福。新房产证上有张女士的名字，但她只是按份共有，占很小的一部分，这样既可以安心居住，将来过户给儿子时也不会产生很多费用。
租掉上海房老家租大房
房报记者沈忠民
今年“五一”假期，李老伯回了趟无锡老家，老家原本在硕放机场附近，是一个几十户人家的小村子，现在已经划入无锡新区，建起了一片片新房，跟无锡城区一样繁华热闹。老家的兄弟姐妹都已搬入了宽敞的新房，纷纷邀请李老伯暂住。回上海后，李老伯考虑再三，决定把上海的房子租掉，在老家租房养老。
李老伯上海的房子只有40平方米，在六楼，但月租金可达2500元，而老家一套80平方米的电梯房，月租金不到1000元，这样一来，不但能改善自己的居住环境，一年后还能获取近两万元的租金差价。本来，李老伯打算索性卖掉上海的房子，在老家买一套房子，但考虑到今后高龄时可能需要经常去医院，在上海居住比较方便，还是保留了上海房产。
房款巧理财收益租好房
房报记者吴影影
张阿姨一家原本住在浦东居家桥路的两室一厅的老工房里，另外在浦东航头有两套动迁房准备给儿子结婚用。但儿子觉得住在航头生活上班都不方便，婚后并未搬出去，而是一直与张阿姨两老同住，并一直计划在市中心买一套二手商品房。
去年儿媳生了孩子，购房计划又因为种种原因搁浅，张阿姨再三考虑下，卖掉了居家桥路的房子，在陆家嘴的菊园小区先租了套三房两厅。张阿姨一向善于投资理财，卖房款所产生的投资收益不但可以支付5500元的月租金，还能维持每月的基本开销。张阿姨想，即使之后儿子买了房，他们两老也不考虑再买房了。就在儿子附近继续租房，不仅两家互相有个照应，也改善了自己的居住环境和条件。
卖掉产权房换套养老房
□房报记者李淳
张老师年过七旬，老伴去世已有数年，女儿女婿将她接到他们在杭州近郊余杭的绿城蓝庭新家一起居住。不久，绿城蓝庭推出一栋楼作为养老式公寓出售，张老师考虑再三，买下了一套。
如今张老师在养老公寓生活已近两年了，她认为自己做了一个很正确的选择：首先，重新与自己的女儿做了邻居，尽管女儿女婿希望她继续与他们住在一起，但张老师觉得不能老是影响女儿一家的日常生活，住在一个社区，可以随时随地互相看看，既分又合，保持了"一碗汤的距离"；其次，卖掉市区房再买市郊房，多出的差额现金可作日常开销，诸如请护工、付管理费等都应付得来，同时每天上网做做股票也蛮开心的；再有，养老公寓不同于一般的房子，就像一个护理院，每天有护士来量血压什么的，晚上提醒早点睡觉，一有情况还会通知值班医生来查看，大病重病与大医院直接联系后即可安排住院就诊；吃饭楼下有专门的食堂和餐厅，活动有棋牌室，还有社区老年大学等等，更有不少年龄相当的邻居可以每天拉拉家常。
绿城蓝庭是绿城中国尝试养老地产的首批项目，张老师能与亲人在同一个社区居住，并住在有专门的医护人员服务的养老公寓内，这样的社区养老公寓在目前国内也并不多见。
国外收房租养老在国内
□房报记者张之花
"以房养老"在澳大利亚很普遍，如今有些中国投资者，也打起海外买房养老的算盘，国外收租金，国内养老。
国内投资者去澳大利亚买房养老有几种模式。经济富裕的，可投资两套澳中集团在墨尔本开发的项目，每套约54万澳元(约310万元人民币)，买两套房，每套首付35%，两套房分别贷款65%。澳大利亚房产一直处在稳步上扬期，七年左右价格翻番，如果七年后卖掉一套，把另外一套的贷款还完，保留一套无贷房。当下这套房的月租金约1400澳元，七年后，这套房的租金每月可上涨到1800澳元。
经济不富裕的，可以投资一套房，首付35%，贷款65%。澳大利亚房产与中国房产的一个差异是，澳大利亚的房子升值部分，可以用现金取出来，作为另一套房产的首付，这被形象地称为"房滚房"。通过这种方式，过几年业主就到当地银行评估一次，把升值部分取出来，购买另外一套房，10年之内完全可以"滚"出三四套房。
购买澳中集团的房子后，公司会委托当地的中介公司全程负责房屋的租赁事宜。澳大利亚人都有一个信用账户，中介会先查阅该租户的以往记录再考虑是否租赁。租客搬进去前，中介还会对房屋进行内外拍照，租客在离开房子时，必须将房屋的面貌恢复到租赁之初，否则会被扣定金。澳大利亚每周交房租，如果房客有几个星期拖欠了房租，中介会立即终止该租客的合约，同时没收其定金。这对于房东来说，是很好的保障。
以房养老让百姓少些顾虑
□沈忠民
近来，有关反向抵押贷款的话题很热，有人叫好，有人质疑。笔者对政府将采取实质性尝试的举措感到高兴，毕竟，有了反向抵押贷款，老年人就多了一条改善晚年生活质量的途径。但笔者对其的市场前景并不看好，相信，绝大多数中国人还是愿意把房产留给子孙的，所以，如何帮助老年人运作好自己的房产，提升退休后的生活质量，应该是政府有关部门和社会机构更加关注的重点。
很多老年人其实是有以房养老意识的，也知道换购、换租等运作房产的方法，但他们往往有很多顾虑，守着价值上百万元的房产却只得清贫终老。比如，大城市居民想要利用地区房价差距，出售或出租自己的房产到异地购房、租房养老，最大的顾虑是异地医保问题；中心城区换租到郊区，大房换租小房，最大的顾虑是没有长期稳定的租赁房源，年纪大了老是搬家折腾不起。
以房养老，需要市场的手，但更需求政府的手。医保改革需要政府的大智慧，租赁房源则需要政府调配资源的大手笔。上海目前公租房运作渐入佳境，帮助越来越多的新上海人找到了融入上海的立足点，从某种意义上来说，在近郊建设租金合理、配套齐全的老年租赁公寓更具社会意义，因为这样才会有更多的老年人愿意出租中心城区的房产，同时也能增加市中心小面积住房的租赁房源，缓解房租上涨的压力。
中国已经步入老龄化社会，养老市场成为"朝阳产业"，以房养老蕴藏着巨大的商机，希望市场上能早日出现专为老年人处置房产提供服务的专业机构。当然，这也需要政府在产业政策、税收等方面提供有效的支持。
