截至8月21日，沪深两市已有65家上市房地产企业(按照申万行业分类)发布了2013年半年度财务报告。据链家统计数据显示，65家上市房企2013年上半年的营业收入合计1547亿元，同比增长39.5%；净利润合计187.6亿元，同比增长20%；此外，这65家房企的合计净利润率为12.1%，同比下降1.1%。50强龙头房企们呈现全面大丰收，而这50家企业销售金额已占据全行业十分之一。
另一方面，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动，有人却不得不离场。今年上半年，万方地产、天伦置业、万好万家、绿景地产等逐步退出房地产业务。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。
实际上，无论是大房企的你追我赶还是中小房企的逆境求生，行业内竞争都在加剧，如何生存就成为第一要务。调控是大势所趋，无论成绩单好与坏，房企未来路在何方？
“现阶段，由于市场较好，一线房企销售业绩普遍上升，竞争加剧；而在未来，由于调控逐步‘去行政化’等原因，房企间分化会进一步加剧。整合会越来越突出。”亿翰智库董事长陈啸天对本报记者如是说。
谁是老大？
万科仍居榜首品牌房企紧随其后
一直被视为业界龙头老大的万科于8月6日晚间披露半年报。数据显示，上半年公司实现营业收入413.90亿元，同比增长34.72%；归属于上市公司股东的净利润45.56亿元，同比增长22.31%；基本每股收益0.41元。
虽然万科再次蝉联销售冠军，但这和此前不一样的是，位于央企销售金额排行第二，总排行第一的中海地产紧跟其后，万科或将在2013年迎来挑战。
据中海地产8月5日发布的2013年中报显示，今年上半年中海地产实现销售收入港币800.7亿元，对应销售面积524万平方米。这也意味着，公司2013年度销售额有望突破港币1000亿元大关。
在未来，中海地产更将大踏步前进，8月5日中海地产发布公告，中海控股股东中国建筑，拟将现时中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。不难看出，在未来吸纳多家实力公司的中海地产实力不可小觑。
前中海公司董事会主席孔庆平就曾对此信心满满地表示，“考虑到上半年销售额业绩大增，计划年度销售目标由原来的港币1000亿元，上调至港币1200亿元。”
值得注意的是，去年中海地产营收仅为万科的一半。而今年上半年中海地产的净利润同比上升110 .6亿港元(折合人民币87.2亿)，净负债率仅为14.9%；而万科的净利润却出人意料地只有45.56亿元，负债率高达79.63% 。
对此，万科总裁郁亮在业绩发布会上作出解释，“利润率降低是行业大的趋势，利润率下滑趋稳是社会和股东都满意的结果。”
实际上，第一梯队的房企竞争，远不止这两家。有业内人士预测，如果下半年楼市形势继续维持现状，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿级房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。
而中国指数研究院发布的最新监测数据也说明了情况，今年上半年，万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额已经突破了600亿的销售大关。销售额在300亿以上的企业也由去年同期的6家扩大至现在的9家。
对此情况，陈啸天认为，第一梯队房企竞争加剧主要源于三个原因，一是市场空间支持，有巨大空间支持这么多企业进一步去扩大自己的规模，从2000年开始，每年全国的成交面积约是1.89亿平方米，去年成交面积是11.13亿平方米，2012年左右，全国的成交量翻了5倍。今年成交量不出意外的话，会接近12亿平方米。
二是经历过2008年和2011年的调控后，品牌企业受冲击相对较小。“因为调控到一定程度，老百姓肯定会优先买品牌企业的，从风险控制和品牌保障来说更获得了百姓信任。”
第三是金融脱媒，确保了房地产行业内资金充裕。很多资金愿意投向品牌房企，所以也推动大的房地产企业融资能力加强，也推动了业务提升。
另类活法
深耕区域或成小房企求生之道
数据显示，目前A股市场上共有72家房企以正式财务报表、业绩预告或业绩快报的方式公布了半年报业绩。从业绩情况来看，两极分化比较严重，其中，已经公告或预计半年报业绩将增长的上市房企数量为42家，另有30家上市房企则公告或预计中报业绩下降。
而中小房地产企业每月也正以14家退出的速度，被行业内实力房企吞并。不难看出，中小房企的生存空间越来越狭小，行业整合、分化加剧。但并不一定所有中小房企都会落寞，有一些也走出了不寻常的路。
“中小房企不能说没有一点生存空间。以万科为例，一般一线房企不会做体量过小的项目。这就为中小房企创造了机会。而他们的生存方式，也可以随机应变，比如河南建业，深耕区域也取得了不错的效果。”睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文这样表示。
根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在这60.6亿元销售额中，来自三、四线城市的销售额占到九成以上，用事实证明了深扎区域的力量。
实际上，作为河南本土地产商，建业地产即使遭遇投资机构的不看好、媒体的舆论压力，也始终扎根河南，到目前为止没有在河南以外买过一块地，更别提北上广深一线城市了。
而这一现象或将持续。建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采访时表示，在三、四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三、四线城市，主要是考虑到企业自身的资源情况。
“河南有1亿人口，城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业；此外，早在2005年，胡葆森就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额。每一座城市的前十大开发商将有6到7个不是本地开发商，欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的‘根据地’，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，他选择扎根河南。”外界对于建业地产“宅在”河南这样评价。
建业地产的剑走偏锋也为其带来了很好的效果。据其官网显示，2013年，建业地产将真正进入战略纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40-50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标达到300亿元。
路在何方
中小房企“活下去”才是硬道理
近日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。融资用于上海(楼盘)两个棚户区改造项目。这意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。业界普遍认为这是对房地产利好的一个信号。
实际上，近来所提的城镇化、调控长效机制的建立，都被许多企业所期待。不难看出，房地产外界环境有所改善，无疑会加速分化，这对中小房企的下一步发展是个残酷的考验。
“对小房企而言，有四种选择。”陈啸天表示，一种是“随波逐流型”，房企是地方性区域性企业，具有独特的资源。所以有些企业就可以将自身战略定义为区域性、地方性的房企，不要急着开发；二是“求规模型”，目前已经有一定规模，例如三十亿左右，这种房企要努力往上冲，冲向一百亿左右。如果具备初步条件了，就有了和地方政府、银行谈判的话语权。这种企业要做好品牌；三是“傍大款型”，企业可以考虑和大房企谈合作模式；第四是“差异化型”，例如转型做矿、科技等。
而兰德咨询总裁宋延庆则认为，今后的房地产市场是结构性、差异化特征愈加鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞争优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移只会“一路囧途”。
“现在的市场环境下，无论是品牌房企还是中小房企，都将各自步入转型时期，从产业链定位、营利模式、业态定位到区域定位都需要转型。中小房企在转型过程中或许将更加纠结，有的选择加速做大做强，有的只能慢慢转型成投资商。无论如何，未来的地产行业比拼的都不再是销售，而是运营。那些资金情况良好、品牌定位准确的实力型房企会越来越强大，而一些不专业、定位不符合大趋势的企业会慢慢被淘汰。”宋延庆这样表示。文/记者马雲龙
