9月份和10月份是杭州楼市的传统旺季，被业界称为“金九银十”。未来两三个月，杭州楼市预计将有近50个楼盘开盘，大量房源入市无疑是“金九银十”行情的前提。经历了7月份和8月份的淡季之后，“金九银十”是否会如期而至？这一切取决于哪些因素？房价的涨跌将发生哪些变化？
杭州楼市陷入某种滞涨
近一段时间，各地楼市“捷报”频传，一副热火朝天的表情。据国家统计局统计，全国70个城市，房价上涨的竟然高达69个，北京新建商品住宅同比甚至有高达18.3%的涨幅，不少城市的涨幅都在10%以上。北京房价的连番上涨，甚至还带动房租的上涨，其上涨的时间已经持续52个月。
事实上，不止北京，武汉据说是一房难求，广州则是开发商看好后市，地王频出。与全国楼市的一派欣欣向荣相比，杭州，这个过往一直被视为房地产一线城市的区域，无论是房价还是成交量，都略显平淡。在很多人眼里，杭州楼市似乎陷入了某种类似于滞涨的情形。一方面，需求量非常一般，另一方面，随着全国大势，房价又有小幅上扬。
杭州楼市不乏需求，这从万科·北宸之光、中海·西溪华府等一些楼盘被抢购中可以得到佐证，但整个市场之所以给人比较温和的感受，可能涉及两个原因，一是楼市在分化，个盘间的差异化越来越大；二是整个楼市尚没有恢复元气。
大势一般，从而影响到大部分楼盘的出货，而分析大势不佳的原因，可能会有以下原因，一是杭州作为房地产比较发达城市，民众的购房意愿强烈，在过去，无论是自住还是投资，都在房地产市场上买过房，如今都属于被限购的人群；二是因为杭州的房地产市场属于外向型市场，省内乃至全国的很多房地产消费都集中在这里，如今，由于整体经济低迷，以温、台地区为代表的外地来杭购房者基本消失，很多楼盘已难觅投资客的身影；三是连续的调控以及以往媒体对杭州楼市的部分误读，导致市场受伤严重，康复期变得较长。
在上述几大原因的缠绕中，杭州楼市温和前行，这对于购房者来说，其实是件好事，如果从三年左右的时间段来衡量，杭州楼市的很多区域，其房价水平还没到三年前那个高度。当然，在这种滞涨中，杭州楼市仍然孕育很多发展机会，一是天然的区域聚合能力，杭州仍然是全省乃至全国最具吸引力的城市之一，其城市的天然特质被很多人喜欢和接纳；二是各大开发商的信心，杭州的土地市场仍然火爆，知名开发商仍在为一块好地争得头破血流；三是可控的风险，在调控最为严厉时，很多城市都陷入恐慌，甚至连抛售都无人问津，而杭州楼市只要开发商能让点利，就能撬动市场，开发商至多失点血，尚不至于致命。
对于下半年的杭州楼市而言，房产税始终是难以回避的话题，如果不推出房产税，整个楼市回暖的趋势非常明显，高企的库存也会平稳地去化；但如果推出了房产税，市场可能又会陷入一波动荡，在房产税出台前，市场会形成最后一波亢奋，很多人希望搭上购房末班车；在房产税明确后，市场会陷入一种可怕的沉寂，而这种沉寂到底会经历多长时间，目前还难估计。
“金九银十”可期
房价上扬未必
万科·北宸之光与德信·晓宸双双首开售罄，在一定程度上标志着杭州楼市炎夏淡季的结束。前者首次开盘推出700多套房源全部售罄，后者在短短九天内两次开盘共计推出约270套也均告售罄。炎夏时节素来是杭州楼市的传统淡季，随后的9月份与10月份则是传统旺季，被业界称为“金九银十”。从目前的趋势来看，今年杭州楼市“金九银十”也将会出现成交小高峰。
从政策面来看，杭州楼市近期最大的热点莫过于经济适用房可上市交易。政府的保障房建设重点正在从经济适用房转向廉租房。经济适用房作为一种保障房的过渡性形态，在准购制度设计上有其不完善之处，这必然导致在获准可上市交易之后将大量进入二手房市场，无形中增加了供应量，丰富了购房者的选择余地。同时，经济适用房的业主在套现之后，大量资金也将再次进入楼市，用于购买改善型居所，这又将刺激新房市场的交易增量。
近期政策面的另一大热点是杭州即将开征房产税的传闻。从去年开始，该传闻屡次盛行，甚至有言之凿凿的开征时间表和具体规定。虽然“狼来了”的故事一再上演，但是由于“宁可信其有不可信其无”的心理，这种传闻也数度刺激了杭州楼市大户型产品的热销。
从土地市场来看，9月份杭州将陆续出让备受关注的华家池地块(艮山西路与秋涛路交叉口)与蓝孔雀综合体地块(莫干山路与石祥路交叉口)，此外原杭师大地块(文一路与学院路交叉口)也随时可能进入出让程序。去年下半年以来，土地市场的活跃度将在今年9月份达到一个阶段性顶峰——著名地块的出让无疑将成为舆论的焦点，从而进一步激活下游市场(即房屋销售)的成交热情。
从销售行情来看，日前国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格数据，同比价格上涨的城市有69个，仅温州下跌；省内的杭州与宁波在全国副省级城市中涨幅也相对平缓，排名靠后。从切身感受来看，7、8月份杭州、宁波、温州的房价与全国其他一二线城市相比，不仅价格平缓，而且成交量较低，像北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆等城市不仅房价涨幅明显，甚至到了一房难求的地步。随着越来越多的全国性地产大鳄不断进入，开发资本不断涌入杭州楼市，其行情也越来越与全国性市场息息相关。在全国一二线城市楼市行情持续火爆的氛围下，杭州楼市的“金九银十”行情无疑也将被点燃。
虽然杭州楼市“金九银十”的行情可期，但是短期内要演化成房价大幅度上扬的可能性较小。一方面，全国性地产大鳄在杭州处于战略布局期，势必更注重销售量而非利润率；另一方面，虽然杭州一直有“土地稀缺”的共识，但事实上可供开发的土地仍然规模庞大，只要土地供应充足，房价就不可能扶摇直上。
这个“金九银十”成色颇足
近几年来，作为楼市传统销售旺季的“金九银十”成色明显严重不足，被戏称为“铜九铁十”，不过相对于其他漫长的销售淡季而言，好歹还属于有些金属质感的月份。然而今年事态有所改观：上半年全国楼市量价齐升，各城市房价屡创新高，房企业绩飘红。开发商拿地意愿强烈，杭州土地市场上半年迎来回暖，总成交额595.8亿元，同比暴涨535%，创历史同期新高。杭州上半年楼市总成交面积达449.70万平方米，同比上涨171.06% ，就算是到了销售寡淡的八月，竟然也不时爆出“日光盘”。
从数据来看，就在刚刚过去的7月，全国70个大中城市有69个房价同比出现上涨，而7月全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%，涨幅继续跑赢CPI。有数据显示，自2010年以来，全国住房租金一直保持持续上涨的趋势，已经连续42个月上涨，2013年上半年住房租金同比涨幅一直保持在3%以上。一线城市表现尤为突出，北京房租连涨52个月，深圳连涨48个月，上海连涨37个月。全国房租40多个月来持续跑赢CPI从一个侧面表现出租房市场的供需失衡，也反映出下半年楼市的火爆和房价上行趋势。7月房屋销售面积增长出人意料地坚挺，同比增速达12.4%，好于6月的10.8%。还曾因为购房需求集中爆发出现公积金断贷现象。
从宏观环境来看，此前“抑制过快上涨”和“促进合理回归”的调控措施一直是政策的主旋律。最近政治局会议上，政府对房地产市场提出要“保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，许多开发商把此看为房地产政策趋向市场化转变的信号，纷纷表示看好后市。另一方面，央行对于“不放松流动性”有所松口，房企融资环境相对出现较为宽松的趋势。7月房地产投资增速也有所回升，新开工面积、竣工面积和土地购置面积增长加快，房地产活动各项指标的环比增长势头都释放出积极信号。
从消费群体来看，由于限贷限购，楼市陷入凝重的胶着状态，杭州不少板块的楼盘出现“三年房价未涨”。正如股市中“追涨不追跌”的怪相，这也使得一大批拥有“房票”的消费者进入较为长期的持币待购观望中。然而，需求一直存在，并不断扩大，正在等待合适的释放时机。正如今年三四月的“新国五条”以及房产税传闻，都引发了一波又一波的购房高潮。
此外，房产税始终是一把悬在头顶的剑。由于传闻杭州是下一个房产税试点城市，所以杭州人比其他城市更有紧迫感。今年4月传闻房产税将落地时，杭州一时间楼市红火，带动了一波大户型销售行情。其实今年以来，一些手头有多套住房的杭州人都选择重新整合房源，卖掉几套小户型，去选购大户型改善住房。种种迹象表明，今年将会有一波成色颇足的“金九银十”行情。
实现“金九银十”
依然需要以价换量
如果说2012年我们见证的是杭州房价如何一步步探底的话，那么按照目前的市场趋势来看，2013年我们很有可能要见证的是，房价如何一点点地向上突破。如何避免这种局面，基本上是一道无解的难题。只要手里不差钱，开发商就会尝试着一步步挑战购房者的价格承受力。
而这，恰恰是今年“金九银十”成色几何的最大隐忧。经过了今年上半年的成交高峰，杭州的开发商几乎都摆脱了资金危机，当生存不再是第一要义的时候，利润自然重新摆上了首要位置。所以，这个时候，你可以看到，杭州市场绝大多数的楼盘都在尝试着向上调整价格，尽管这种上涨是小心翼翼的。
如果说上半年的成交量是开发商集体“以价换量”的结果，那么如今开发商集体性的小幅调价行为，无疑会压制市场需求，事实上，自从6月份以来，市场成交量已经在明显萎缩了。其实，现在的市场不是2009年和2010年的市场，现在的购房者也不是以前的购房者，不管房子好与坏、贵与贱都能卖出去的时代已经过去了。所以，我们不难看到，在一些热点楼盘卖得风生水起的同时，市场上依然有许多乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。
九月十月，依然会有大量的新房源涌入市场。必须警惕的是，眼下的楼市其实是一个已经需要泄洪的水库，但事实上出水管却似乎越来越细，源源不断注入的活水倒是不少。从现在的透明售房网上就可以看到，杭州市区(包括萧山、余杭)的可售房源已经高达90000多套，这个数字已经超越了历史上的任何一个时期。今年上半年杭州楼市的火爆，已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。毕竟，市场的购买力总是有限的，在如今限购限贷的调控背景下，拥有购房资格的家庭本来就不多，况且经过前六个月的消耗之后，市场潜在的购房需求已经大为减少，需要一段时间的休养生息以积蓄力量。虚弱的市场，却仍必须面对着90000多套这么一个天量数据。
因此，在目前的市场环境下，开发商也许只能期待“金九银十”的到来，毕竟对于开发商来说，九月十月是提升销售业绩最关键的两个月，也是市场购买力最集中的时间段，因此，在未来的九月十月，关键就是开发商如何用优秀的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。而关建中的关键，就是合适的价格。最近万科·北宸之光的低价入市迅速去化了700多套房源就是最好的例子。
市场依然需要以价换量，提价销售没有出路。
就看需求如何有效转换
这场戏，年年都要唱，主角或不同，剧本却如出一辙。
在尚未过去的8月，来掂量、窥探“金九银十”的行情，终究还是出于对这个传统黄金季节欲罢不能的期待。本来只不过是一个时间的概念，却成为商家眼中引导和支配人们消费心理的行动。
不单单是杭州，全国各个城市，很多的楼盘都会选在九月份、十月份开盘。因为心理学家们认为，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以形成一个比其他月份高的购买力，这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是“金九银十”现象。
当然，再怎么样的心理暗示都比不上真材实料，所谓的成交量上升，其实前提是众多开发商会选择在这个黄金季节放量。据不完全统计，今年“金九银十”预计将有近50个楼盘扎堆上市推出新房源，整个下半年预计有超过2万多套房源上市供应。其中，不少还是首次亮相的新盘。此外小户型房源的供应也占到了8成以上。
有人会怀疑，在这样的巨量供应下，市场的需求正在逐渐减少，是不是会造成大量房源的过剩。事实上，从现在的市场需求量，以及未来十年的市场需求量来看，尽管市场的供应量在不断增加，但是需求的旺盛性也足以支撑整个楼市的发展。如果说，我们真要担心，那么不如担心一下市场的需求如何进行有效的转换，看看哪些楼盘才能够受到市场的追捧。
以大受刚需购房群体欢迎的90平方米户型为例，经过这么多年的发展，中小户型早已不是当年的“边角料”，而是有科学的空间布局、齐全的功能设置的产品类型。精于设计的发展商，推出的此类产品还会带有入户花园、储物间、超大阳台等增值设计，大受首次置业者和换房者的追捧。在“金九银十”上市供应的楼盘中，如大华西溪风情澄品、天阳尚城国际等90平方米户型，都能够做到三房两厅双卫，也许，只有最精明的开发商，专注于产品设计提升的开发商，才能够最有效撬动购买力。
此外，值得注意的是，外来大鳄的集体秀时代已经来临。无论从上半年的市场表现来看，还是从下半年的市场供应主力来看，外来大鳄的表现都非常强势。此前中海西溪华府从拿地到开盘的速度，已经让业界大为惊诧，而龙湖·名景台从拿地到确定案名，并计划即将于9、10月份面市，时隔不过短短六七个月。尽管全国性房企的年中报都比想象中更为完美，但是大鳄下半年的“抢跑”之态依然没变。尤其是对有大量中小户型房源供应的楼盘来说，似乎“早开早收”早已成为约定俗成的营销策略。从这个层面来讲，杭州的刚需购房者仍然需要具备足够的耐心，毕竟市场留给你的挑选余地太大了。
当然，近期又出现的杭州版房产税将出台的传闻，也无形中加快了一些开发商的开盘节奏。与前几个月行情有所不同，除了大批刚需房源与首次改善型房源继续抢占市场，即将来临的9月份将有一批定位更加高端的改善型房源上市。不可否认，这些不同定位、不同客群的房源，在“金九银十”的市场表现，将直接影响下半年杭州楼市的风向。
