奥特莱斯目前在国内的发展模式并不成熟，下一步，由开发商做开发、做投资，具有零售优势的运营商做定制，两方优势互补，或许可以让奥特莱斯进入正常状态。
-张宏伟/文
据不完全统计，从2002年北京(楼盘)燕莎集团建立中国第一家奥特莱斯以来，北京、上海(楼盘)、武汉(楼盘)、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)等地已有200余家相继开业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场更是多达400家。但在发展奥特莱斯这一业态逾百年的美国，仅300家左右，在欧洲也只有100来家。
作为对消费市场成熟度要求较高的奥特莱斯业态，在中国经历了一个阶段性萌芽起步期后，马上进入了高速发展的轨道。
首先，奥特莱斯作为目的性的业态，具有相对更广的顾客辐射能力，因其“可与市中心商业产生有效差异化”的特点，所以备受政府及地产投资商的广泛关注。
其次，中国消费者的品牌意识越来越强，特别是对奢侈品牌的认知度和购买力都达到了较高的程度，进而刺激了奥特莱斯在中国的推进速度。
再其次，城市车辆的迅速增加和高铁、城市轨道交通的规划建设，有效改善了业态区域上的交通局限性，有助于奥特莱斯形成更大的辐射能力。
最后，开发商积极参与布局奥特莱斯，一定程度也为奥特莱斯在全国各大城市的快速发展提供了“催化剂”。
尽管如此，奥特莱斯的高端化属性还是决定了其不可能像购物中心那样在各城市数量众多，因此，如果一个城市规划面积过多，未来就一定会面临同质化竞争与较大的招商压力等诸多问题。
众所周知，奥特莱斯是在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。然而，中国的奥特莱斯走厂家直销与折扣相结合的道路，地产商将奥特莱斯当做拿地模式的运作思路等，势必会导致厂家、代理商、运营商与开发商相对应的矛盾与弊端，随着奥特莱斯在全国各地的快速布局而逐渐显现出来。
眼下，国内的奥特莱斯在价格上没达到真正的折扣。一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所。
奥特莱斯必须远离城市远离正价店，只有这样，才会在市场竞争上和正价店的商品区别开来，才能真正让消费者享受到奥特莱斯的时尚、价格低、服务好。
从国外的奥特莱斯发展历史上看，一般都是在购物中心发展到相当繁盛的阶段才会出现奥特莱斯形式，而中国的奥特莱斯是同步于购物中心的发展而发展起来的，和市场的承受能力、消费特点都有脱节和偏差。
此外，从奥特莱斯布局的城市来看，最近几年随着开发商的布局策略，奥特莱斯走进了不少三四线城市，而这些城市的实际消费能力达不到这么高端，对于这些城市的市场来讲，奥特莱斯的落地可能显得稍微“超前”。
受到同质化竞争与其他各方面因素的影响，在全国范围的奥特莱斯中，多数奥特莱斯运营状况也很不理想。按照国际购物中心协会的测算，一个成功的奥特莱斯最少应达到50%的出租率，但实际上中国大多数奥特莱斯由于同质化竞争远远没有达到这个标准。
事实上，用奥特莱斯概念行低价拿地的做法在业内早就不是新闻，甚至一部分开发企业住宅部分都已经快卖完了，奥特莱斯却还没有开业，这很难不让人怀疑是借奥特莱斯的名义卖住宅，实际上根本就没有奥特莱斯。
即便如此，奥特莱斯的拿地模式并没有受到太多的市场质疑，而是有更多的开发企业按照此模式进行大规模圈地，忽视或没有能力做好厂家或代理商的招商与经营策略。
无论是对奥特莱斯开发商还是运营商来说，开发了市场不等于就能得到这个市场。国外的奥特莱斯都拥有专门的运营商去运营，这些运营商拥有强大的品牌集结能力。而国内的奥特莱斯还达不到这样的标准。
因此，中国奥特莱斯发展未来主流方向应该是开发商做开发、做投资，具有零售优势的运营商做定制，两方优势互补，这样或许才能进入一种正常运营状态。
