资金大多流向房地产投资

　　前两周去了次德国，一回来就看到三大记录：一是股市大跌，上证指数跌穿1949点；二是隔夜拆借利率创下13.444%的历史新高；三是房价大涨，1-5月70个大城市中居然有69个上涨，涨幅最高的广州(楼盘)达15.3%。股市跌源自资金紧，根子则在房地产泡沫。

　　央行数据言之凿凿：广义货币M2超过104万亿，增长15.8%，而GDP增长不足8%，即货币增长超过实体经济的2倍；全部金融机构备付金约为1.5万亿元，而通常情况下，保持在六、七千亿元即可满足正常需求，保持1万亿元左右则比较充足。钱流向何处？大头流向房地产业。

　　请看：1-5月社会融资总量为9.11万亿元，同比多增3.12万亿元。其中银行信贷不足50%，即有4万亿左右来自信托、委贷、票据之类的“影子银行”。同期房地产企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，其中贷款不过8000亿，而“自筹资金”就达1.66万亿元。房地产商不能在内地发股，也很难发债，这“自筹资金”大部门来自所谓的“非标债务”吧？另据媒体报道，截至6月26日，北京(楼盘)前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海(楼盘)经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。而全国的数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积虽下降13.1%，可土地成交价款却增长3.7%，地价涨幅已达19.3%。同期，商品房销售面积增35.6%；商品房销售额增52.8%。

　　巨量“非标债务”流向房地产业的理由也很简单，哪个行业有房价涨得好啊。至于影子银行的另一个“大客户”—地方融资平台，大部分也离不开房地产。反观德国，近30年来物价约上涨60%，房价约上涨30%，居民收入约上涨300%，就是说扣除通胀因素房价还在缩水。德国的现有政策是用免税、抵税的手段来鼓励租房和居民自住自用，用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，来抑制和打击出售牟利、房产投机。在德国，卖出一处房产要缴3.5%的交易税，15%的差价盈利税，还要缴7-8%的中介费；而自住用房只需每年缴1%-1.5%的不动产税。如果房东要求的房租超出“合理房租”20%，会遭到巨额罚款；超出50%者则构成犯罪。既然买了房子不涨，租房又有许多保障，许多德国人(特别是年轻人为了给自己留下足够的流动发展空间)宁愿租房而不愿买房。

　　我国明年6月1日全国房地产一旦联网，就要设计和推出全国范围的房产税，同时应采用多种法律和政策手段，鼓励自住，鼓励租房。