昆山楼市半年报

　　再过两天就将进入2013年楼市的下半场，回顾上半年，昆山楼市总体还是在稳健发展。虽然上半年房地产调控新政“国五条”细则影响了全国诸多城市，但是昆山依然是在状况外，一级市场土地成交一般，二级市场新房成交火爆。

　　过完上半场，还有下半场，接下来的市场战略，是攻城略地，还是谨慎行事？总结上半年的“疯狂”，下半年将会如何演绎？最终的答案只能由时间来揭晓。对于楼市，昆山置业者或许更希望其能继续保持一贯以来为人称道的理性与沉着。

　　政策：公积金贷款年限挂钩缴存基数“钱荒”致部分银行暂停房贷业务

　　自2013年2月25日起，昆山公积金中心对部分业务作出了调整：公积金贷款方面，职工在申请住房公积金贷款时，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金6个月以上；现在调整为借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存住房公积金12个月以上。

　　2013年3月1日，新国五条细则发布。其中提到，对房价过快上涨的城市，可进一步提高二套房贷款的首付比例和贷款利率；另外，还有一个引起楼市轰动的规定，二手房交易税严格按差价的20%计征。国五条细则颁布后，各地二手房市场掀起一股过户热潮，争取赶上新政前的末班车。3月4日是国五条细则出台后的第一个工作日，昆山房产交易中心人气爆棚。

　　4月8日下午，昆山公积金管理中心出台新政，住房公积金贷款额度计算公式调整为：借款申请人(含共同借款申请人)住房公积金账户余额×10(倍)；贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定。借款申请人(含共同借款申请人)住房公积金账户余额不足1万元的，按1万元计算。未涉及内容，仍按原规定执行，此次调整自2013年4月15日起执行。

　　近日，由于受“钱荒”影响，很多银行上浮了房贷利率优惠或是暂停受理房贷业务。6月26日，365地产家居网对昆山各大银行的房贷政策进行摸底调查。365地产家居网发现，邮储和江苏银行已经将首套利率优惠上调至9.5折，工行和中信银行(601998,股吧)暂停受理房贷业务。

　　一级市场：2013年土地供应200公顷上半年昆山卖地29亿元

　　3月29日下午5点半左右，中国土地市场网悄悄挂出了“昆山市2013年度国有建设用地及住房用地供应计划”，对国五条中关于“增加普通商品住房及用地供应”的细则落地的同时，这也是昆山市国五条首项落地官方文件。

　　365地产家居网对比“昆山市2012年度国有建设用地及住房用地供应计划”发现，2013年国有建设用地供应计划有大幅下降。商服用地由2012年的200公顷减为了100公顷，商品房用地由总量244公顷减为了200公顷。与此同时，保障性住房用地计划却是大增，由2012年的2公顷跃升至175公顷。

　　据365地产家居网资讯中心统计，截止2013年6月28日下午，2013年上半年昆山共成交33宗土地(除工业用地)，共计面积145.46万方，总价29.23亿元。出让但未成交地块22宗，共计面积146.06万方。

　　除有1宗为招标出让外，其余32宗均为挂牌方式。其中15宗是2012年度出让但在今年成交的。从时间分布上来看，1、2月份有21宗成交，占到了上半年总成交量的近2/3；两个月的成交面积超过84万方，成交金额也达到了20亿之之。而4月份无论从成交数量、面积还是金额来看，都是最少的。

　　从用途上看，成交的33宗土地中，26宗属商住、商务，面积超过100万方；5宗属科教文卫用地，面积达31.90万方；2宗属住宅(农民动迁房)。其中，商住、商务从数量上占比达78.79%，面积上占比69.39%，毫无疑问是整个2013上半年度土地市场的大头。

　　二级市场：上半年新房成交23073套走出县级市惊天行情

　　从资本市场的“你不理财，财不理你”到“你越理财，财越离你”，2012年是跌宕起伏的一年。在顽强度过了被称之为“史上最严厉的房地产调控年”，2012年昆山楼市的销量则是前冷后热，一直火到年底成功逆袭。延续2012年的火热势头，2013年为开发商所看好，也是公认的回暖年。2013年也没负重望，据365地产家居网资讯中心统计，2013年上半年(1.1日-6.25日)昆山楼市销量已达23073 ，同比涨幅近45%。

　　继09年的楼市疯狂后，2013年上半年楼市的成交量与之相差565套，也是创下了2010年以来的最高值。由各区域成交量来看，城西以3863的成交量夺得上半年片区的销售冠军。花桥区域以3679套的成交量位居第二位，与冠军仅相差184套。上半年前几个月一直不愠不火的城东，在年中总结的时候可谓是异军突起，以3001的成交量位居第四位。前四名的区域中，市区与乡镇版块各占据两席之地平分秋色，前四名的成交量市区与乡镇在总成交上也仅是8套的差距。

　　在11大片区中，城中的成交量是最差的仅391套成交。从楼盘的数量来说，城中的确是选择性不大。但是同样选择性不大的城南，也取得了969套的成交，看来地段与价格是影响这两个区域成交的重要因素。尤为值得一提的是，随着轨交11号线南延，花桥的升值潜力由纸上跃为了现实，所以成交量的突飞猛进是意料之中的。

　　由2013年昆山楼市上半年销量走势图来看， 3月是楼市上半年成交的最高峰，成交量达5112套，是2月销量的4倍。2月适逢农历的新年，销量低迷也是正常，3月出现了急速逆转。3月也适逢新国五条的“雾霾期”，房产税、限购等敏感字眼的提及，让不少置业者开始恐慌性入市。据业内人士介绍，这段时间的成交时间较之前都缩短了一半。但是随着细则的部分城市落地，销量开始出现回落。火4红5的到来也没有能够赶超3月的销量，截止6月25日早上8时，6月昆山楼市的销量为3695，虽然本月还有5天的时间但是赶超5月的销量已不可能。

　　房价：上半年房价凯歌高奏刚需缩小城乡房价差距

　　三、四线城市一直不属于国家严厉调控的范围，加上从开发商的角度出发，建筑成本在上升，房价不存在下跌空间。“昆山房价上半年不会降，下半年肯定涨。”365特约评论员王林博先生在国五条细则出台之初就如此预言。虽然对于购房者来说不是好的消息，但是在365资讯中心年中盘点之时，这样的“断言”前半句已经得到证实。从365资讯中心的统计中，虽然昆山上半年的房价涨势愈加趋缓，但是上涨的方向一直未变。

　　据365资讯中心统计，上半年昆山173个有明码标定的项目中，共有50个项目进行了楼盘均价或部分房源价格的调整，调整率高达28.9%，足以证明昆山上半年楼市的“忐忑”。当然在这么多有价格调整的项目中，有45个项目是保持价格上涨的。其中有半年时间房价涨幅高达2000元/的绿地总部大道，也有只涨价50元/的水秀江南。

　　与往年在降价表格中，乡镇盘占主力的形势不同，今年上半年的降价项目全部位于主城区内。即使连乡镇盘也舍弃“降价跑量”，足以见证今年楼市的大好形势。细细观察可以发现，在上半年降价的这五个项目当中，没有真正降下“身段”的项目，大多是因为在售房源的不同而导致价格的微调，或者因为市场的冷热而反复调动。

　　北大资源理城项目详情业主社区相册样板户型视频地图销售经理薛大伟表示，一个项目的每一期销售价正常情况下是不断攀升的，大涨大跌都不符合市场规律。他表示，目前昆山的市场环境没有过于严苛的政策压力，也没有卖的过烂的项目，加上上半年各家的成交都不错，所以开发商不存在以价换量的动力和压力。另外，上半年不少新盘的入市在价格上都进行了一定的提升，在目前的市场背景下，项目的价格越卖越回去是不太可能的。

　　“现阶段中国城市化大势不变，但城区扩张将逐渐变缓，城区乡镇地产市场出现分化，再次凸显区位在地产价值构成中的重要性。”365特约评论员王林博先生表示，今年上半年刚改市场表现不错，而大部分刚需项目均位于昆山的乡镇片区，主城区已经渐渐被高房价的楼盘占据。随着乡镇盘的受捧，相应地开发商也密切关注存货量和市场平均去化速度，制定了科学的推盘计划和价格区间，城乡差距的缩小是有据可循的。

　　供应量：76盘逾300万方房源角逐老盘延续热销势头备战下半场

　　一年楼市过半场，下半年各大楼盘还得继续拼杀，以尽早完成、超额完成全年的销售指标。与此同时，不少楼盘也在筹划着2013年下半年的推盘计划了，下半场的昆山楼市又将有多少楼盘多少体量的房源参与角逐呢？

　　据365资讯中心统计，2013年下半年昆山10大区域(南部水乡无推新)将有76家楼盘预计推出约344.3万方的房源入市。其中老盘加推占据了主流，有53家楼盘将在下半年推出新房源，无疑老盘新推房源项目仍将是上市的主力。不过纯新楼盘的首次入市也不容小觑，在2013年上半年卖得比较火爆的项目多为首次开盘的项目，一炮走红，诸如首创悦都项目详情业主社区相册样板户型视频地图、颐景园等项目。老盘延续热销势头再推新，新盘首次亮相角逐，2013年下半场的昆山楼市注定要风起云涌。

　　从区域供给上看来，城北的推盘量最大，有110.7万方的房源将入市，其中两个大型商业综合体即有共60万方的体量。城东、陆家、花桥以及城西的推盘量也不小，依次将有47万方、44万方、42.9万方和42.3万方的房源要入市，占据了全城的51.5%。而这三个区域都有一个共同的特点，即为有大盘要推新，其中城东有首创悦都项目详情业主社区相册样板户型视频地图和玫瑰湾等，花桥有万科MixTown和可逸兰亭苑等，而城西的80万方综合体华润国际社区也将在2013年下半年首次开盘。

　　从推盘的数量上看来，城北、城西和花桥的楼盘比较多，这三家楼盘的推新楼盘均超过了10家，且三个区域推新的物业类型均以住宅为主，涵括了刚需住宅和改善型住宅，且这三家区域的推新楼盘占据了2013年推新楼盘总量的51.3%。

　　“随着大量新房源的入市，市场供给将很充足，买房人将由之前的单向选择转为多向选择。与此同时，市场竞争也将加大。”金瑭珑沐湾销售经理宋东锋分析道。2013年下半年昆山楼市超50家老盘将携同纯新盘项目上演新一轮楼市饕餮盛宴，逾300万方房源供给下半年的昆山楼市。“我还是比较看好下半年的行情的，现在昆山新房每月成交4000多套，下半年的销售应该没有压力。”宇尚苏尚家园案场经理韦建贵表示。(365地产家居网吴志军)