“钱荒”来袭：房地产业“钱景”不明

　　银行业发生的“钱荒”，正在以一种潜移默化的方式，改变着野心膨胀同时又极度缺乏安全感的房地产行业的“钱景”。

　　上半年，美元债券市场、房地产信托市场充裕的流动性，以及土地行情日趋火爆，让开发商们一度沉浸在借钱与花钱的忙碌之中，几乎快要忘掉“缺钱”的滋味。

　　但随着银行“钱荒”不期而至，房地产行业的“嘉年华”眼看就要告一段落。

　　“房地产市场环境会在下半年比较困难，特别是资金收紧。”一家香港上市公司副总裁表示已经在做坏的打算。

　　由于房价与地价在上半年持续攀升，整个行业对于政府在下半年可能做出新的调控动作，例如扩大房产税试点范围的预期正在加强，在此情况下，资金面的突然收紧，更加强化了谨慎甚至悲观的态度。

　　“对中小开发商而言，银行流动性收紧是个不折不扣的坏消息。”另一家香港上市开发商区域公司销售总监说，“楼市存在蝴蝶效应，倘若下半年有个别企业因为资金问题开始降价甩货，整个市场就会出现一连串连锁反应。”

　　最有可能成为第一只扇动翅膀的“蝴蝶”，德意志银行(下称“德银”)认为是这样三类房地产企业：债务结构中非银行贷款(如信托贷款)比例较高的开发商，高负债率开发商，以及2013~2014年间有大量债券到期的开发商。

　　在6月24日发给投资者的一份研究报告中，德银认为，资金面趋紧对上述三类房地产企业打击最大。

　　告别低成本境外融资

　　银行“钱荒”的话题，最初在6月20日从社交媒体开始蔓延，并迅速占据了此后数日各大财经媒体的头条。

　　事实上，德银的分析师在稍早前就已经注意到这一现象，并着手研究这一新情况对房地产行业可能产生的影响。

　　在6月17日一份题为《高负债民营开发商融资环境变艰难》的报告中，德银的分析师试图从海外融资环境和内地融资环境两个维度出发，找出最有可能暴露在流动性风险之下的房地产企业。

　　就海外融资环境而言，2012年四季度以来，美元债券市场充裕的流动性以及美国国债收益率下跌，使得香港上市的内地房企可以以较低的利率发债融资，但随着美国国债利率回升，形势开始扭转。

　　这意味着，作为低成本海外融资最大的受益者，香港上市的内地房企即将告别发行美元债的最佳窗口期。

　　根据中国指数研究院的统计，仅今年1月至5月初，这些房地产公司在海外发债融资金额就达到759亿元，超出去年全年规模25%。

　　不仅融资规模空前，其中一些债券的期限以及票面利率也创下新的纪录。

　　其间，中海地产发行了一款金额为3亿美元、票面利率为5.35%但期限长达30年的美元债。万科也于今年3月完成一款金额为8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率仅为2.625%。

　　“美元债券市场充裕的流动性，给海外上市的中国开发商带来了福音。”一位香港债券分析师说。

　　由售转租的SOHO中国在发行由4亿美元10年期和6亿美元5年期组合而成、总计10亿美元规模的美元债券时，超额认购达到7倍以上。由于高净值投资者以及基金经理的“抢购”，SOHO中国还顺势将10年期债券的票面利率从7.5%降至7.125%，同时将5年期债券的票面利率从6.25%降至5.75%。

　　在获得海外相对低成本的资金后，这些开发商要么将募来的钱用于偿还此前欠下的较高利息的债务，以改善财务结构，要么忙于将钱运回内地，开始四处举牌，扩大土地的储备。然而，激进拿地的策略，遇到资金面趋紧的情况，也就意味风险的累积。