房价上涨倒逼政策出台：房产税渐行渐近

　　实际上，对房价的走势的影响，长、短期扰动因素并存。短期扰动因素包括：

　　第一，市场预期。市场价格上涨趋势一旦形成，就会自我实现并维持上涨。

　　第二，政策扰动。政府的干预措施虽然会影响行业短期量价走势，但市场自有其独特运行规律，政府干预政策在影响行业长期走势方面往往是无能为力的，近年房地产价格越调越涨的现实就是有力例证。

　　第三，热钱流动。近年，某些发达国家滥发货币，人民币持续升值，造成热钱持续流入，被认为是一线城市房价上涨的有力推手之一；近期，人民币升值预期减弱，发达国家停止量化宽松基本提上日程，热钱流入趋缓，甚至回流发达国家。

　　第四，居民财富配置。居民存款利率被人为压低，股市长期不振，央行近日发布的二季度居民储户调查显示，投资房地产依然是居民的“心头爱”，选择这房地产投资方式的居民占比高达18.3%。

　　长期扰动因素包括：

　　第一，行业周期特征。从涨幅周期角度，深圳(楼盘)住宅市场正处于自1999年以来的第三轮上涨周期的开端，如下图所示：

　　深圳新房价格走势

　　第二，市场供求特征。

　　供给方面，一线城市土地供给有限，供给曲线接近垂直，价格几乎由需求曲线决定，但是随着储备土地的消耗，供给将会越来越少，供给曲线左移；

　　需求方面：总量上，一方面，随着城镇化不断发展，人口涌入大城市，另一方面，虽然GDP增速在降低，但保持较高速增长是大概率事件，所以，需求仍将不断膨胀；结构上，国家统计局公布的2012年中国的基尼系数为0.474，而2012年12月初，西南财经大学中国家庭金融调查在京发布的报告显示，2010年中国家庭的基尼系数为0.61，大大高于0.44的全球平均水平，收入分配不均衡情况较严重，隐形收入占居民总收入比重较大，所以统计局发布的人均可支配收入不能代表潜在购买力。

　　结论：在在上述需求曲线右移，供给曲线左移的情况下，价格将会较大幅度增长，而成交量变化情况不确定。所以，政府政策调控的当务之急是盘活存量房市场，提高现有资源利用效率。

　　第三，市场结构特征。这是一个以地域、户型、面积、装修情况等为差异特征的垄断竞争市场，随着近年来土地价格持续上涨，房企成本曲线上升，市场均衡价格上升，均衡成交量下降，同时，房企利润缩水，全部转化为政府的土地出让金为形式的租金收入。

　　房价未来仍将看涨

　　根据央行日前发布的二季度居民储户调查显示，66.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，虽然仍保持高位运行，但这一比例比1季度时下降1.3个百分点，比2011年3季度时的最高值下降9个百分点。另有31%的居民认为目前房价“可以接受”，2.3%的居民认为“令人满意”。

　　同时仍有34.1%的居民预期房价“上涨”， 45.3%的居民预期“基本不变”，7.3%的居民预期“下降”。

　　我们对房价的预期基本与该调查结果一致。具体来说：

　　短期内，房价将继续上涨，但是由于现时房价的绝对水平已经较高，时有政府调控政策择机出台，房企近期新增入市项目增多等原因，房价涨幅将继续趋缓直至保持稳定，但是泡沫短期内破灭的可能性微乎其微；

　　中长期内，市场和政府对市场的把控将更加成熟，同时人口老龄化也是个大趋势，需求将放缓，所以，房价涨幅将于物价水平涨幅相当，保持在居民可接受的绝对水平。

　　房价上涨倒逼政策出台：房产税渐行渐近

　　随着未来房价的进一步上涨，料政府调控压力会逐渐加大，出台进一步的调控政策的可能性会渐增，房产税将是近期最可能推出的政策。

　　据传言，深圳的房产税征收方案已经上报，中央成立了由住建部牵头，财政部、国家税务总局参与的协调小组，审议各地上报的方案。但是，深圳市地税局局长钱勇表示：“还没有接到国家开征房产税的任何通知。”

　　对房产税的影响及效果，我们在《5.28-房产税影响小议》已经做过详细论述，在此，补充解释对房企的影响及应对措施：

　　第一方面，成交量短期波动加剧，对短期现金流带来冲击，但由于近期房企销售业绩良好，财务状况略有改善，料不会有什么大问题；

　　第二方面，房企拿地将更加理性，将更加看重项目本身的未来价值，同时，房企将调整未来产品结构，高端项目和大户型项目供给料略有缩水；

　　第三方面，首次普及消费者持有阶段税收，改善市场环境，使市场更趋成熟和健康，有利于房企长期发展；

　　最后，由于消费者无定价权，税负几乎会完全由购房者承担，房企不会受税负转嫁的影响。

　　总的来说，我们仍然坚持认为，此次房产税的征收，将会雷声大，雨点小，对市场的影响不会太大。