广州一手“限签”间接加速二手反弹

　　由于今年4月广州二手市场的缩减幅度超出了调控政策预期，在调整的过程中亦积累了反弹的动力。从5月中旬开始，二手楼市持续出现反弹现象。统计显示，尽管5月上旬在“五一”假期的影响下，二手市场成交量仍比4月同期减少一成。但从5月中旬开始，长线投资客户率先入市，5月该类客户的比例为32.6%，比4月增加3.5个百分点。6月1~16日，据满堂红地产的统计显示，促成的二手住宅买卖宗数比5月同期增加6.6%，成交均价为17755元/m2，比5月同期微跌1.8%，预计6月二手买卖均价会在1.7万~1.8万元/m2之间寻找合适的支撑位。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在投资客的率先带动下，市场出现局部性反弹，市内多个板块表现出色，其中天河区珠江新城板块和白云区新市、黄石板块的二手住宅成交量比4月增加一倍。为促使全市一手商品住宅均价在第一季度的基础上“平稳回落”，4月下旬，市房管部门在全市范围内实施有针对性的“限网签”和“限发预售证”政策，一手住宅市场网签量随之缩减。4月全市10区一手住宅网签宗数为5187宗，环比减少17.8%；5月全市10区一手住宅网签宗数为4840宗，环比减少23.3%。5月天河区一手住宅网签量只有188宗，与同月同区二手住宅登记宗数(993宗)相差甚大。

　　周峰分析，现在多数一手住宅不是因为高价而没人买，而是因为高价而无法及时进行网签，必须排期到今年年底前才有机会网签。有足够耐性等到年底才签约的客户并不在多数，部分有资金又有迫切购买需求的客户，只能转向同地段的二手市场找合适的房源。一手市场的“限签”间接加速了二手市场的反弹，但这种反弹暂时只能是局部性，要达到全面回暖，还需利好政策的配合及有效客户的积累。由于这类高端买家的介入，且二手市场并没有“限价”，部分板块的二手楼价瞬间被“托高”，譬如5月份珠江新城板块的二手住宅均价环比上升12.6%，广州大道南、南洲板块的二手住宅均价环比上升6.3%。

　　租赁市场增量导致回报率轻微下跌

　　统计显示，今年前5个月，广州市10区住宅租赁登记备案面积为403.47万平方米，同比减少14.3%。广州总体二手住宅平均租金为42.9元/m2/月，同比上升12.5%，同期二手住宅均价同比上涨20.6%。

　　周峰指出，出租回报率在今年前5个月继续呈现走低迹象，既跟楼价上涨幅度较大有关，也与租赁市场供应产品同质化有关。物价持续上涨令小业主的购买及持有成本也随之上涨，提高租金以保证收益的稳定性是所有业主的共识，但住宅租赁市场的供应量也在同时放大。尽管市内多个城中村在最近两年陆续进行改造，但这类廉价出租房源的减少不足以改变整个市场的格局，一手房源仍旧源源不断地流入租赁市场。

　　保守估计，目前在租赁市场上流通的居住类房源将近340万套，即使在同一栋楼宇内，都可能有相同间隔、相同朝向的多套房源待租，故业主可以提高租金，但无法将楼价的上涨幅度作为加租的标准，皆因有效承接力始终有限，预计今年上半年的住宅出租回报率会稳定在3.0%左右。(王荔珏)