京深或入房产税试点“俱乐部” 或持存量免征原则

　　房产税试点正迎来最好的扩围时机。中国证券报记者从权威人士处获悉，包括北京、深圳、南京、青岛等城市已上报试点方案。北京今年已两次上报房产税试点方案，新上报的方案已接近“最后版本”。虽然上报的方案仍存调整可能，但今年下半年更多一线城市加入试点“俱乐部”的可能性较高。

　　业内人士认为，经过多轮反复论证和筹备之后，房产税试点扩围的路径逐渐明晰。其中，东部热点城市的方案拟向增量房屋征收，并划定人均免征面积，在不触动既有房产的情况下使试点更好地落地；中西部城市的方案则凸显了另一种思路，即把房产税和城镇土地使用税合并，对企业和单位房产按评估值征税。这两种路径虽有较大区别，但都是未来房产税扩围的大方向，并将在合适的时机实现并轨。据悉，北京、深圳、南京的房产税试点方案倾向于采用“存量免征”的原则，更类似上海实施的方案。近期一线城市市场供不应求情况严重，房价上涨压力较大，房产税试点扩围有望驶入“快车道”。

　　●多次修改不断完善

　　北京上报方案接近“最终版”

　　自上海、重庆于2011年初启动房产试点后，有关这一试点扩围的消息不断，但一直未有实质动作。今年5月，发改委相关负责人表示，房产税试点“今年会有具体动作”，意味着试点扩围为时不远。

　　权威人士向中国证券报记者表示，多个城市的方案已上报至由住建部牵头，财政部、国家税务总局等部门参与的协调小组。经过反复审议，将最终确定试点城市和方案，并交由国务院批复。据了解，上报方案的城市除此前披露的杭州外，还包括南京、青岛等二线城市，以及北京、深圳等一线城市。

　　事实上，上述城市的房产税试点方案并非第一次上报。据悉，在上海、重庆启动首批房产税试点后，高层就要求其他热点城市拟定相关方案，为试点扩围做准备。

　　近两年，一些城市已经在物业税空转试点的基础上，不断完善方案内容，并择机上报。其中，最近的一轮上报是在今年4、5月。知情人士表示，今年北京已两次上报房产税试点方案。在多次调整的基础上，当前最新上报的方案已接近“最终版”。

　　业内人士表示，前述“物业税”与“房产税”本质上属同一性质，由于房产税属于已有税种，推进试点不需要走法律程序，因此有关部门才将“物业税”的说法改为“房产税”。早在2006年10月，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展物业税“空转”试点。一年后，安徽、河南、福建、天津四省市再次获批房地产模拟评税试点地区。

　　这些空转地区都可能成为房产税试点的后备成员。“国五条”出台之后，对于房地产调控长效机制的建设明显提速。按照房产税将覆盖所有住宅的最终目标，更多的城市需要启动准备工作。

　　多数专家看来，房产税试点的扩围，已经具备了初步的技术基础。按照住建部的计划，包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市在内的40个城市，已实现个人住房信息系统的建设和联网，这将为以增量征收为主的房产税试点提供技术支撑。此外，该项工作还在向更多的城市覆盖。

　　与此同时，按照国务院于2010年提出的“逐步对居民住宅征收房产税”的思路，财政部也在对现行的《房产税暂行条例》进行修订，不再对居民个人住房免征房产税。有分析认为，这一力图从现有法规中清除障碍的举措，同样可能在今年取得突破。

　　●两种路径殊途同归

　　个别城市可能实行存量征收

　　作为一个地方税种，各地上报的房产税试点方案不尽相同，但从此前披露的“杭州版”房产税方案，不难看出房产税试点的整体推进思路。按照杭州市上报的方案，房产税从家庭第二套住房起征，存量免征。其中，人均60平方米以上的普通住宅，拟征税率为4%。，豪宅的拟征税率为8%。。上述方案确定的“存量免征”原则，以及两档税率划分，与上海的房产税试点方案颇为类似。

　　另据了解，北京、深圳、南京等地的房产税试点方案，同样采用了“存量免征”的原则。

　　分析人士认为，这种思路的主要考量在于有助于试点的顺利落地。据悉，不少大城市房屋权属关系复杂，且拥有多套房的业主为数不少，若对存量房屋征收房产税，不仅难以理清上述权属关系，更容易引发有房一族抵触。

　　但知情人士表示，在个别东部城市的方案中，不排除房产税向存量征收的可能。但其前提是划定人均免征面积，使房产税向高收入人群征收，不给中低收入群体增加负担。

　　相比之下，中小城市的房产税试点则是另一种思路，这种思路早在2011年就现端倪。2011年底，国家税务总局确定了次年的四项重要税收政策改革工作，其中一项便是：在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位房屋按评估值征税。这表明湖南、湖北的房产税试点，重点在于税制的制度改革，与上海、重庆以及多数东部城市的侧重点有很大不同。

　　今年年初，湖南湘潭传出即将启动房产税试点的消息，改革对象涉及企业和事业单位，暂不涉及个人房产。而湖北的试点城市，外界普遍猜测为鄂州。据悉，上述两地的方案均已上报。

　　业内人士如此解读两种方案的不同：多数中西部城市房价不高，上涨压力也不大，若贸然启动房产税试点面临“师出无名”的尴尬，但避开个人住房就不存在上述问题。

　　在当前房地产领域税种繁多的情况下，扩容房产税有凭空“加税”的嫌疑。湖南与湖北的试点方案，采用合并房产税和城镇土地使用税的做法，同样有着易于执行的考量。

　　据了解，在高层确定的房产税试点方向中，“两税合一”和“住宅普征”均为远期目标。本着先易后难的原则，未来的试点方案将可能针对不同城市的特征，从这两个方向分别入手。但在合适的时机，两种路径最终会实现并轨。

　　●时机难逢扩围提速

　　京深有望领衔新一轮试点

　　国家统计局的数据显示，5月全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅价格实现同比上涨；其中，四个一线城市的涨幅均超过10%，其中广州、北京涨幅超过15%。

　　这组数据的发布，为房产税是扩围又提供了新的猜想。业内人士认为，当前正是房产税试点扩围的好时机。一方面，一线城市房价偏高，“国五条”在落实中又不甚理想，急需出台新的政策调控房价；另一方面，经济增长疲弱，若调控房地产市场，不宜动用严厉的政策。相较之下，房产税是最合适的选择。

　　长期以来，地方政府对征收房产税的态度不够积极，导致沪、渝房产税试点两年后，始终没有实质性推进。其逻辑在于，房产税表面上虽可以增加地方财政收入，但会降低当地的房地产投资热情，影响土地出让金和房地产税收这两项重要财源，两者相比得不偿失。

　　知情人士表示，早在首轮房产税试点之时，地方政府的态度便不甚积极，动辄以“影响投资环境”为理由施加阻力。直到“国五条”出台之后，这一工作才得以加速推进。

　　有观点甚至认为，由于准备较为充分，此轮房产税将可能在较大范围内试点，涵盖北京、深圳等一线城市，以凸显高层推进试点的决心。

　　中国指数研究院表示，在“国五条”为调控加码的背景下，房产税试点的城市将重点选择调控下供需矛盾依然趋于紧张、房价上涨压力较大的一二线城市，如深圳、杭州、南京等。从试点方案来看，目前趋势将仍以增量为主，但未来会从增量逐步扩展到存量，税率也会由目前的0.5%左右逐渐有所提高。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，近期北京试点房产税的可能性较大。不仅由于北京的房屋资料数据库已相对充实，而且在商品房预售管控的前提下，北京楼市存在严重的供不应求情况，市场供需关系急需通过税收政策进行调整。

　　按照多数分析人士的观点，短期房产税难以取代土地出让收入，但其可在一定程度上改善供需关系。另据了解，随着对房地产调控长效机制建设的强化，个人住房信息系统、存量房评估系统等相关的配套系统建设正在加速，房产税试点扩围有望驶入“快车道”。(张敏)