租客"霸房"不走 新房主要等2年才能回家

　　房子已经过户，就因为原租客租期没到，“霸房”不走，二手房新房主被挡在了门外。提起这件事，吴先生不愿意多谈，感觉自己“吃了苍蝇”，只怪自己当初买房时太过粗心，没有跟原租客协商。置业专家指出，买卖不破租赁，遇到这种情况，新房主只能吃哑巴亏，除非遇到的原租客通情达理好协商。

　　买了房，搬不进新家

　　今年3月份左右，吴先生买了一套二手房，最近房屋交易手续一切办妥之后，却发现不能搬进新家。原来，这套房子的卖家之前是将房屋出租的，房子里还有租客在里面住着呢！

　　“当初看房时我是知道有租客的，但房主跟我承诺租客肯定会搬走。”吴先生说，当时卖家一再表示买卖可以继续，租客不成问题。吴先生一时疏忽，轻信了卖家，就签下了买卖合同，按正常流程办理过户手续。

　　让吴先生始料未及的是，等到卖家交房时，租客不走了。“买卖合同上根本没有提到租客何时搬走一事，也不能算卖家违约。口头约定没有任何凭据。”

　　吴先生至今后悔不已，房子已经是他的了，但他却被挡到了门外，卖家两手一摊置身事外。

　　要等2年才能回家

　　租客“霸房”不走，几个月也就忍了。一问还有多久租期，吴先生顷刻跌入了冰窟窿。“2年！”吴先生说，“卖家跟租客签了3年的租约，这才住了1年，还有2年的租期！”也就是说，如果租客不主动搬走，吴先生还要等2年才能搬进新家。

　　现在的问题是，为了买这套房子，吴先生已经把自己之前的一套小户型出售了。如果不搬进新家，意味着吴先生一家要在外面过渡2年，过着“有家难回”的日子。

　　“已经跟租客协商过多次了，但对方一点也不体谅我的为难处境，坚决不搬走。”吴先生说，卖家也找过租客几次，租客要的赔偿太高了，根本是漫天要价。“卖家说补偿我后面2年的部分租房费用，但对我来说，还是不能接受。”

　　律师：买卖不破租赁

　　律师表示，上述案例包括2个法律关系，一是吴先生与卖家之前的买卖合同关系，一个是卖家与租客之前的租赁合同关系。由于卖家没有协商好，造成了两个合同在履行过程中出现交叉现象。原则上卖家应该清空房子并交付给下家，如果不能清空房子交付也应承担相应的违约责任。如果吴先生在房屋买卖合同中对租赁一事有备注，就比较容易追究卖家的责任。

　　此外，如果房屋买卖过程中未提前与租客协商，原房屋租赁合同不受房屋买卖的影响。买卖不破租赁，《合同法》对此有明确规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

　　置业专家提醒说，二手房买卖时，一定要了解清楚房屋是否存在租赁的情况，慎重购买租赁关系尚未解除的房屋。若急需使用该类房屋，建议买房人详细询问卖家该房屋租赁的期限何时终止，并向其索要租赁合同的复印件，以避免类似纠纷发生。