“地王”卷土重来或引发调控加码？

　　地王频出，楼面地价单价最高的纪录不断被刷新！

　　中国房地产研究会副会长顾云昌指出，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号，地价不断上升与“地王”的出现，容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。

　　每一轮地王的频繁出现，似乎都预示着更严调控的来临。

　　记者获悉，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，存在调整的可能性，不排除加码的可能性。

　　和此前情况不同的是，“升级可能更多注重宏观、外围的手段，强调市场化，而不是类似的调控加码，”一位熟悉情况的人士如是说。

　　值得一提的是，5月24日，国家发改委公布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

　　“封盘”

　　今年4月份以来，北京实行最严厉的限价政策，开发商申请期房和现房的销售价格上涨的，一律不批销售证。

　　记者调查发现，从去年年底到现在，大兴生物医药板块的保利春天里、金融街·融汇、中国水电·云立方、龙湖时代天街、明发广场等七八个项目无一开盘。

　　中国水电·水立方的一位销售人士在电话中告诉记者，“一切都起源于北京近期的限价制度，价格过高就不给过，我们按照要求，最后一次报了16800元/平方米的价格，也没给过。”

　　“但若按目前市场的形势走，如果没有限价，该区域的房价肯定得过两万，”北京明发广场的项目经理王磊称，该板块积聚多个品牌开发商，又受南城计划利好，并临近北京第二机场，备受市场关注。

　　虽然多个项目没按原计划开盘，不过，据王磊了解，该区域多个项目的蓄客情况都非常可观。

　　实际上，据记者了解，除了大兴区以外，昌平、顺义、通州等不少项目的开盘时间均有延期，更有消息称，北京市住建委“压”了近40个项目的预售证。

　　如果说在房价连涨的背景下，很多开发商看不到在北京暂停限价的可能性，开始选择妥协入市，那么近期北京市土地市场的一波热潮，更是给了他们继续扛着的信心。

　　先是泰禾集团以1.9万元/平方米楼面价拿下的通州台湖镇地块，创出了区域新高，随后，保利、首开联合体以单价2.2万元/平方米的价格成功拿下大兴旧宫镇的一块住宅用地，刷新了大兴区域普通商品住宅的楼面单价纪录。

　　与此同时，北京的土地市场上也不乏动辄过百的溢价率

　　据记者了解，在高溢价率地块甚至地王地块的刺激下，已经有开发商不畏“限价”开始封盘。

　　“开发商看好后市，预售证未被审批也将成为囤房的借口，”王磊认为，能够预料到的是，市场上的房产将变得越来越稀缺，市场供需矛盾也将更大。

　　值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅库存套数为61517套，而在去年的5月份，这一数字为10万套出头；再往前的2011年12月7日，则高达130049套。

　　“简单从供应端或者库存来断定北京供需矛盾突出并不科学，实际上，和前几年相比，北京前4月的供应并无明显变化，”北京中原地产市场总监张大伟表示，只是当前的购房者预期改变，积极入市，需求放大，才显得供需矛盾突出。

　　张大伟认为，对于北京等一线城市而言，简单的增加供应已很难实现，只能通过加码调控，在购房者预期上做减法，“每一轮地价走高之后，只需一夜的时间，周边二手楼盘报价便会登上一个新高度，高溢价率地块的频繁出现只能增添购房者积极入市的信心。”

　　过去的一周，全国一二线城市土地市场普现升温，几个大中城市的地方政府更狂揽百亿元土地出让金，而出让地块的溢价率和成交价格也是屡创新高。

　　例如，5月23日，越秀城建以楼面价3.46万/平方米拿下广州海珠南洲路地块，成为广州单价新地王。上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块又被绿地集团以总价5.24亿元夺得，成交楼板价9590元/平方米，溢价92.65%。与此同时，就在5月10日这一天，重庆2013年土地市场上的单价、总价、溢价率等三个纪录均被刷新。

　　“对于企业来说，积极拿地的原因肯定有两个：一个是看好后市，一个是资金链充裕，”兰德咨询总裁宋延庆如是说。

　　从企业资金链来看，宋延庆表示，除了前4月，企业销售较好、资金回笼情况不错之外，各种热钱也因看好楼市以各种办法进入房企。

　　而对于后市的判断，宋延庆表示，除了城镇化带来的强大需求之外，也有政策预期不清楚的原因。

　　“国五条细则中诸如20%个税、二套房贷、房产税等都有很多文章可做，”上海良玉投资有限公司总经理郭玉良称，但从最后落地的情况来看，和预期差别很大，除了北京严格执行20%个税以外，其他地方都不了了之，很多地方更是没有交代。

　　中国房协副会长朱中一亦表示，各地落地“国五条”还存在一个细则待细的过程。

　　“过去的2012年，虽然也没有更多有效的调控手段，但起码高层过一段时间都会出来喊喊话，”郭玉良表示，但从国五条落地到现在，再没有高层喊话，可以说，政策整体存在一个真空期。

　　与此同时，包括此前曾公开表态一周之内出国五条解释性文件的住建部等各部委，都没有对后续“国五条”的落地执行表态。

　　“国五条细则落地近两个月，截止到目前，尚未看到任何政策加码的信号，再加上宏观经济形势不大好，”郭玉良判断，市场好像以为本轮国五条就到此为止了，一些胆量较大的开发商开始豪赌政策，加快了跑马圈地的脚步。