刚需盘后劲不足改善盘后续发力 南京房价4月涨0.49%

　　这注定是一个政策不断，新政风声相伴的“金三银四”。但对南京而言，政策的“温柔一刀”，拽不住房价连续12个月的上涨。>>>新政落地前刚需撑场改善也跟进南京房价3月上涨1.38%

　　3月1日，国务院发布“新国五条”；3月25日，南京国土局发布2013供地计划；3月31日晚，南京房价控制目标出炉；4月19日，南京发布继续做好房地产调控工作的通知。落地政策笼罩下的“银四”，刚需盘继续出货，改善盘争抢节点入市，市场热度不减的同时，房价也毫不留情地继续涨。

　　据365网尚数据监控中心对南京楼市八大板块115家主力在售楼盘的价格监控显示，2013年4月南京房价平均上涨0.49%，除城中房价停涨，城北房价微跌以外，其他6大板块房价皆涨，江北、城南两板块房价涨幅领先。

　　刚需盘微幅小涨改善盘价格坚挺上扬

　　无法回避的是，“热销”、甚至“日光”依然零星在这个“银四”出现。房子不愁卖，自然价格跌不下来。不过纵观4月南京楼市房价上涨的楼盘，刚需盘、改善盘大多只是小涨个500-800元/，动辄大涨2000-3000元/的楼盘几乎绝迹，涨价是真，但涨幅趋缓。

　　从房价反应最敏感的“两江”板块来看，江宁28个楼盘样本中，5家楼盘房价上涨，整体涨幅为0.4075%。江北27家主要在售楼盘，9家叫涨、5家见跌，整体平均上涨1.02%。其中，江宁爱涛尚逸华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图单价涨了700元/，涨幅5.19%。位于江宁九龙湖板块的万科金域蓝湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图价格涨3.45%，随着该项目周边商业配套的完善，一直维持着价格平稳上涨的态势。

　　江北8家叫涨、5家见跌的楼盘中，大华锦绣华城项目详情业主社区相册样板户型视频地图单价上涨800元/，排在第一位；海德北岸城项目详情业主社区相册样板户型视频地图单价涨700元/，位居第二；阳光帝景项目详情业主社区相册样板户型视频地图4月开盘单价上涨500元/，排在涨幅榜第三位。而3月引发千人连夜排队抢号的天润城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，单价下降500/，排在跌幅第一位。涨跌互现，是江北板块4月房价的表象特征。

　　“两江”刚需盘小涨的同时，城东、城南、仙林、河西4大板块的改善盘房价也小步走高。城东改善大盘保利紫晶山项目详情业主社区相册样板户型视频地图的最后3栋住宅在本月全部推出，收官之作均价19000元/，比去年18500元/有了500元/的涨幅；高端豪宅复地御钟山项目详情业主社区相册样板户型视频地图4月推出的房源因户型与前期有所不同，均价也小涨500元/至24500元/；仙林高科荣域项目详情业主社区相册样板户型视频地图4月加推2号楼面积稍小的85、98和115新房源，成交均价约15000元/，相比3月加推的10号楼单价上涨500元/，涨幅3.45%；河西天正滨江项目详情业主社区相册样板户型视频地图，因只剩4套大平层即全盘售罄，收紧优惠致使单价上调500元/。

　　不过，银四月中，也有楼盘选择了“万家皆涨我独降”。城北板块老盘晓庄国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图4月联合365淘房汇推出重磅优惠，总价最高可减18万元，均价瞬间下调了1000元/，单盘降幅达7.7%，4月城北板块降幅为0.22%。

　　银四实际推盘量减少改善盘后续发力预热5月

　　房价维持小步上扬态势的“银四”，市场动态依然纷繁热闹，基本发挥“银四”本色。据365地产家居网统计，截至4月27日，4月南京共有28个楼盘实际推盘，共30批次，旭日上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、中航樾府项目详情业主社区相册样板户型视频地图两盘分别加推了2次。相比“金三”的46家盘49批次，“银四”实际推盘量略微缩水。

　　4月最值得关注的板块，莫过于河西。蛰伏2年的凤凰和熙打头阵，紧接着华润悦府项目详情业主社区相册样板户型视频地图、招商雍华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图、莱蒙水榭春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图“三巨头”正面交锋，且高端改善盘抢跑入市的意图明显。其中，河西豪宅华润悦府项目详情业主社区相册样板户型视频地图加推2期6、7号楼128套房源，当天去化6成；地王项目招商雍华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图首次开盘，92套精装房当晚去化8成多；银四末尾，“闪电盘”莱蒙水榭春天项目详情业主社区相册样板户型视频地图也将如约面市。>>>河西“三巨头”过招拼品质、抢营销节点更玩定价游戏

　　而从历来推盘最猛的江北板块来看，“银四”的江北楼市倒是褪去了3月的疯狂，渐渐回归常态。整个四月，江浦有4家楼盘加推，桥北有8家，新推房源的面积主要集中在80-130。开盘当日的去化率，江浦都保持在5成左右，桥北则有些“冷热不均”。

　　与3月相比，江北4月上市量略微显得有些后劲不足。不过即将到来的五一小长假，桥北将迎来新一波上市潮。据统计，4月29日当天，但桥北就将有4-6家楼盘推新。同时，江浦的万科金色半山项目详情业主社区相册样板户型视频地图也可能五一期间加推8号楼小高层和11号楼花园洋房。

　　在此值得一提的是，向来波澜不惊的城中板块，在4月终于有纯新盘金基尚书里项目详情业主社区相册样板户型视频地图千呼万唤始出来，总价500万的豪宅开启了城中第二季度的复活赛，开盘当日去化24套，不过，35000元/的均价相较周边在售房价还是略有偏高。随着5月的到来，城中板块还将有纯新盘入市，包括京门府项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金鼎湾今朝天下项目详情业主社区相册样板户型视频地图等高端住宅将继续为城中板块的复活输送“血液”。

　　此外，4月底以及即将到来的5月，在宏图上水庭院项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、7彩星城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金浦名城世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图、纯新盘琥珀森林项目详情业主社区相册样板户型视频地图等多盘推新的情况下，城南板块或将恢复此前热闹场面。尤其是纯新盘琥珀森林项目详情业主社区相册样板户型视频地图的入市，也将为城南注入更多的新活力，带来更多的新看点。

　　房产税、个税新政欲来?5月房价走势"悬疑"

　　“南京房产税4月28日公布，5月3日正式执行，人均60以上起征”“个税严格执行20%差额征收”……整个“银四”，有关税收的新调控政策风声萦绕各个城。北京(楼盘)、上海(楼盘)、重庆(楼盘)、西安(楼盘)4个城市明确提出个税严格执行20%差额征收，不过执行力度层次不齐。

　　南京房产税、个税新政的点滴消息是有一次的“狼来了”，还是来真的？如果南京切实执行房产税或个税新政，“金三银四”之后的5月，南京楼市量价走势会如何？>>>山雨欲来风满楼传税收新政来袭开发商低调抢跑

　　网尚研究机构总经理、江苏省房地产研究所所长李智分析认为，5月量价走势如何，关键要看南京落地政策怎样切实执行。“如果是房产税，是按增量征收还是存量征收，如果是个税新政，到底个税20%差额征收的力度有多大，个税征收细则有多细，都是问题的关键。从短期来看，5月成交量、房价还是会维持小幅上涨的态势，毕竟开发商不愁卖的状态还是会惯性存在一段时间，房价在供小于求的情况下还是会维持在一定水位线上。”

　　4月，南京新政细则出台，虽然被指“温柔”，但从侧面也反应了政府对调控房价的态度，开发商在进行定价时也会考虑市场的反应度，而另一面，物价局也对开发商的报价进行了严控，不少开发商坦言，市场这么好，不是不想涨，而是涨不上去，但在可控范围内的小涨，或是开发商在接下来5月推新的主要战略。(365地产家居网李悦韩斌姜芳芳汤苗苗季娜杨瑞刘智伟王翼凡)

　　[江宁]：江宁板块28个标本↑0.4075% 5家上涨

　　在南京楼市传统的旺季“银四”中，江宁板块的表现并不活跃。除了位于三山板块的中航樾府项目详情业主社区相册样板户型视频地图两次开盘，仅有中粮彩云居、上善居推出新房源，而各家的推盘量都并不大，市场的平淡也使得江宁板块的房价保持着平稳。

　　365地产家居网针对江宁28家主要在售楼盘，进行了追踪调查，发现江宁房价4月份继续上行，环比2月微涨0.4075%，涨幅不大，保持着一个稳定的状态。

　　在抽样的28家楼盘中，价格上涨的楼盘共有5家，其中涨幅最高的为位于江宁河定桥的金轮新都汇，共上涨了5.19%。该项目自2012年亮相后，一直保持着平稳的去化，目前所剩房源已经不多，随着较为便宜的房源去化后，该项目的均价也有所提高。

　　位于九龙湖板块的万科金域蓝湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图价格上涨了3.45%，该项目自首次亮相以来，一直维持着价格平稳上涨的态势。随着该项目周边商业配套的完善，该板块内在售房源的稀缺，许多购房者也逐渐接受了这一“设定”。而位于大学城板块的华菁水苑及天正天御溪岸的价格也有上涨，但涨幅不大。

　　位于江宁百家湖板块的怡湖华庭澜郡在2012年首次开盘时推出了其全部房源，据统计，该项目在4月的房价上涨了1.56%。不仅仅是价格上涨，该项目主推房源的面积也增大为114-168平米。

　　文鼎雅苑成为了4月江宁板块唯一价格下降的楼盘，降幅为2.08%。该项目挑高小户型房源已经是现房销售，还剩约20套房源；117平米大户型房源也仅剩最后10套，开发商在清盘期也价格微降，以求快速去化。

　　[江北]：27个样本↑1.02% 9家上涨

　　365地产家居网针对江北27家主要在售楼盘，进行了追踪调查。其中，8家叫涨、5家见跌，整体平均上涨1.02%。其中，大华锦绣华城项目详情业主社区相册样板户型视频地图单价上涨800元/，排在第一位。而3月引发千人连夜排队抢号的天润城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，单价下降500/，排在跌幅第一位。阳光帝景项目详情业主社区相册样板户型视频地图本次开盘单价上涨500元/，排在涨幅榜第三位。

　　总的来看，“银四”的江北楼市褪去3月的疯狂，渐渐回归常态。整个四月，江浦有4家楼盘加推，桥北则有八家，新推房源的面积主要集中在80-130。开盘当日的去化率，江浦都保持在5成左右，桥北则有些“冷热不均”。

　　江浦4月开盘的4家楼盘分别是阳光帝景、通宇林景雅园项目详情业主社区相册样板户型视频地图、融侨观邸项目详情业主社区相册样板户型视频地图、华山山庄项目详情业主社区相册样板户型视频地图。其中融侨观邸项目详情业主社区相册样板户型视频地图推出12套350-420的联排别墅，其它三盘则推出71-144的普通住宅。阳光帝景本次开盘单价上涨500元/，排在涨幅榜第三位。

　　4月桥北共有9家楼盘10次开盘，其中海德北岸城项目详情业主社区相册样板户型视频地图半个月内两次开盘，开盘当日去化率分别为8成和3成。此外，大华锦绣华城开盘当日去化8成，山水云房开盘当日去化2成，旭日上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图开盘当日去化9成，天润城开盘当日去化5成，新城香溢紫郡开盘当日去化8成，泰来苑开盘当日去化6成，杏林北苑开盘当日去化2成，从数据上看，有些“冰火两重天”，但杏林北苑这样前期宣传和蓄水还不够充足的纯新盘开盘当日2成的去化率也还是属于正常情况。

　　与3月份相比，江北4月份的上市量略微显得有些后劲不足。不过即将到来的小长假，桥北将迎来新一波的上市潮。据统计，4月29日当天，桥北就将有4-6家楼盘推出新房源。此外，江浦的万科金色半山项目详情业主社区相册样板户型视频地图也可能在五一期间加推8号楼的小高层和11号楼的花园洋房。多家楼盘最新报价暂时还未能得知，近日，房产税即将征收的传闻又再次传开，在这样的背景下，到时房价是涨是跌？我们拭目以待。

　　[河西]：河西12个样本楼盘↑0.55%

　　4月最值得关注的板块，莫过于河西。蛰伏2年的凤凰和熙打头阵，紧接着华润悦府、招商雍华府、莱蒙水榭春天“三巨头”正面交锋，且高端改善盘抢跑入市的意图明显。其中，河西豪宅华润悦府加推2期6、7号楼128套房源，当天去化6成；地王项目招商雍华府首次开盘，92套精装房当晚去化8成多；银四末尾，“闪电盘”莱蒙水榭春天也将如约面市。

　　从房价上来看，3月25日-4月10日-4月25日3个时间点的数据统计对比显示，河西12个楼盘样板中，有两家楼盘房价上涨，分别是首创天迈广场和天正滨江项目详情业主社区相册样板户型视频地图。其中首创天迈广场在售19、20层房源，共40套房源，精装交付，面积35-55平方米，产权40年。均价13000-14000元/平方米。该项目去年首次加推去化率较高，再次加推单价小涨500元/也在情理之中。两个楼盘单价均上涨500元/，致使河西板块4月整体房价微涨0.55%。

　　另外，河西大平层项目天正滨江还余1套260平方米，3套300平方米房源在售。全款98折，按揭99折，折后均价20000-21000元/平方米。该项目因只剩4套大平层即全盘售罄，收紧优惠致使单价上调500元/。

　　即将到来的5月，河西板块预计有海峡城、汇锦国际凌江、郦城御园、中北英郡6家楼盘计划推新。5月河西高端住宅市场或仍将势头强劲。

　　[城中]：12个样本0%

　　与金三月一样，4月城中板块延续了平静无波澜的态势，整个4月板块仅1家楼盘推新，且为纯新盘，无价格浮动。此外，录入房价涨跌分析样本的12家楼盘无一家推新。对于城中板块而言，由于板块老盘居多，临近收官的项目，在价格上也不会出现较大的浮动，对于开发商而言，稳步市场，持续走量即可。

　　同时，由于板块内高端住宅较多，项目在建设过程中投入成本较大，因此后期的价格定位上很难出现下行。此外，虽然当下，各类调控政策相继出台，但对于豪宅云集的城中板块而言，同样不会掀起波澜，有业内人士指出，城中豪宅的购买者有着一定的圈层，这类圈层不会受制于政策的影响，价格更不会成为阻碍这类购房者置业的主要因素，因此作为城中板块的开发商而言，也不会特意在价格上做文章，以博取销量。

　　在此值得一提的是，虽然4月老盘并无波动，但纯新盘金基尚书里项目详情业主社区相册样板户型视频地图终于在4月千呼万唤始出来，总价500万的豪宅开启了城中第二季度的复活赛，开盘当日便去化了24套，不过，35000元/的均价相较周边在售房价还是略有偏高。随着5月的到来，城中板块还将有纯新盘入市，包括京门府项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金鼎湾今朝天下项目详情业主社区相册样板户型视频地图等高端住宅将继续为城中板块的复活输送“血液”。

　　[城北]：11个样本↓0.22% 2张1跌

　　时而平缓、时而高潮的银四月即将落幕，虽然市场没有金三月那样的火爆，但同样可观，涨价、调控、热销依旧是四月楼市的关键词。购房者近乎“饥渴”的置业需求，在4月得到开发商积极回应，但由于供应量依然不足，致使市场整体价格仍不断向上。

　　不过，银四月中，也有楼盘选择了“万家皆涨我独降”的营销方式刺激市场，巨幅优惠拉低了整个板块的价格起伏，数据显示，4月城北板块降幅达0.22%，在城北4月房价涨幅选取的11个样本中能够看到，分别有2家楼盘价格出现上涨，以及1家楼盘价格下降，而促成整体板块出现降幅的主要因素，是城北板块一家老盘在4月推出了重磅优惠，总价最高可减18万元，均价瞬间下调了1000元/，单盘降幅达7.7%。

　　这家推出重磅优惠的老盘是位于城北晓庄区域的晓庄国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图，项目在4月联合365淘房汇，根据不同户型调整了之前的优惠措施。笔者了解到，项目之前优惠为1万抵15万、20万的优惠措施，折后均价在13000元/，但加入365淘房汇之后，优惠力度扩大，即1万抵15万、15万2千元、18万9千元及21万四种优惠力度，折后均价再次下滑，降到了12000元/，相当于打了94折，项目78户型的房源折后总价不过百万元。

　　对于此次降价，项目相关负责人认为，市场都在涨，购房者反倒没了方向，此时项目以较低的价格入市，正好迎合市场的需求，同时还能有效的刺激市场购买力。

　　虽然，该盘的巨幅优惠促使4月城北板块出现降幅，但并不代表房价在走下坡，相反，整体市场表现还是以涨为主，不过，涨幅并不大。从数据分析表中能够看到，于4月初推新的乐居雅花园，项目均价从3月底的9500元/，涨到了9700元/，涨幅不高仅200元/。此外，在3月加推的中电颐和家园，也随着前期推出房源的逐步去化，小幅上调了价格，可以看到，项目从3月底的15500元/涨到了16000元/，涨幅达3.2%。

　　4月，南京新政细则出台，虽然被指“温柔”，但从侧面也反应了政府对调控房价的态度，开发商在进行定价时也会考虑市场的反应度，而另一面，物价局也对开发商的报价进行了严控，不少开发商坦言，市场这么好，不是不想涨，而是涨不上去，但在可控范围内的小涨，或是开发商在接下来5月推新的主要战略。

　　[城东]：10个样本↑0.20%2涨2跌

　　延续了“金三”的成色十足，进入“银四”后的南京房产市场同样火热。截止到4月26日，城东楼盘4月份共有7家楼盘推出新房源。据网尚数据监控中心对城东板块10个楼盘的跟踪统计，4月份房价整体“维稳”依然是大方向，部分有加推房源的楼盘价格有小幅度变化，整个板块价格微涨了0.20%。

　　据本站跟踪的10个样本楼盘价格变化显示，本月出现价格变化的4个楼盘分别是保利紫晶山项目详情业主社区相册样板户型视频地图、麒麟山庄、宏图上逸园和复地御钟山项目详情业主社区相册样板户型视频地图，其余包括紫金东郡、东郊小镇、紫园、招商紫金山1号、富力城、德基紫金南苑在内的几个楼盘价格均与上月持平。

　　东郊小镇、东方红郡、紫金东郡、森林摩尔商业广场、保利紫晶山、麒麟山庄、复地御钟山几个楼盘在4月份都推出了新房源。其中紫金东郡更是在4月6日和4月18日“两度开盘”，借着“银四”的市场热潮，每一次开盘均获得不错的销售成绩。据了解，目前该楼盘的二期房源已经全部推出，预计在5月份会推出项目的三期，届时会有小户型房源亮相。

　　麒麟山庄和复地御钟山两个楼盘的推盘节奏一向不快，却也选择在4月份低调加推。而从样板价格变化显示来看，麒麟山庄新房9600元/的均价与前期房源相比降了250元/，原因在于去年年底推出的18号楼位置相对较好，因此价格也出现了小幅变化。相反高端豪宅复地御钟山此次推出的房源因户型与前期有所不同，均价也小涨500元/至24500元/。

　　值得一提的是，本月城东板块有两家楼盘将自己的在售房源全部推出。其中东方红郡在4月3日推出最后两栋住宅后当天宣告售罄。而改善大盘保利紫晶山的最后3栋住宅也在本月全部推出，收官之作均价19000元/虽然比去年18500元/有了500元/的涨幅，但目前仅剩10多套的销售现状也为该项目收了一个不错的“尾”。

　　据365地产家居网统计，即将到来的5月城东板块还将有7家楼盘计划推出新房源。在近期各种政策“传闻”的氤氲之下，城东乃至南京的房价是否会出现新的变化，一切有待时间来验证。

　　[城南]：城南8个样本↑1.101%2盘上涨

　　和3月多家楼盘争抢推盘的情况相比，4月城南板块略显寂寥。“银四”进入收尾阶段，城南从月初至今并无楼盘推出新房源。虽然并无楼盘加推，但是板块价格却并不是“一汪死水”。

　　365网尚数据监控中心跟踪的8个样本楼盘价格变化显示，城南4月在售房源的整体均价环比上涨了1.101%。有两家楼盘均价上涨，其中一家是善水湾，另一家是蓝岸live科技青年街区。

　　自从领到了8、13幢小高层销许之后，低调的建发善水湾并未举行开盘仪式就开卖了。有着主城区、双名校、好配套的善水湾一直卖的不错。“项目前期的小户型产品走的非常快”，善水湾项目负责人表示，新推出小高层产品虽然主打改善大户型，但是客户对产品认可度很高。

　　和前期房源相比，善水湾4月在售价格上涨了500元/，在售均价在12200-12300元/左右。119、132依然是近期的热销户型，和前期的高层房源相比，小高层产品优势更明显，价格出现3.81%的涨幅也不足为奇。

　　4月除善水湾价格有所上涨外，动静不多的蓝岸live科技青年街区也出现价格波动。目前，项目在售房源面积30-40，均价10000-11000元/，和3月10000元/的均价相比，涨幅为5.00%。

　　4月19日，康益地产&途家战略合作新闻发布会在蓝岸live科技青年街区销售中心隆重举行。据介绍，从签订战略合作协议起，购蓝岸live 30-40现房，途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案，更可享受与途家全国旅游度假居住置换体验。这个协议的签订也对项目销售起到一定推动作用。

　　城南4月除上述两个项目价格发生变化之外，其他6个样本楼盘价格并无波动。4月底以及即将到来的5月，在宏图上水庭院项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、7彩星城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、金浦名城世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图、纯新盘琥珀森林等多盘推新的情况下，城南板块或将恢复此前热闹场面。尤其是纯新盘琥珀森林的入市，也将为城南注入更多的新活力，带来更多的新看点。

　　[仙林]：7个样本↑0.49% 1家上涨

　　在告别了2.16%的较高涨幅之后，仙林板块4月房价涨幅明显缩小。根据365网尚数据监控中心对仙林板块7家在售楼盘的追踪调查发现，4月该板块的涨幅仅为0.49%。在此次选取的7家样本中，仅有高科荣域项目详情业主社区相册样板户型视频地图一家出现房价涨幅，为3.45%。

　　高科荣域项目在4月20日拿到了项目2号楼的销许，面积85、98和115，共88套，成交均价约15000元/。跟据网尚房地产显示，2号楼目前仅剩下22套可售房源。与上个月推出的10号楼14500元/的价格相比，2号楼房源均价有了3.45%的涨幅。不过10号楼的房源面积偏大，为133，可比性不强。

　　除了高科荣域之外，位于仙林湖区域的保利罗兰香谷。该项目在4于13日推出了最后一栋新房源10号楼，共72套，面积87—121，成交均价12800元/，是仙林湖“始祖盘”的收官之作。与保利罗兰香谷2011年9月4日的首次开盘11500元/的价格相比，13000元/的价格并未有较大的涨幅。

　　与保利罗兰香谷仅有一街之隔的万科金色领域目前主售90和115的房源，可售房源不多。项目负责人表示，目前仅剩下10和13号楼没有推出，“会根据销许的情况，来决定什么时候开盘。”

　　现在已经进入了4月底，在5月底到来之前，仙林板块仅有万山庭院一家楼盘在4月29日推新，共20套叠加别墅。

　　在即将到来的5月，仙林板块预计有高科荣域和高科荣境两家楼盘加推。其中高科荣域将在5月推出1栋楼的房源，约70套左右，面积133平米，价格还未确定；高科荣境也预计推出20套左右的联排和叠加别墅。总体上市房源不多，可以预计的是，5月份仙林房价的涨幅应该不会发生较大变化。