“限涨令”致京4月房价停涨

　　躁动的房价，暂时被套上了缰绳。数据显示，4月以来，京城楼市热点签约的38个项目，相比3月签约均价涨幅在1%以下的有23个，占比达到六成。

　　业内专家分析，目前预售价格已被严格监管，今年市场走势将是前高后稳，在政府出招限价的背景下，房企应按捺住猛涨价格的冲动，保持稳定态势。

　　八成房源价格停涨

　　中原地产数据显示，4月份以来，北京(楼盘)房地产市场实现热点签约的38个项目，相比3月全月的签约均价基本处于停涨状态。其中，涨幅1%以下的项目达到了23个，占比60.5%。

　　价格监管被看成是此轮房价停涨的直接原因。以北京大兴某项目为例，在一、二期房源低价接连热销后，从3月便声称开盘的三期，到如今都未拿到预售证。而困结则在于，三期拟售价出现明显涨幅。这显然有违政府近期推行的“限涨令”。

　　“其实，好几个项目都排着一批批购房者。但只要报价比原来高一点，预售证就批不下来，卡得很严。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏对记者表示，二月北京房价环比上涨幅度居全国前列，再加上首都的示范效应，调控力度严厉也可理解。

　　市场研究人员张大伟认为，目前北京限价政策执行最严。3月下旬开始，所有预售项目均价要与前一期基本持平。虽然影响了市场在售房源数量，但使得4月房价出现停涨。另外在“国五条”影响下，均价2万元/平方米以下的房源客户量不减反增，也在成交结构上影响了整体楼市价格。

　　多因素致成交受阻

　　房价停涨，成交量也转入低谷。据北京住建委网签数据统计显示，在4月中上旬共13天交易日中，北京全市新房网签4302套，日均网签量331套，环比3月日均网签量大幅下跌49%。

　　在谈到市场变化时，一开发商负责人结合自己公司情况向记者表示，“国五条”细则落地后，来电来访量下降，这是不争的事实。从公司北京几个项目统计，来电来访量下降比例在20%左右。同时，成交周期也在拉长，原来四、五天能成交，现在基本上拉长50%。另外，成交率下降，原来来访量6个成交1个，现在10个成交1个。

　　“成交量下降，一方面由于新增供应不足，另一方面则是‘国五条’细则落地，购房需求暂时陷入观望。”中介分析人士张旭表示，与二手住宅市场成交急跌不同，商品住宅成交量虽有回落，但降幅较低。由于新政出台后，北京对房价上涨控制严格，项目涨价难度上升，部分购房者借机购房。如本月拿到预售证的中国铁建(601186,股吧)•山语城，推出新品短期去化2/3，表现抢眼。除项目本身品质优良外，其约1.8万元/平方米的价位也受到购房人高度认可。

　　张旭指出，从政策执行层面看，为遏制房价上涨，高端盘入市难度增加，开发商对新老项目后期定价权降低，如此或引发市场几个变化：一是项目涨价情况减少，购房者在一段时间后结束观望，需求将一定程度集中释放；二是开发商调整开盘和定价策略，高价项目先开或以“精装修”拆分实际成交，这种情况下购房者承担的房价或仍会上涨。

　　房企定价要理性

　　在楼市量跌价稳的情况下，房企该如何定价，是一个待解的难题。在日前一场业内研讨会上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产业逐渐告别了过去高速发展、有房不愁卖、高利润的时代，因为政府要把稳房价这个机制完善，企业利润肯定是要少的。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌建议，房地产市场行业定价应当以稳为主，如果涨得过快，政府不答应，老百姓反对，对行业、市场均不利。所以定价时应把握好稳定这个尺度，顺应政府调控目标和市场需求。在激烈的市场竞争中，价格之外房企还要掘金产品力，在质量、性价比、差异化三方面下功夫。