社科院环研所原所长：房地产价格走势是上升的

　　中国社会科学院城市发展、环境研究所原所长牛凤瑞所长，在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，发表了自己的观点。

　　以下是文字实录：

　　牛凤瑞：

　　非常高兴和大家共同交流有关中国房地产的想法。谈两个问题，今年是皮书的第十本。

　　第一，首先对皮书做一个表达。我一直认为，学术影响舆论，舆论又促成政策，政策引导市场，是这样的逻辑关系。蓝皮书已经出版十年，见证了中国房地产市场的跌宕起伏。《房地产蓝皮书》社会责任就是对房地产社会现象做出自己的解释。能够引起舆论的关注，当然是求之不得，是好事。但是舆论的毁誉应占次要地位。房地产皮书的另外一项社会责任，就是对未来的预测和展望，为制定政策提供参考。如果我们的皮书对我们的决策和制定政策能够起到一些作用，那是它的价值所在。但是皮书更大的、最终的价值还在于为发展中的实践证明是正确的。

　　皮书出版十年来，尽管批评之声、争议之声不断，但是对于房地产市场的预测大体上是正确的。这一点我感到非常欣慰，因为前几卷就是我主持做的，但是3月21日，新京报发表了中国房价预测的十年乱象，同日又被新浪网转载，同时冠以“科院预测房价走势不如之从前”这么大的标题，而且社科院的蓝皮书是作为唯一的被本名点评批评的研究机构。对于这个事，我要说两句，批评者把这个皮书和唱空派视为同一类。大家看看，实际上蓝皮书预测2007年房价整体上幅有望回落到5%，同年房屋销售指数升涨涨幅为7.6%，应该说至少方向是一样的，但是批评文章说，蓝皮书预测房价下降5%，这两者关系是完全不一样的。

　　我个人一直是房地产价格走势上升的观点，这一点我的书里有，有书为证。同样07、08年都发表了相关的论点。我一直与曹建海和易宪容在不同的公开场合进行了辩论，这是蓝皮书的观点。所以我们说批评是批评者的权利，也是达成社会共识的重要途径。第二，我国的房地产调控实施政策向何处去的问题。我在这里面谈谈自己的观点，中国的房地产调控政策涉及复杂的社会利益关系，已经成为我国经济社会乃至政治生活的最敏感，分歧最大、争论最为激烈的话题。这两年来被称为历史上最为严厉的调控，效果如何各有各的说法，仁者见仁，调控的效果至今仍未见到详细的评估。关于房地产市场的未来走势及其调控政策的调控方向也是仁者见仁，智者见智。新的国五条实际效应也有待于实践的检验，以前我也应媒体写过这方面的文章，但是搅动市场乱泥，恐怕也不是我们新五条发展的初衷，决策是决策部门一律对客观规律的认识和对整体形势判断，对发展目标的选择以及为实现目标而采取的措施。

　　要回答房地产政策向何处去，至少我们首先对中国的房地产市场总体形势有一个判断，现在是众说纷＝十年的中国房地产的宏观调控，重要的政策出台是九次，尽管房地产“泡沫论”、房地产崩盘之声不绝于耳，但是房地产投资仍在持续增长。2005年到2012年，我们从1.6万亿增加到7万亿以上，每年递增20%，商品房的价格和交易量总体上呈现下沉的趋势。我们现在是限购、限价、限贷、限卖等行政强制手段，或可能由一个量价齐跌或者小幅下跌的结果，但是只具有短期的阶段性效应，不仅不可能改变中国房地产市场供求关系的基本面，而且牵扯着市场反弹与增强调控力度，交替反复的恶性循环的风险。

　　我们现在令人眼花缭乱、相互矛盾的同比数据，我个人觉得，它只具有企业经营层的意义，不具有政策调整方面的意义。我们调整政策首先在大趋势看总体数据的变化，所以我对总的趋势怎么看？中国地产无大势，房价上涨与房价下降对社会经济的负面影响要7考酃渡上涨造成所谓的泡沫破灭在一十二年内这种概率极9度炒作房地产的负面现象只会激化社会矛盾，不利于相关利益的协调，人为的拔高、住房民生的社会性和政治性权重无助于和谐社会的构建，对于房地产活动进行过多的行政干预不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源里的政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国的房地产将是一片光明。