上海将严格执行住房限购措施

　　“国五条”上海(楼盘)细则落地：三套房停贷，严征二手房20%个税

　　昨日，上海市政府办公厅印发《关于本市贯彻的实施意见》。意见明确，根据上海市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度上海市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　意见强调，坚决抑制投资投机性购房，要求进一步严格执行国家和上海的住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策。

　　意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，并明确对第三套及以上的购房进行停贷、适时调整二套房的首付比例和贷款利率，对二手房交易严格征收20%个人所得税等要求。

　　该意见称，继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　就此次上海出台的细则，不少受访人士表示，待明确的地方很多，其中包括“20%个税”有无免征条款、二套房首付和利率的上调情况等。在尚无更细化的政策规定情况下，目前尚难讨论该细则对市场的影响。

　　有接近上海市房管局的人士昨称，该细则可能只是此次调控的一部分政策，不排除后续有更多细化政策。

　　今年房价控制目标

　　对于此次上海出台的细则中提及的2013年度房价控制目标，中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，2013年房价控制目标，是针对新建商品住房，而非此前的新建住房；此外，房价控制目标除了提到人均可支配收入增长之外，还加入了物价水平。比如2012年上海市城镇居民可支配收入为40188万元，涨幅为10.9%，CPI同比涨幅为2.8%。那么，今年的房价涨幅空间已经锁定，但具体是根据哪个来，尚没有明确。

　　中房信分析师薛建雄认为，调控目标和越多因素挂钩，显得越模糊。

　　“20%个税有无免征”待明

　　作为国五条中最具有看点的个人所得税条款，此次上海出台的细则未进一步明确。

　　上述实施意见称，税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　21世纪不动产罗寅申认为，这一说法较为模糊，“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税”，这个政策从字面上解读，还有免征的条款，但是政策中却未提及哪些不应征收，哪些应征收；此外，对于不能核实房屋原值的如何征收，也没有说清楚。目前来看，只能等待税务部门给出进一步的政策。

　　薛建雄表示，一般都是按照交易价格的1%～2%来征收个人所得税，即使在2月底“国五条”出台后，上海还是按照原来标准执行。如果要按照差额征收20%个人所得税，有关部门应该出台细化政策，比如无法提供原值凭证的如何评估等政策。

　　一位不愿具名的开发商表示，调控的目的应该是保护自住购房者，对于出售个人唯一的住房，征收个人所得税并不合理。如果上海取消了免征条款，将是非常之严厉的。

　　二套房首付比例适时调整

　　“要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策。”对于外界猜测的二套房政策，上述实施意见表示将严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　上述实施意见还称，银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　根据现行的二套房政策，首付比例为六成，利率为基准利率上浮1.1倍。

　　对此，有业内人士表示，这等于是为二套房首付比例和贷款利率的上调在政策层面上给予了空间，具体如何定，要看商业银行，另外也与房价的走势密切挂钩。

　　某国有企业开发商昨日表示，上述实施意见基本是此前“国五条”的重申，并且有太多细化的空间，比如20%的个人所得税有无免征，二套房的首付比例和利率上调多少等。就现有的政策细则而言，很难对市场造成太大的影响，但是对于房地产企业而言，会继续加大普通的、总价低的房源的入市，以加速出货，保证资金链的宽松。

　　支持普通商品房贷款

　　上述实施意见称，规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

　　对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。对此，薛建雄称，从这一条来看，不排除曲折绕回了90/70政策。因为，此前只有在出让中，明确开竣工时间，没有看到过建设套数、套型建筑面积的规定，此次实际上是在控制房地产开发企业造大户型、高端产品。

　　某国有企业开发商表示，这或许要求企业在拍地前，做更为详细的建设方案，至于被提及的小户型比例而言，实则影响不大，因为在限购政策未放松条件下，企业不敢轻易尝试大平层等高端项目，反而更倾向于受政策保护的普通房源。

　　政策有待进一步细化

　　上述实施意见还明确，要增加普通商品住房用地供应；完善住房保障体系，推进大型居住社区建设和旧区改造；细化完善保障性住房分配供应政策；加强市场监管，查处开发商和房屋中介的违法违规行为等。例如，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价、“一房一价”规定的商品住房销售行为，将采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　上海中原研究咨询部宋会雍表示，上海市政府在所得税等关键要点上，基本遵循中央基调。由此也可预期，市场交易接下来自然会落入一段低谷期，不会有出乎预料的表现。

　　上述国有企业开发商称，上海细则很灵活，不少政策留有空间，但是总体方向和预期相同，对于市场影响还要看后期的细化政策。细化政策越早落地，对企业越好。

　　“国五条”上海细则摘要

　　今年新建商品住房价格保持基本稳定

　　根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　适时调整二套房贷首付比例和贷款利率

　　坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

　　要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　一季度公布全市年度供地计划

　　按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。

　　今年基本建成保障房10万套

　　根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

　　要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。

　　“骗购”涉嫌犯罪的将追究刑责

　　进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。

　　重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

　　来源：《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》