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昨天晚间，上海(楼盘)市政府发布了《关于本市贯彻的实施意见》(以下简称沪版“国五条”细则)。市政府将通过增加普通住房和保障房投入、限购、税收等各个方面，严厉打击投资投机性购房，稳定房价。
沪版“国五条”细则的立意非常高。该细则与2010年的“国十条”相比，已不仅仅是为了短期内调控房价，而是明确指出住房的居住本质，从现在开始到相当长的一段时间内，住房的投资属性将不断淡化弱化。即便允许投资，过去的低成本也一去不复返，取而代之的是高额交易和持有成本。
将对二手房上家加强税收征管
“国五条”最令人关心的就是20%的差额所得税。沪版“国五条”细则的表述是：“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”
由于昨晚房地产交易中心的税务窗口已经关门，最快也要今天上午才能知晓最新的操作口径。不过，已经有信息显示，过去二手房交易中主要对下家征税的做法，今后要对上家扩展。
通过税收征管的作用主要有两个，一是通过金额来增加炒房的经济成本，二是拉长了单笔交易的时间，增加了炒房时间成本。目前来看，一般上下家完成买卖合同签订，向房地产交易中心递送文件，到完税后过户，至少需要15个工作日。最前面5天，是由房地产交易中心下属的综合征信中心来核查下家是否符合限购规定。如果符合规定，则进入税务征收契税等交易环节税的阶段，最后完税后过户。同期，银行也会对下家的所有条件进行过滤，判断是否允许贷款，确定一套还是二套首付和利率。
现在，对于上家也要进行房产状况的调查，那么理论上完成交易的时间也就会更长。
出售未满五年自有住房的，过去对上家的税收执行的是能够核定原值的，按照差价征收20%所得税，如果不能，则是征收1%的总价。业内人士指出，沪版“国五条”细则几乎已经明确要严格征管，那么过去上家声明制的报税方式可能就不再适用，取而代之的是税务部门与房产部门联合进行细致严密的调查，确定原值。据悉，市税务部门今年的重要工作之一，便是与房产部门完成有关信息的联网工作，预计这项工作将在年底完成。
假离婚买卖房屋或被监管
在“国五条”刚出之后，各地纷纷爆出假离婚回避20%所得税的事情。沪版“国五条”细则中明确指出，“房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。”
而在差别化住房信贷政策方面，也提出“严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。”
这相当于给了监管部门和银行更多的“自由裁量权”。一旦判断买卖房屋中出现故意误导和曲解婚姻状况的，监管部门和银行就有权限制交易。不过，这在实际操作中也会遇到相当多的问题和阻力，判断的标准如何制定，还需要斟酌。
限购继续严格执行
上海目前实施的限购措施十分严厉，新的细则也将继续。
具体来看，现有政策是：本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房)。
本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
新的沪版“国五条”细则也明确提出：“银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。”业内人士指出，这将会使得过去某些比较松懈的银行审核更加严格，避免谎报套数。
但是二套房的首付比例和贷款利率制定权在中国人民银行和银监会，且要根据市场变化来定，上海的房价涨幅并不大，故此推断近期出现波动的可能性比较小。
本报记者陈韶旭
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