国五条地方细则将密集发布 地产业迎更彻底洗牌

　　3月25日，广东省“国五条”调控细则率先出炉。各地的细则也将在本周密集发布。作为楼市回暖的代表性市场，北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严。而各地细则落地后，地产业是否会迎更彻底洗牌，楼市泡沫是否会再现，对房价是否会产生实质影响等问题成为各方关注的焦点。

　　"粤五条"已出台控房价预期尚不明朗

　　3月25日，广东省人民政府官方网站挂出了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“粤五条”)，提出了5条措施，包括切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通住房供应、加快保障性安居工程建设以及加强房地产市场监管。

　　在“粤五条”中，广东省规定“房价过快上涨”的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　多位业内人士在阅读完这一条款之后几乎产生了同样的疑问：“房价过快上涨”如何界定？经纬行研究中心总监朱欣苑指出，“过快上涨应该有个时间和数量的概念，到底5%是过快还是10%是过快，没有一个量化的标准。”她指出，这种规定给地方的操作空间相当大。

　　同时她也指出，广东省细则更多的是对以往政策的重申和说明，并无实质内容，包括个税征收标准等17号文件明确规定的条款，广东省都并未要求严格执行。“不只是我们，大家可能都会觉得没有实质内容，要买楼的还是会买，不但不会对价格产生实质影响，可能使得之前紧张的市场气氛趋于舒缓。”

　　不过，满堂红研究部高级主任肖文晓则认为现在评估“粤五条”的市场影响为时过早。他表示，“按照国务院的规定，各地方的细则最迟也需要在这个月底出台，真正评估"粤五条"的影响需要看其他地方的规定，以及等到广州、深圳等重点城市制定地方细则后，才能有准确的判断。”

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　　"国五条"地方细则将密集发布

　　一线城市或念紧箍咒

　　北京：业内预期细则较为严厉部分开发商称做最坏打算

　　根据北京市住建委的数据，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅网签9912套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降8.7%。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。

　　多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，同比上涨7.7%。

　　上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士表示，提高二手房最低计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人则表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。

　　上海：限购或加码个税政策可能弹性落地

　　上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称，上海将弹性化执行个税政策，限购措施或再加码，二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。

　　目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房，针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露，在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。同时，继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧，本地户籍单身人士只能拥有一套住房，限买第二套，外地户籍单身人士不能购买，必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或继续免征个人所得税，这一条可能在细则中继续明确。除此之外，细则很可能对个税调整更加柔化，采取分阶梯执行。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按照3年、4年等阶梯形执行，分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷首付和利率调整的问题，在上海也极有可能执行。

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　　楼市泡沫隐忧再现

　　根据国家统计局日前公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超九成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居首，且均创历史新高，引起了业界的普遍担忧。

　　北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫，尤其是一线城市，愈发明显。

　　上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，楼市"国五条"能否抑制其涨幅，目前尚不好说。

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　　地产业或迎更彻底洗牌

　　盛富资本总裁黄立冲表示，房企业绩预期出现较大的分化，主要原因还是政府的调控政策带来的。

　　黄立冲指出，国五条带来的影响还需分区域来看，一二线城市的市场目前仍然是主流开发商在把持，而三四线城市则是中小型开发商发展的空间，在三四线城市受到的冲击大过一二线城市的情况下，“强者愈强”的局势将更为明显，同时，一些区域性的中小开发商的生存空间将进一步压缩。

　　而一份来自相关机构的报告则显示，2012年，行业集中与分化的趋势已经开始加剧。

　　从行业集中与分化的角度来看，2012年的情况大致接近2008年。房地产行业在2008年“洗牌”奠定的行业格局一直持续至今。

　　黄立冲认为，虽然在不同的市场，不同产品定位的开发商的分化一直在持续，但政策一旦发挥效力，这种分化在今年可能会更明显，“除二手房个税、二套房首付比例等政策改变之外，房产税一旦大范围推出，可能改变整个市场的格局和态势，一旦与经济周期等因素联合发挥作用，将对市场产生深远的影响。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌的看法则相对谨慎，“行业的集中与分化是一个渐进的过程，目前仍在量变的阶段，因为"国五条"地方细则还未完全出台，所以对整个行业的影响还有待观察，但可以肯定的是，行业分化、集中度提高，以及利润率逐步下降将是不可逆转的趋势。”