住宅市场将迎 “收租为王”时代

　　武汉房价未来十年都向上

　　租房旺季又将来临，单身白领、学生、外来务工人员组成的租房大军将租赁市场推向高潮。在新“国五条”对二手房交易从严征收差额20%个税后，早在元旦后就快速回暖的租赁市场如鱼得水，热门地段的租金继续水涨船高。眼下，想买房的人被购房资格所限制，想卖房的人又被20%的个税所牵制，似乎靠租金收益投资住宅才更显靠谱。

　　据国家统计局最新数据显示，2月66个城市房价环比上涨武汉房价涨1.2%。另据搜房网数据监控中心统计，近一个月以来，武汉楼市价格发生波动楼盘总数共计10个，其中价格上涨楼盘数为10个，占比100%；价格下跌楼盘为0个，零占比；武汉楼市房价走势现状为：全面上涨。其中位于江岸区的某楼盘涨价额度最大，从15000元/平上涨到17000元/平，每平米上涨2000元。

　　业内人士认为，从去年年底开始量价齐涨的态势已经很明显，“已经持续多个月出现数据环比同比上涨的情况。”分析其中的原因，2月份的数据与新政的关系不太密切，主要还是反映了市场的一些状况。主要表现在，购房预期的变化，开发商策略的变化，部分购房者的出现恐慌购房，以及经济基本面的回暖。

　　北京、上海等一线城市房价上涨幅度远远超过其他二、三线城市。为此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，限购政策执行近2年后，积压的需求加速释放，特别是在之前的“国五条”原则性文件力度有限，使得购房者出现上涨预期，恐慌性入市。同时，一线城市的信贷相比其他城市更加宽松，基本执行的均为首套房贷款85折。

　　“和中国很多城市的情况不同，武汉的房价未来走势一定是稳中有升。”中指院华中分院市场研究总监李国政预测。“从去年的经济数据来看，武汉GDP时隔22年后重回全国前10。在经过近20年的缓慢停滞阶段，武汉终于迈入迅猛发展的快车道。无论是城市基础设施的大规模建设、各项配套设施完善以及多家世界500强企业的进驻、本土高新企业的发展都在表明武汉在未来十年都将是向上的趋势，因此房价也当然会随着经济继续稳步上升。”

　　租赁市场一片火热

　　可以看出，投资者在观察房价会不会回落修正，政府最担心的就是高房价所带来的民生问题以及泡沫风险，因此对于楼市的管制毫不松手。例如新加坡、香港、台北这几个市场都采取短期交易课征重税的措施，同时紧缩房贷条件；至于上海等中国一二线城市，则采取更严格的“限购、限贷”政策及加上刚出台的“国5条”新政，以抑制房价的过快上涨。

　　既然武汉的商品住宅面临高点回档、政策管制以及加上交易成本的不断上升，在双重压力之下过去数年靠“买房子赚取价格增值”的投资模式，接下来可能不再适用。现在让投资者感到最安心的东西，就是未来三、五年能够带来稳定的租金收入，同时长期持有这些不动产能够保值甚至增值的。

　　换句话说，接下来的武汉乃至亚洲商品住宅市场，将进入“收租为王”的时代。

　　房租持续上扬

　　当然，除了务工大潮的因素，随着“国五条”的出台，新的调控政策变得可以期待。一部分自住购房客选择继续观望，也给租房市场增添了压力。另一方面，房产税试点已经箭在弦上，手中有多套房源的房东们也面临更大的出租成本，因此议价空间收窄也在情理之中。

　　另据数据显示，租房市场租金按年计算增幅最明显的是面积在30平方米以内的超小户型物业，租金按年增幅超过一成，而30-90平方米之间的中小户型物业，租金按年增幅亦达7%，市场需求旺盛带动这些热租的户型租金出现明显增长，反而是100多平方米以上的大户型租金变动不大，其中面积在120-144平方米的大户型物业租金按年增幅不到2%。

　　中指院华中分院研究总监李国政认为，现阶段房租上涨，是房东在通胀压力下的选择。另外，部分被限购群体，转向租房市场，也是抬升租金的重要原因。

　　从外部环境来看，武汉城中村大规模拆迁、旧城改造等导致租赁市场中小户型供应吃紧，也是租金上涨的一个因素。武汉二环线内56个城中村陆续改造完毕，导致低价房源骤减，这些租户不得不转向住宅小区租房，直接导致附近小区中小户型租金上涨。

　　小户型投资较稳妥

　　在“新国五条”中，二手房交易可能将按差价的20%征收个税，这个新规定无疑增加了投资者的负担。这些税费的征收，毫无疑问将会大大缩减房产短线投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资者必须改变原有的投资模式。因此，“以房养房，购买小户型现房出租”成为比较稳妥的投资方式。

　　为杜绝短线投机行为，自去年以来，从中央到地方，政府出台了一系列规范房地产行业发展的措施和政策，这对清理房地产投资市场中的过度和短线投机行为大有益处。从长远来看，一个健康规范的房地产投资市场才是投资者真正需要。经济学家也认为，房地产投资不仅占用大量资金、获利周期长，而且具有一定的风险，所以建立一个理性而健康的房地产投资市场环境是很关键的。据了解，阳春三月，武汉开发商近期所推产品也主要以小户型为主。 (综合)