新国五条细则出台 20%个税将转嫁购房者

　　3月1日晚间，国务院公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步细化新国五条相关调控措施。上述《通知》新增的措施主要传递三点信息：限购令升级；二套房信贷政策再收紧，提高二套房首付比例；二手房的交易个人所得税按20%征收。

　　上述细则中的后两者成为最具杀伤力和争议的亮点，给全国各地城市的二手房交易市场带来明显震动，掀起新一轮的集中网签、过户潮。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在接受《中国联合商报》与和讯网联合访谈时表示，二手房差额20%所得税将同时抑制投机和改善性需求，刚需或将转向新开楼盘。

　　各地出现过户潮

　　被称为楼市调控10年来最犀利的最新“国五条”楼市政策明确规定，个人售房按转让所得征收20%个税。分析人士表示，这一政策无疑是打击投资、投机的一剂“猛药”，也明显增加了二手房的交易成本；但新增的个税税负或将转嫁给购房者，加重消费者的负担。

　　以一套目前总价200万元人民币普通二手房计算，之前可缴纳总房款1%、即2万元个税；若房主原购房值50万元，新政后按照差额的20%来计算，将缴纳个税30万元。税款相当于房屋总价的14%。

　　为了赶抢政策末班车，将缴税手续尽快办完，给各地城市地税部门在新国五条细则出台受出现交易高峰。据记者了解，北京、南京、上海、广州、东莞等地税务局排起了长龙，缴税窗口人满为患。北京东城区地税局一位工作人员向记者表示，今天来办理房屋税款的市民比平时多近七倍。

　　地方新政尚未出台之前，北京出现了“抢过户”现象。“国五条”细则出台后，北京的二手房网签量和过户量明显增多。据北京市住建委网站统计数据显示，3月2日，二手住宅当日签约1059套。新政后，二手房网签数量创新高。

　　中原地产研究部总监张大伟透露，目前，北京至少有几千套二手房源处于已经洽谈好、尚未过户的阶段。因此，之前积压的交易单将集中进行网签过户，预计“抢过户”末班车的现象还将继续延续。

　　南京住建委产权市场处3月4日下午5点半发布统计数据显示：南京华侨路、中央门、大光路的3个办证点开具的新购房证明总和，3天(3月2日、3月3日、3月4日)分别为275、324、791份，已收件数量分别为371、360、1571份。从数据看，截止3月4日5点半就收件1571份。据了解，这3个办证点一般日收件数量在200件左右。

　　南京市民政局数据显示，截至3月4日下午5点，全市协议离婚的夫妻达294对，是平时两倍。婚姻登记处负责人夏主任说，离婚夫妻一对接一对冲过来，“他们非常着急，不停催工作人员快办手续，还有人一来就直接坦言，是为了房子离婚的”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在各地政策执行细则未出台之前，为了争取搭上政策末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。但是，随着新政的执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷，价格可能经历短暂的滞涨期。

　　能否抑制房价还需观望

　　自2010年开始，国务院就陆续出台了一系列的房地产调控措施，然而却出现了越调控，房价越上涨的怪相。日前新出台的国五条细则又提高了二套房首付及贷款比例，时隔两日又出台了差额个人所得税政策。而此前规定是出售未满五年的个人房产，个人所得税的征收标准可在总价的1%和差价的20%之间做出选择。这次二手房的交易个人所得税提升至20%征收，是否真的可能抑制住房价？

　　对此，贾康表示，20%个人所得税政策对于二手房市场肯定会起到降温的作用，未来房价会趋于平稳，但并不一定会掉头向下。他认为，中国总体的城镇化水平还很低，从过去20年的走势看，中心区的房价水平一直呈现上升趋势，这是任何情况都无法改变的。调控只能使其走势更加平稳，泡沫尽量少一些，但不可能仅凭一个措施就能使房价下行。

　　贾康认为，该政策会压抑二级市场的成交，原来可以成交的、在边缘状态的买者，现在因税收负担而不会购买，这样使得整个二手房市场的热度是要往下压的。其中投机操作者得到抑制，使其不能肆无忌惮的反复倒手操作。

　　在一些业内人士看来，新国五条细则是管理部门贯彻国五条必要的举措，本身带有经济手段的特征，与限购有明显的区别。贾康在接受访谈时表示，该政策对改善性需求也同时被抑制。目前城市中住房仍然处于供不应求的局面，而新政所引起的税收负担势必会转嫁给购房者，因此一部分改善性需求就无法实现，这样就形成了误伤。

　　“评价政策，不能只看一个措施，要看通盘的政策组合，特别是要观察如何推进制度建设，近些年值得肯定的房地产调控政策是双轨统筹，不光是在调控商品房市场，还同时强调了要尽快建成3600万套的保障性住房，这是新政中非常重要的一个组成部分。”贾康强调，如果能将保障房提供到位，商品房的房价问题就不会显得太过尖锐，这就会变为有能力的购房者与开发商之间的自由选择问题了。

　　关于房产税试点问题，贾康表示，房产税的试点范围，按照官方的信息是比较明确，要适时扩大试点范围。今年是在明确要求这一点而没有动作的第二年，所以今年有动作的可能性大大提升。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说表示，无论是涉及短期调控措施，还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，严防投机和投资性需求跟风炒作，防止市场出现混乱，最终形成稳定的市场预期，才能有助于百姓理性消费，巩固楼市调控成果。