温州市城市综合体“遍地开花

　　服务业升级扩张，我市更多城市综合体将落地。在今年两会的政府工作报告中，我市将落实一批高端商务综合体和大型专业市场的消息，颇受各方关注。与此同时，在各县(市、区)今年的工作计划中，都有不等数量城市综合体项目上马。长期以来，温州城市的发展，一直缺乏与之相匹配的城市综合体，如今遍地开花，却让人看到了其中的隐忧。

　　城市综合体建设数量惊人

　　世贸大厦未交付、大西洋购物中心未开业、鹿城广场(商服)未开工，很多市民对城市综合体的印象仍停留在规划蓝图中，直至去年11月30日龙湾万达广场开业，才让人们感受到了集购物、餐饮、娱乐、商务、休闲和居住等多种功能于一体的城市综合体的魅力。

　　尽管我市此前一直缺乏与之相匹配的城市综合体，但近一两年我市城市综合体规划建设开始后来居上，建设数量相当惊人。据业内人士介绍，我市郊县除乐清南虹广场、瓯北商务中心、瑞安新玉海、龙港财富广场、鳌江万达广场等规划建设外，市区在建的就有万象城、置信广场、牛山城市综合体、滨江广场、空港国际购物中心等多个城市综合体。

　　与此同时，今年各县(市、区)的工作安排，更是将产业转型、服务业升级作为今年的工作重点。如鹿城区今年将启动建设七都商业综合体、横渎河西综合体和南汇城市综合体等多个项目；而瓯海区今年也将启动建设景山城市综合体和六虹桥城市综合体。

　　而在此之前，《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》也规划了如杨府山港区城市综合体、灰桥城市综合体、黄龙城市综合体、吴桥城市综合体、鞋都城市综合体、双屿城市综合体、蒲州城市综合体、民科基地城市综合体、天河城市综合体、机场城市综合体、将军桥城市综合体、站前区城市综合体、大学城城市综合体、丽岙城市综合体以及三江片城市综合体等20个城市综合体。

　　目前，桃花岛城市综合体和黄屿城市综合体已与有关业主单位深入洽谈中。“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”——用来形容我市当前城市综合体的发展态势最恰当不过了。在2020年前，市区在建或建成的城市综合体将达20多个，个别区域2公里之内就有两个城市综合体。

　　城市综合体的热潮究竟从何而来？有关人士认为，城市综合体作为可以拉升城市形象、大量增加税收、解决就业岗位的一种高端物业形式，是受到追捧的关键原因。

　　避免“千店一面”是关键

　　根据规划，如望江路、瓯江路10多公里的沿线，从西到东规划建设有滨江广场、鹿城广场、灰桥城市综合体、杨府山港区城市综合体、桃花岛城市综合体和七都商业城市综合体等6个城市综合体；而在锦绣路沿线附近，也规划建设有世贸大厦、置信广场和横渎河西城市综合体。当前，市区部分区域城市综合体建设密度之大，已受到各方关注。

　　不久的将来，市区城市综合体“遍地开花”即将成为事实。那么是否存在过量风险呢？市商务局商贸发展处有关负责人认为，2011年出台的《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》，是根据城市总体规划来做的，已经充分考虑了我市各区域城市综合体的定位、消费人群以及发展与限制，目前城市综合体真正投入运营的并不多，现在就说建设过量还为时过早。当然，更多城市综合体出现后，建设单位应早期预防、避免同质化竞争。

　　去年，市委副书记、市长陈金彪在开展项目建设攻坚等专项督查现场会上曾指出：“长期以来，温州商业的发展，一直缺乏与之相匹配的城市综合体；如今，却是遍地开花进行打造。在开发建设方面，要注意考虑个性差异，尽可能挖掘出符合本土消费理念的特色，走差异化发展之路，以免步入‘千店一面’的同质化怪圈”。

　　目前，与品牌和人流有着千丝万缕关系的城市综合体长远发展，已被多方关注。市政协会员、温州大学商学院院长张一力说：“衡量一个城市商业综合体项目分布是否合理，主要看城市经济发展的成长性，以及城市人口的消费能力、区域商业氛围、交通系统和人口密集程度等众多因素。如今市区城市综合体遍地开花，很难避免同质化竞争，运营能力将受到全面挑战。根据目前的规划，数量显然有些多，有调整的余地。”

　　“在此次两会上，针对城市综合体问题我也有发言。”张一力说，“我市第一个城市综合体龙湾万达广场运营成功，不能代表今后第五、第六个就能运营成功。商业形态不是万能的，不是一拷贝就能成功，背后有着巨大的运营风险。”

　　张一力认为，外地很多城市已出现城市综合体运营不佳的现象，如今我市众多城市综合体项目上马，要准确定位，不同品牌要跟市场充分结合，避免同质化竞争。商报记者冯章国

　　>>>延伸阅读

　　易居中国统计显示，2011年至2015年，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。其中成都有160个左右，北京有100多个，上海有200多个，深圳也有100多个综合体。

　　城市综合体泛滥的现象，已经在一些城市引起规划部门高度重视。如去年5月7日，成都市规划局颁发《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》。新规从2012年6月7日起实施。新规对城市综合体的地点、功能、道路配置等作出具体的界定，今后，开发商不能随意修建城市综合体。

　　而如当前杭州钱江新城规划建设有万象城、来福士广场和高德广场三个城市综合体。浙江华元集团副总裁孟力军认为，尽管钱江新城区域面积较大。但商业通常会有一定半径的覆盖范围，在覆盖的半径之内，另外开店很难成功。孟力军认为，杭州主城区只相当于上海、北京的一个区，在主城区已经形成成熟商圈的情况下，在钱江新城建设新的大体量商业核心区，市场容量不一定能够承受。

　　市区部分城市

　　综合体概况

　　龙湾万达广场

　　2012年11月30日开业的温州龙湾万达广场位于龙湾中心区，总建筑面积约38.6万平方米，其中商业面积27万多平方米。整个项目由商业步行街、大型购物中心、影城、KTV、超市大卖场、商务酒店、写字楼等组成，集聚万千百货、IMAX影院、大歌星量贩KTV、国美电器、溢香厅大酒店等主力店。

　　华润温州万象城

　　总建筑面积48万平方米，其中万象城购物中心有25万平方米，同时包含约8.8万平方米都市豪宅悦府、约5.5万平方米超五星级酒店、约4.5万平方米国际级酒店式公寓、稀缺商铺等丰富业态，其中购物中心预计2015年正式开业。

　　置信广场

　　集5A甲级写字楼、威斯汀超五星级涉外酒店、360度全景大公馆、时尚购物中心等多种建筑形态，预计将于2015年底投入使用。

　　滨江广场

　　占地约506亩，总建筑面积为103万㎡，其中商业用房为53万㎡、住宅(含安置房)为50万㎡。集高端品牌市场、高档宾馆、甲级写字楼等业态，计划5年时间建成。

　　牛山国际城市综合体

　　位于现温州冶炼厂厂区，总用地面积230亩。是集市民休闲购物、精品餐饮、酒店娱乐、高档商住于一体。建筑主要包括电子交易大楼、商务办公大楼、低碳公寓、S1线轻轨站点及酒店，总建筑面积39万平方米，预计2014年建成。

　　鹿城广场

　　位于江滨路与车站大道交会处，项目占地面积约198亩，地上总建筑面积约45.8万平方米，其中购物中心约9万平方米、五星级酒店约6万平方米、办公约8.8万平方米、住宅约22万平方米。

　　大西洋购物中心

　　大西洋购物中心是集超大型购物中心、甲A级写字楼、星级酒店、集团综合楼以及超大型停车场为一体的都市商业综合体。项目总占地面积25.39万平方米，总建筑面积约30.21万平方米，分两期建设。

　　景山城市综合体

　　总用地面积约40公顷，东至勤奋河、南至过境公路、西至新昌路、北至新桥河。

　　空港国际购物中心

　　位于瓯海大道和滨海大道的交会处，与扩建后机场正相对，地上总建筑面积约10万平方米，地下约4万平方米。