2013，杭州楼市竞争更趋激烈

  2012年杭州楼市尽管让人回味无穷，但已渐去渐远。2013年将会为我们铺开怎么样的一副棋局，让人难以捉摸。不过从高库存的开局、大供应的计划，以及环境、政策、市场的不看好，可以预见，2013年杭州楼市终究不会一帆风顺。

  去年剩下多少？91000套！

  从2012年杭州楼市的高成交、大供应的路子看，很容易让人想起2009年的楼市大好形式。不同的是，2009年由于政府救市，楼市一路狂奔，到最后“疯狂有余，理性不足”，而2012年则纯粹是调控高压下的开发商断臂自救，全靠给力价格战才杀出一条血路，全年卖房8万套，却是建立在战场惨烈的基础之上。

  据杭州365地产数据统计，2012全年楼市总供应量创下五年来的最高纪录，全年杭州主城区住宅总供应量为62354套，合计719.4万平方米，这也是首次突破60000套大关，要高于2009年的59037套；其中，新增住宅供应量为34562套。

  从新房源供应的板块表现看，以下沙、滨江、城东新城和桥西四大板块为主，这四大板块供应套数占新房源整体供应的54%，单个板块供应量均在2700套以上：其中下沙板块供应量最大，6512套占新房源整体供应的18.8%。从2012年与2009~2011年新房源供应板块对比看，下沙已经连续四年是杭州主城区的供应大户。

  2012年与2011年相比，大部分板块的上市量涨幅明显，特别是下沙、滨江、城东新城、祥符、市中心、桥西等；只有两三个板块供应下降，如三墩、城西、申花、九堡等。

  截至2012年12月31日，杭州可售房源已达91000套，主城区可售房源超过44000套，其中住宅存量房达25690套，虽然相比2011年年底的27792套有所下降，但是对于2013年而言，销售压力依旧不减。

  今年供应多少？预计超700万平方米！

  2012年杭州主城区新增住宅房源量排历年第二，仅次于2009年，加上存量房源，住宅市场供应量竟达到历史之最，虽然去化压力较大，但从结果看，也造就了一个高成交的纪录。而从去年下半年至今的趋势看，今年市场供应情况很可能与去年类似，新增量甚至有可能超过去年。

  根据365地产数据统计，包括住宅等各种房源在内，2013年大杭州的新增供应可能达到700万~750万平方米，其中老城区大概有135万平方米、大城东146万平方米、大城北75万平方米、大城西117万平方米、滨江43万平方米、下沙56万平方米、临平66万平方米、萧山100万平方米，即便除去萧山、余杭等区域，主城区新增量应该也在500万平方米左右，当中的住宅增量与去年相仿。

  与以往不同的是，2013年主城区增量相当一部分来自新兴板块。市中心、城东、文教、钱江新城、城北、申花、西溪等板块在内的整个老城区增量才135万平方米，而一个城东新城、九堡、乔司、丁桥、星桥组成的大城东增量就有146万平方米，其中城东新城、七堡普福区块的兴起是一大助力。以城东新城为例，去年有大量宅地出让，天阳、德信、广宇等杭州本土企业都有新项目在手，而万科、滨江这些已经入驻的标杆房企由于项目体量大，今年还有大量新房源上市。东部还有另外一匹黑马就是七堡普福板块，同样借助一级土地市场之力，目前已有远洋、万科、保利、中铁建、中大等一众公司进驻，预计到今年底，其中一些新项目会集中面市。

  今年能卖多少？市场存在变数

  2013年新增供应量将会超过700万平方米，而主城区的存量房也达到了25690套，这样一来，2013年可能会成为总体供应量最大的一年，这对于购房者而言，挑选的余地自然会变得大一些，但对于整个楼市而言，销售的竞争无疑会达到顶峰。毕竟限购、限贷的大方针没有变，开发商对于2013年的产品也都放在首次置业、首次改善的客户身上，但这批人早已被“剥”了一圈又一圈，加上2012年刚需的大释放，购房者的整体基数也有了一定的减缩。

  政策上，可以预见2013年与2012年的主基调是一致的，在2012年末，政府高层方面多次发出了调控不松、巩固效果的信号。

  另外传言已久的房产税试点范围的改革方向已被锁定，杭州也在这一范围之内，而据不少业内人士判断，杭州房产税的试点可能会在2013年中央经济工作会议之后有所动作。

  在这样的背景下，不少人都称整个2013年房地产市场整体环境不会比2012年好。

  而从市场方面来看，可能也是2012年更有利于房产品的销售。这其中主要是因为刚需客户在经历了两年的等待，不少已经在2012年出手了，成了支撑2012年成交量的主要力量。所以从总体上来说，刚需的需求量在2013年将会进一步萎缩，这对于2013年整体的市场来说，也是存在不利的，毕竟在成交量的突破上，刚需还是占有不可忽视的重要地位，特别是在限购、限贷的大环境下。

  价格上，从2012年个盘成交榜上可以看到，不少成交排名靠前的楼盘都在2012年采取了降价的措施，对于这一部分楼盘而言，在2013年再次大幅降价的可能性将会缩小，而购房者对房价的下降已经有所预期，因此，购房者和开发商对价格的预期将会出现差异，在此基础上促进成交的有效性较2012年也将出现明显下降。

  另外，大环境与2012年不同的是，一直传闻的房产税将会促使更多的存量房进入流通领域，存量房增加，加重了竞争的激烈度。

  基于以上的原因，对于2013年的市场，我们得出的判断是，2013年杭州楼市总体趋于稳定，但是在成交量上要再续2012年的成交奇迹已难上加难，但以价换量的市场空间依然存在，至于会发展到何种程度，这个还得等待时间给出答案。