2012年，市区楼市出现了6331套的高库存量，较2012年市区楼市的销售量5654套还多。尽管有拼套、限购政策影响，当前众多楼盘有很多销售房源无法备案，以及部分楼盘存在备案滞后等因素，但库存量明显已居历史最高位。有关人士表示，受经济大环境和我市民间借贷问题影响，高端住宅滞销成了市区楼市高库存主要增量来源。
2012年销售67.68万平方米
据市住建委房管局提供的数据显示，截至2012年底，市区商品住宅共批准预售面积106.64万平方米，销售了67.68万平方米、5654套，加上上年余留的库存，2012年年底市区楼市库存达83.67万平方米，共6331套，较2008年楼市低迷时的库存量37.53万平方米还多了46万平方米，市区楼市再现高库存。
同样来自市住建委房管局的数据显示，2012年市区楼市尽管受大经济环境和我市民间借贷问题影响，但市区楼市各大楼盘先后开盘了20多次，有10多个楼盘先后上市销售，销售了67.68万平方米，即使这么热闹的开盘场次，销售面积离近几年市区楼市销售最高峰的2009年106.83万平方米，也还有不少的差距。
高供应量、高销售量、高库存量，已成为2012年市区楼市一个显著的特点。据市住建委房管局商品房网上售房系统显示，截至今年1月7日中午12点，目前销售量低于50%的楼盘，有瓯江公馆、万康御园、公园大地、汇金锦园1幢、南都家园、绿城海棠湾三期、京都府一期、乾顺国际豪庭、滨江首府二期、紫金华府、中环广场、万科龙湾花园三期等楼盘；置信原墅、海棠湾二期等楼盘销售率大多在55%以内；而置信广场(住宅)、君庭领墅和凤凰城三期，由于备案原因，目前网上显示销售率仍为零。种种迹象显示，尽管部分楼盘由于拼套设计，加上购房者购房资格问题，有不少房源没有备案，但低销售率已成为2012年市区很多楼盘的共同点，特别是户型面积大的高端住宅，其销售率普遍不高。
温州大学房地产研究所研究员向洋认为，2013年楼市充满很多的不确定性。首先是市区楼市的高库存量特点。根据研究所的统计数据显示，2013年市区商品房新增供应量将会达到近80万平方米，再加上80多万平方米的库存，市场存在供应将有160万平方米。2012年，市区楼市在氛围较好的情况下，住宅销售面积也只有67.68万平方米，如今供应量是2012年销售量的2.4倍，市场压力不可谓不大。
2013年高端住宅压力不小
不难看出，市区有高库存的楼盘，大多是高端住宅。温州人崇尚大套型观念、购买力强大，以及开发商追逐利润最大化，是前些年市区开发商扎堆走“豪宅”路线的主要原因。但在限购、购房者购买力不如以前的背景下，高端住宅市场压力已逐渐显现。
据向洋介绍，截至目前，2012年已上市的高端住宅中，瓯江公馆、公园大地、银都花园8号楼、绿城海棠湾、乾顺国际豪庭、君庭领墅、置信原墅、紫金华府、置信广场等楼盘都有一定量的库存，而2013年，市区还有万科龙湾花园、国宾1号、京都府、鹿城一品、公园1号等楼盘一定量的洋房可上市。在经济环境还不容乐观、百姓购买力不强的背景下，2013年高端物业销售将更加困难，2012年市区楼市曾出现的高折扣、房价大降幅的现象，还有可能在豪宅市场上再次出现。
向洋说，在资金紧缺、土地逐渐放量、后续开发风险不确定的背景下，使得这些“豪宅”不得不开，并有可能在短时间内集中上市，消化会有问题。
朗兆房产策划机构总经理叶维坚认为，2012年，在刚需入市及改善型购房者推动下，以及在银行降息等利好信息的刺激下，曾一度滞销的部分豪宅迎来了一段难得的好时光，但分化日益严重，特别是有拼套设计的高端住宅尤为明显。目前，市区部分高端住宅跃跃欲试，为的就是分得豪宅市场的一杯羹。所以豪宅开发商要把握好当前有利时机，对豪宅买家采用“以质保量”策略，提高居住质素，以高性价比吸引富有阶层。
“竞争已不可避免了，特别是在市场由卖方转向买方后，竞争不仅仅靠营销手段，占据品质、环境资源和地段等优势的楼盘将会胜出，不具备这些优势的‘伪豪宅’将被挤出。”叶维坚说。
商报记者冯章国
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