海通国际苗帆：房产税大范围扩容符合逻辑

　　对于2012年的中国楼市，用“乍暖春寒”来形容似乎较为贴切。进入四季度，土地市场的交易更加日趋火爆，与此同时，房企赴港上市的热情又再度高涨。

　　但值得一提的是，房产税依然是悬在“房地产”头上的一把利刃。从政府相关机构多次重申“调控不放松”来判断，房产税很有可能是2013年中国楼市的一个重头戏。为此，和讯网对话了海通国际房地产行业首席分析师苗帆。

　　苗帆认为，房产税大范围铺开后购房者会知道这是一个永久性的政策，这将有利于形成长期房价预期。

　　“如果要立法说让有钱不买房子这不合逻辑，但房产税是税收体制改革其中的一个环节，我觉得它是符合逻辑的。上海和重庆征的税率并不高，它推出的原因并不是想给购房者更多的压力，而是一可以让地方政府有更多的税收来源，虽然现在可以说是微不足道，但摊开以后可以部分土地出让金的减少，毕竟它以后不能总是靠卖地过日子；二是可以遏制你拥有多套住房，你有一套的话一年1%没什么，但十套的话就会比较厉害。”苗帆指出。

　　除此之外，他还表示，房价不会再出现暴涨暴跌，不要说明年，以后都不会有很多的机会。“主要的原因是供应量已经上来了，刚才说现在每年成交量9亿平方米以上，供需关系比以前平衡了很多。另外，二手房市场，除了北京、上海、广州、深圳，别的地方一直以来都不发达。如果以后二手房市场开始更加成熟的话，可能更多的二手房上市交易的话也会稀释一些需求，遏制房价暴涨。”

　　以下为和讯网对海通国际房地产行业首席分析师苗帆的采访实录：

　　和讯网：海通国际认为房产税明年推出的可能性非常大，您也应该知道，房产税在国内的争议也很大，您为什么会觉得明年会推出呢？

　　苗帆：我觉得房产税不能说推出，是扩容，到更多城市我觉得一定是会有的。我觉得明年会扩容的主要原因是房产税是一个透明的，有持续性的框架性政策，而不是暂时性的行政手段。房地产行业政策一直以来最大的问题我认为是不确定性很大，不利于预期管理。比如政策总是会根据房地产市场的情况朝三暮四，2011年限价之后2012年好像又没怎么提限价了。房产税大范围铺开后购房者会知道这是一个永久性的政策，有利于形成长期房价预期。时间点上我们认为上海和重庆的经验积累基本在2012年完成了，几乎一年多来没有什么特别的关于房产税的负面消息。不确定性就在于住建部的40个城市数据联网什么时候实现了。

　　和讯网：行政性手段？

　　苗帆：行政性手段我觉得一定越来越少的，因为毕竟是要迈向市场经济。限购的话，如果要立法说让有钱不买房子这不合逻辑，但房产税是税收体制改革其中的一个环节，我觉得它是符合逻辑的。上海和重庆征的税率并不高，我觉得它推出的原因并不是想给购房者更多的压力，而是一可以让地方政府有更多的税收来源，虽然现在可以说是微不足道，但摊开以后可以部分土地出让金的减少，毕竟他以后不能总是靠卖地过日子；二是可以遏制你拥有多套住房，你有一套的话一年1%没什么，但十套的话就会比较厉害。这两个都是符合逻辑的，而且和现在总体宏观经济走向是相符的，所以我觉得它一定会推的。

　　和讯网：您对于未来几年房地产行业的增速是怎样看待的？

　　苗帆：从2008年以前，住宅销售按平方米算的话，每年平均下来大概四、五亿平方米，如果是在2005年以前，每年平均下来两、三亿平方米，这肯定是不够满足基本需求的。2009年到2012年来看都是九亿平方米以上，根据我们对基本需求的测算，觉得这是一个比较合适的范围。所以如果按房地产销售平方米算的话，我们觉得2013年不会有很大增长，在10%一下。往后肯定还是会有增长，5-10年的话，每年5%-10%和经济增长差不多同步是合理的。如果是往后的话，负增长也不奇怪。

　　和讯网：未来房地产行业的整合，您持什么看法？

　　苗帆：其实我们觉得剩下多少家房地产商是一个比较难算的数。假设一家公司和另外一家公司，一个出地，一个出钱，成立第三家公司的话，这也算是行业整合，但公司总数是增加的。所以未必行业整合一定是公司数减少。

　　所以我们不知道这个行业内的整合是不是意味着公司数量的减少。要仔细看数字的话我们觉得有两个更容易的办法：一是房地产行业集中度在提高，前10大房地产公司的市场占有率额越来越大；二是可以看到很多大开发商买地的时候，都不是百分之百权益。以前他们百分之百权益买，现在是50%、51%，很多公司都是这样买，我觉得这也是行业整合的趋势，小公司借着大公司的平台来做事情。

　　和讯网：我们也看到近期国内到香港IPO的开发商大概有四五家，目前是否是上市的窗口期？

　　苗帆：房地产市场上市的话最早2005年-2007年这段时间上的最厉害，过去这一两年上市每年也就三四家、四五家，市值如果和已有的上市公司比都是很小的。听起来四五家房地产开发商在香港上市，好像市场很火，其实跟过去比起来差远了。

　　我们觉得海外资金和国内的资金相比，对房地产来说，海外的资金成本其实是更高的。国内银行开发贷通畅都会在7%到8%，而海外高息债是10%以上。我们觉得海外融资最好的其实是它的还款周期比较长。一个房地产项目，从拿地到竣工大概两三年，高端项目甚至更久。如果贷款年限短于项目周期，就没有灵活性。如果拿到三年以上的长期贷款的话，稳健度和灵活性会更好。我们觉得，这才是为什么开发商愿意在海外发债的原因。

　　和讯网：您怎么看国内房地产基金这两年非常热，同时国外基金黑石也表示看好国内房地产市场。这两种不同的基金属性，您认为看好房地产的根源是什么？

　　苗帆：我们不觉得海外资本现在比以前更加有多么的更加看好。主要有两个原因：第一，2011年以前，私募基金想进入这个市场进不去，没有人愿意卖股权。开发商都觉得市场很好，金融风暴的市场疲软也很快因为政策支持强力反弹。开发商认为自己可以做，没有需要合引进合作者。第二是风险偏好的原因。2008年以后海外有各种各样对中国非常负面的看法。大家当时的最大担心不是盈利下降，不是销售下降，而是一个更大的论调，认为中国房地产是个巨大的泡沫，价格会跌30%、50%，很多开发商会破产。如果在这样的前提下，估值和回报都没有任何意义。如果有破产了，价值怎么都是零。这样的市场氛围下，私募、公募就算有钱也不愿意投在这里面。相比之下，现在宏观经济也好，房地产行业也好，前景越来越明朗了。以后我们认为一个很重要的词就是"稳定"，虽然高增长没有了，但是大家说上市公司，没有破产风险了。这样的前提下会更多考虑收益、风险、估值各方面，如果合适的话他们就会考虑。

　　和讯网：是不是从这方面来说，您也认为房地产泡沫或崩溃的说法其实目前来看不存在？

　　苗帆：首先房地产有没有泡沫要看泡沫的定义，一般来说泡沫的定义是不可持续性和高负债率。中国起码买房者的负债率是不高的，而且购房需求现在看来是会持续存在的。所以我们认为不认为房地产有很大的泡沫。如果一定要说有泡沫，它也会每年一点点变小，不会崩溃。

　　和讯网：此前任志强提过明年3、4月份房价会暴涨，您觉得短期一两年房价会暴涨或暴跌吗？

　　苗帆：我们不认为房价会暴涨暴跌，今年到现在有一些声音已经说房价开始涨了，这有几个，开发商压力没以前那么大了，不愿意降价卖房，它以前的折扣可能取消了。想2010年那样的房价暴涨，不要说明年，我们觉得以后都不会有很多的机会。

　　主要的原因是第一、供应量已经上来了，刚才说现在每年成交量9亿平方米以上，供需关系比以前平衡了很多。第二是二手房市场，除了北京、上海、广州、深圳，别的地方一直以来都不发达。如果以后二手房市场开始更加成熟的话，可能更多的二手房上市交易的话也会稀释一些需求，遏制房价暴涨。

　　大家觉得明年3、4月份房价会暴涨，可能主要是因为今年到现在新开工面积在下降，投资增速也不高，大家觉得到时候会没有供应。这样的情况也存在，主要是在一线和一些二线城市。很多三四线城市到现在还在面临库存问题。所以全国性的房价暴涨我们认为机会不大。