楼市喊话调控一年 十大城市房价反涨120元/平米

　　12月16日，刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇。此时，距离去年工作会议提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”已过去1年。

　　然而，21世纪网整理发现，一年来房地产调控基本上“只喊不调”，从调控结果看，百城房价与年初基本持平，仅微跌2元/平方米，十大城市房价反涨0.78%。随着“喊话式”调控震慑效果减弱，市场预期逆转，北京、深圳、广州等一线城市开始出现了久违的“暴涨”、“倒房号”、“日光盘”……“房价的合理回归”目标渐行渐远。

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，房价上涨具有阶梯性特点，重点城市上涨，将带来购房者新一轮恐慌性购房，若无更严厉的调控新政，房价反弹的势头将进一步扩大。

　　2012“喊话式”调控象征大于实际？

　　百城房价跌2元/平十大城市反涨0.78%

　　伴随着11月全国房价与楼市成交数据的发布，2012年楼市已走入尾声。

　　经过一年的楼市调控，房价是反弹还是跳水？

　　21世纪网通过整理中指院今年以来的百城房价指数发现，2012年11月全国100个城市住宅均价为8791元/平方米，环比第6个月上涨，而与1月份的8793元/平方米基本持平，微跌0.02%。

　　其中，北京、上海、深圳等十大城市11月份住宅均价为15686元/平方米，环比10月上涨0.39%，与去年同期相比上涨0.15%，为今年以来首次同比上涨。十大城市房价与今年1月份的15588元/平方米相比，上涨了0.78%。

　　从统计数据看，11月百城房价与年初基本持平，十大主要城市反涨0.78% ，2011年底经济工作会议上提出的“房价理性回归”并未实现。

　　而在2012年底，北京、深圳、上海等一线城市更是传来了“暴涨”、“倒房号”、“抢房”等声音，恐慌情绪在蔓延。不过，北京、深圳数据显示，11月份成交的物业以大众化的普通住宅为主。

　　刚需为何选择在原本传统意义上的楼市淡季入场？

　　一年来，虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。房价也在悄悄地涨起来了。

　　北京的购房者陈先生对21世纪网表示，“半年前看中的房子没舍得买，想等等新的调控措施压压房价再买，现在已涨了近40万，后悔死了！”

　　中介代理闫权认为：“今年前10个月累计起来的需求都积累到了11月释放，是造成楼市年底爆发的一个原因。”憋了许久的刚需们，面对“喊话”调控下未跌反涨的房价，在年底忍不住出手了。

　　轮喊话调控效果减弱年底楼市翘尾爆发

　　2011年度中央经济工作会议对于2012年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

　　从2009年底至今的两年多时间里，国家针对住宅市场相继启动了四轮调控，相比“史上最严厉调控”的2011年，2012年的楼市调控显得温和。

　　21世纪网通过公开资料整理，将2012年的房地产调控分为三个阶段，房价在一次次的喊话中震荡微涨。

　　1月-5月：地方频现“微调”，政府密集喊话，房价微跌

　　今年上半年的楼市调控，更多的是政府与地方“微调”之间的博弈。

　　上半年，中央宏观经济的微调政策波及房地产，加上地方政府执行政策变相放松，市场预期逆转，据不完全统计，上半年全国有近40个城市明确发文微调了楼市政策。针对地方的“微调”，住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，并对具体的微调措施予以纠正。

　　如，佛山放松了限购，住建部就会坚决让其整改，收回政策；再如，北京出现了限购资格造假的问题，住建部就会出台一份专门重申限购政策严肃执行的文件，在全国范围内开始严查购房资格造假的问题

　　房价在相关部门的密集“喊话”中持续了去年9月以来的下跌趋势，据中指院统计数据，5月份百城住宅均价8684元/平方米，实现了同比、环比双降，但跌幅已在收窄。

　　6月-10月：楼市止跌逆涨，督查组出击摸底，刚需“观望”

　　半年的“观望”，楼市并没有出台新的调控政策。“喊话”式调控，效果似乎越来越弱。一方面是住建部等各大部委在不断的“喊话”，声称要对房地产市场进行最彻底的调控，一方面却是主要城市房价和交易量开始出现反弹。

　　进入6月，房价时隔9个月后止跌回升，中指院数据显示，全国百城住宅均价出现了0.05%的微涨，十大城市也止跌反弹0.75%，而刚刚公布的11月份数据显示，十大城市房价环比、同比首现双涨。

　　据住建部跟踪的主要城市监测数据，一些楼盘其实在5月份和6月上旬已出现了提价行为。以北京为例，5月份上调售价的就有21个楼盘，而6月份成交量排名前100的项目中，80%的项目成交价出现了上涨。

　　针对楼市的“异动”，7月24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，有关部委重申严格执行楼市调控政策不动摇。购房者再次陷入“观望”，房价涨幅持续收窄，各方都在等在督察组报告提交后的新政出台。

　　但中央并没有出台新的调控措施，导致了预期发生分化，房价持续上涨。10月份，百城房价8768元/平方米，是6月份止跌后的连续第5个月上涨。

　　11月至今，十八大后未现楼市新政，刚需爆发，房价上涨

　　对于刚需年底的爆发，业内不少人士认为，十八大是个关键的时间点。

　　11月初，十八大召开后，调控政策未见有新的转向，“观望”情绪减退，不少刚需客户担心明年房价上涨开始出手买房。数据显示，11月份，北京、上海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前。北京二手房的成交量和价格也在11月达到了全年最高点。

　　深圳国土房产局的数据显示，11月份一手住宅成交4352套，环比增加两成，成交的物业以大众化的普通住宅为主。

　　不过，中原地产华南区总经理李耀智指出，根据监测数据可以看出，目前市场回暖，主要还是刚需为主，在限贷限购政策不变的前提下，投资客很难进场。

　　虽然住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，然而始终未见有新的、更严厉的房地产调控政策出台。而对于房地产税(扩大房产税试点、对存量房屋征税、二手房交易税费的提高)、个人住房信息系统建设、保障房建设、小产权房清理等政策，未见出台。

　　房价在“喊话”调控中震荡上涨，加上对十八大后明年经济的乐观，部分刚需在年底入市买房。

　　市场预期转向2013楼市反弹或崩盘？

　　政策的“只喊不调”促使了市场预期向卖方市场转变，此外，供求关系的改变也在一定程度上为房价的上涨埋下隐患。

　　来自北京市统计局的数据显示，今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%，而同期商品住宅的销售面积却增长了52.7%，达到1179.2万平方米。

　　“假定北京的库存一下子被吃掉这么多，如果没有新的填补，就会引发一段时间内的供不应求，有可能触发现在已经活跃起来的房价继续上扬。”贾康在12月13日召开的“2012-2013年住房形势与政策研讨会”上称。

　　12月13日，中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合发布的2013年《住房绿皮书》认为，今年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。

　　13日的研讨会上，对于任志强曾经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预测，财政部财政科学研究所所长贾康指出，到底涨不涨，不能笼统地说，要具体城市具体分析。

　　对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产企业或项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产。

　　但是，也有业内人士表示：如果2013年房价再次暴涨，年轻人更买不起房了，同样也租不起房，因为房租也会随之大涨。而所有企业的商务成本为之大增，天量货币将再次涌入楼市，实业彻底沦为空洞。这种形势若不迅速扭转，离经济崩溃就不远了。“鉴于此，中央政府绝不会允许房价再次暴涨。”调控也不会只停留在“喊话”。