年末地王频现 开发商回归一二线城市

　　房企呈现明显的两极分化

　　仔细分析数据会发现，那些在年底争抢拿地的房地产企业，大多都是今年销售状况不错的企业。

　　在今年10月，就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家房地产企业完成了全年的销售目标，而销售目标的完成让这些企业手中资金充裕，这些钱用来干什么呢？当然是拿地。

　　此外，今年4月份开始，全国房地产市场交易量大幅提升，刺激了房地产企业对整体市场形势的判断。8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏。

　　“房地产企业的两极分化越来越明显。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，年末在多个城市争抢土地的只是部分大品牌的房地产企业，但上万家中小房地产企业都没有能力参与土地市场的追逐。

　　陈国强表示，保利、万科、恒大、中海等房地产企业今年拿地的投入相当可观，都在300亿元以上，但这些企业之所以能够这么大手笔，是因为他们的销售状况很好。在整体市场调控的背景下，这些大品牌的房地产企业把握住了机会，也正是调控让房地产企业优胜劣汰越来越明显。

　　从房地产已经公布的三季度季报来看，情况的确如此。房企呈现明显的两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。有些房地产企业还在卖地求生。

　　在土地市场的另一端，地方政府的推地节奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的抢地高潮出现。

　　今年上半年，受宏观调控影响，全国各地土地供应大幅减少，多个城市出现无地可拿的境地。8月份，国务院组织了对房地产市场的检查组，在对多地进行调研之后提出希望能有持续的土地供应，以防止楼市的供应出现问题。

　　在此之后，各地方政府开始加大推地节奏。

　　“今年9月份之前全国土地市场非常清淡，地方收入大为减少，地方政府也有动力去推地，加上国务院检查组的要求，中央和地方形成了统一意见，所以在9月份之后，全国土地市场的供应量开始大幅增加。”胡景晖说。

　　今年11月份，全国财政收入7871亿元，比去年同月增加1414亿元，增长21.9%。营业税1143亿元，同比增加254亿元，增长28.6%。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%，对地方政府来说，房地产依然是增收的重要来源。

　　在胡景晖看来，政府换届的第一年，固定资产投资往往都会大幅增加，这个经验让房地产企业对未来信心十足，于是在年末争着拿地。

　　正是这几方面的因素导致了今年年末多个城市地王频现。

　　不过，相比2010年的地王，今年的地王还算“温和”。

　　“2010年的时候，地王密集出现，而且地价超过了所在区域的房价，出现了面粉贵过面包的情况。而今年的地王，虽然价格高，但并没有高于所在区域的平均房价。”胡景晖说，这些地王的出现会干扰大家对整体市场的预期，但并不意味着市场整体要大幅涨价。

　　调控将何去何从

　　在陈国强看来，今年市场的整体表现达到了预期目标，市场在走稳，房地产开发投资已经止跌，全年的销量也很可观，很有可能会略高于去年。但部分城市出现了供应量下降的状况，明年这些城市房价上涨的压力将会增大，这需要高度关注。

　　“但北京、上海这些城市的库存量还是很可观的，并不具备房价大幅上涨的基础。”陈国强说。

　　以北京为例，12月前10天，新增楼盘相比11月只少了3个。

　　中原集团研究中心统计数据显示，11月全月，全国主要的54个城市，新建住宅签约均出现了明显上涨，合计签约套数达到了293863套，超过了之前成交量最多的7月份的6%。11月，大多数城市都出现了楼市交易量的最高点。

　　“房地产业都在加速推盘，整体市场的供应量是充足的。”胡景晖说。

　　不过，从购房的人群来看，今年10月之后出现了变化。

　　“之前首次置业的人占整体市场的7成，改善性置业的人不到3成，但10月份之后首次置业人数明显下降，有些地方两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

　　在胡景晖看来，那些改善性置业的人在观察了一年多楼市变化之后发现，之前降下来的楼盘在今年4月份之后又慢慢地出现了上涨，认为未来再次下降的可能性不大，于是在年末开始出手。

　　最近一个多月的交易量持续走高让胡景晖有些担心，这个势头会不会造成明年年初整体楼市的高开高走？如果明年出现高开高走，房地产的宏观调控将会怎样？

　　在多位业内人士看来，房地产市场的调控要避免大起大落，做到尽量平稳，而这就需要增加有效供应。

　　“除了要对供应进行密切关注外，还需要在调控政策上进行细化地调整。”胡景晖认为，对改善性需求目前没有明确的政策，这部分需求是平稳楼市的重要力量。

　　此外还有让众多购房者纠结的不满5年上市交易的住宅税收政策，这部分住宅交易需要缴纳5.5%的营业税，而这笔钱基本都转移到了购房人身上。

　　“政策上认定5年是判断炒房的标准，但这个标准的确定太粗放了，直接导致这部分住宅价格的上升。”胡景晖说，在香港、澳门、台湾等地，对炒房的判断往往是半年到1年，如果购房半年出售，就征收一个高额的税；1年就出售，税会减少，但如果持有房产超过两年就不会再认定是炒房，也就没有了额外的税收。