日光盘重现江湖 房地产市场年末演绎翘尾行情

　　“这是一个似曾相识的冬天。或许太阳之下，本来并无新事。”万科2011年年报的开篇语曾言。

　　2011年冬天楼市在调控等因素影响下持续低迷，时隔一年，楼市在需求方的强力支撑下已现回暖，似曾相识的一幕再度出现：多地高档住宅年终出现“翘尾”行情。而房企目前仍在执行较为稳健的定价策略。

　　多地豪宅热销

　　近日，杭州楼市传出消息，有年内第一豪宅之称的武林壹号开盘销售超过80%，均价7.56万元/平方米，开发商回款近10亿元。这是今年下半年杭州楼市悄然回暖的又一例证，也令市场对各地豪宅开始重新审视。

　　资料显示，武林壹号是2006年杭州绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)与滨江集团两大巨头联手拿下的，当时这个名叫“杭汽发地块”的项目，土地成交金额高达36.3亿元，一举创下当时杭州最高和全国住宅市场第二贵地块。也正因为地块成本之高，其项目启动与进展备受关注。就在近期，上市公司滨江集团还在就杭汽发地块为控股子公司杭州滨绿房地产开发有限公司向银行申请15亿元贷款提供担保。

　　而随着地块“蛰伏6年、一朝开盘”，武林壹号的热销一扫市场对销售前景的质疑。知情人士介绍，武林壹号开盘销售均价高达7.56万元。远远高于周边楼盘的销售价格和杭州严格的限购令并没有挡住买方热情，武林壹号开盘销售近80%，绿城集团和滨江集团合资成立的项目公司获回款总额超过10亿元。“如果销售形势持续，开发商可能考虑年底前再推一期同体量的房源。”上述知情人士称。

　　“日光盘”再现江湖

　　除杭州外，上海、深圳等地高档住宅市场在年底同样出现暖冬行情，成交开始陆续放量。

　　上周末，广州天河珠江新城板块尚东君御开售，均价4.5万元/平方米。有媒体报道，部分购房者在前一天晚上就开始排队等待开盘。同时，珠江新城多个楼盘售价创出新高。“买豪宅如同抢购白菜”的说法又在广州市场传开。深圳方面，15日，深圳远洋新干线开盘，有消息称，首推420套房源2小时内售罄。“日光盘”今年年初曾绝迹于市场，到年底又开始陆续涌现。

　　“现在‘日光盘’确实有，但是量不多，占楼盘总量的5%左右。从总体来看，广州楼市的量价都是在小幅上升的。”中原地产广州区经理黄韬向记者介绍。

　　上海方面，有机构最近统计数据显示，前11个月，上海商品住宅成交面积已超越2011年的成交总量，其中有12个豪宅项目的成交面积突破1万平方米。

　　高档住宅热销体现了房地产销售市场整体回暖，但业内人士也提醒，这并不能说明房价已经开始大幅反弹。

　　虽然离年终还有几天时间，但研究机构已经开始纷纷出台楼市年度报告。整体来看，房企“以价换量”策略贯穿2012年全年，并在年终出现了销售小高潮。不过，因为定价策略的调整，房企销售净利润率普遍下调，房地产去暴利化仍在继续。

　　《中原地产研究2012年年刊》近日公布统计结论，2012年全国商品房销售面积与去年基本持平，但万科、保利、招商、华润、中海、恒大等十大标杆房企前10月依然取得平均23%的增长率，逆势增长显著。标杆房企的全国市场份额也进一步提升，销售额占有率从2008年的7%上升到2012年的12%。不过，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　“低价跑量”的销售策略是导致房企销售净利率下降的主要原因，为弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企提高了资产周转率。中原集团研究中心以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为周转速度的参考指标，可以很明显地将十大标杆房企划分为三类：高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达31%；大部分企业属于均衡周转的房企，包括保利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢。