房地产信托2013年将再迎兑付高峰

　　如果说房地产信托有惊无险地度过了2012年，那么2013年房地产信托将面临更大考验——再迎兑付新高。

　　由于房地产信托的平均期限为两年左右，信托业协会的数据显示，房地产信托2011年共新增余额为2558亿元，其中，四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元，可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远远超过今年的兑付本金金额1759亿元。其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元；在一季度将迎来第一个兑付高峰。

　　房地产信托到期兑付具有时间刚性，销售回款作为第一还款来源，直接影响着房地产信托的兑付，好在今年3月底以来房地产销售触底回暖，房地产信托短期偿债能力大大提高。考虑到在2010年以后的房地产信托监管就开始加强，普遍采用了较为严格的风控措施，大规模发生违约的概率较小。但小型开发商或者单体项目上兑付风险仍在。下面结合2012年的风险事件盘点一下出现风险后的处置流程及主要对策。

　　通常的应对措施是，首先房地产企业筹资自救，主要通过不同项目资金挪移、降价促销、退地卖地等三个途径；若自救失败，则信托风险转移至信托公司。信托公司可采取的措施通常包括三种：

　　(1)以旧换新或延期，代表产品中信盛景星耀地产基金集合信托。此种方式以时间换空间，虽然能暂时度过风险期，但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失。我们判断这一做法在2013年不会普遍被采用。当然，法律上，信托公司也可以申辩已尽到对信托财产的管理义务、无处理不当行为，拒绝承担赔偿责任，由投资者自担风险，但那意味彻底放弃信誉，同时将面临严厉监管(暂停业务、吊销牌照、停业整顿等)，预计敢于这样操作的信托公司少之又少。

　　(2)通过拍卖股权形式强制退出。股权型信托，即信托公司持有房地产项目股权，双方已投入资产基本以土地、在建工程、已建成物业等形式体现在股权之中，信托公司可使用自有资金或股东资金购买全部股权，从而通过拍卖股权的形式退出。

　　(3)处理抵押品。主要通过两张方式：一种是四大资产管理公司以收购不良资产的名义接盘房地产信托，资金来源除了其自有资金以外，还有银行贷款。但目前四大资产管理公司对项目资质要求很高，并非所有房地产信托的兑付都能通过此种方式解决。第二种方式是通过法律形式直接拍卖。目前已有信托公司采取，但效果不好。土地抵押作为房地产信托常用的增信方式，虽然是以实物进行抵押，且抵押率常常低至3至4折，但实际操作中常常会遇到以下几个问题。首先，评估价值的水分。例如某信托的一项集合房地产信托计划，项目总融资3.845亿元，抵押物最初评估为9.56亿元，计算所得质押率约为40%，为中等水平。但一年后项目出现经营困难，在处置资产时，重新评估价仅为5.84亿元，缩水达39%。

　　其次，流动性风险。目前房地产调控并未结束，无论是对土地还是商品房，投资者热情有待启动。最后，“地”“房”分离的尴尬。根据《担保法》第三十五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿(另有约定的除外)。