没房子的人 也可能被限购

　　“限购令”这个词对于市民来说再熟悉不过。但市民大多只知名下有两套乃至多套房的人不能再买房，却很少有人知道，即使你名下没房子，也可能已被归为限购人群，不能买房过户了。

　　市民王红(化名)女士买房时便碰上了这样一件糟心的事：去年，名下没有任何房产的她通过中介看中一套房，结果一切就绪就等过户的时候却被告知，她属于政策限购对象，不能买房。王红因此与卖家和中介产生了纠纷，一纸诉状将他们告上了法院。

　　近日，鹿城区人民法院作出一审判决，认为买卖双方签订的购房合同有效，事后发现买方属于限购政策的限制购房人，导致合同无法继续履行，属于不可归责事由，所以判决买卖双方解除买卖合同，卖方返还买方之前给付的定金。

　　王红女士所碰到的限购问题体现在我市发布的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》(温房字[2011]30号)内第一款规定，该通知俗称“温州版限购令”。

　　该款规定：“自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含存量住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停其在本市内购房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”

　　21世纪不动产温州区域金融服务中心经理赖燕燕介绍，根据上述条款的规定可看出，2011年3月14日作为一个时间节点，凡是在这之前已经有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，均属限购人群。而在2011年3月14日之后，只要以自己名义买过房子的，不管今后名下有无房产，均属于限购人群，不能再买房。

　　赖燕燕称，由于我市限购政策有关问题的通知出台时间便是“2011年3月14日”，所以在此之后短时间内，因这个时间节点而发生的限购问题还未体现出来，往往被忽视。但随着时间的推移，这个时间节点的限购问题也就陆续暴露出来。王红女士便是因为和前夫在2011年3月14日之后曾一起买过房子，使用了她唯一一次的购房资格，成了限购人群。虽然离异后她名下已没有房子，但根据我市上述相关限购规定，已不能再次买房。

　　业内人士：限购内容可略做调整

　　楼市限购令的出台是为了楼市良性发展，抑制投机炒房行为，但其中的某些规定也被指存在不合理，“2011年3月14日”这个时间节点就是其中之一。据悉，目前不受楼市限购政策限制的为拍卖和赠与所得房产。

　　业内人士表示，限购政策规定这个时间节点，大概是出于限制投资性买房。虽然这一规定的确能较好地抑制投资客在楼市买卖房子盈利，但也因此限制了市民合理的买房需求。

　　其不合理性主要体现在两个方面。其一就是如王红女士这类市民，他们在“2011年3月14日”这个时间节点之后曾买过房子，但因为一些非盈利的特殊原因，导致个人不再拥有房产，当想购买一套自己的房子时，却已被归为限购人群。另一类就是在“2011年3月14日”这个时间节点后首次买房的刚需市民。刚需市民购买第一套房子往往因受经济原因的限制，只能买小户型，随着家庭经济的改善，他们便有了改善住房的需求，但由于限购政策的影响，却无法再买一套改善型住房。

　　对此，业内人士称，随着限购政策出台时间的推移，“2011年3月14日”这个时间节点的限购影响作用将逐步体现。在限购政策依然存在的前提下，政府应该切实考虑市民的实际需求，出台实施细则对之前限购政策不合理或模糊的地方进行补充，解决此类需求。

　　基本信息：要充分沟通

　　业内人士认为，王红女士的交易之所以会出现纠纷，可能是因为中介公司经纪人对限购令中的“2011年3月14日”这个时间节点限制了解不清楚，或者是因为买方与中介公司事先沟通中，并未详细地介绍沟通才导致的，根据业内的操作情况来看，双方未详细沟通的可能性更大。

　　据悉，目前，我国房产交易方面的法律法规及政策众多，不是专业人士，往往无法全面清楚地了解掌握。市民买房找专业的中介机构能省去了解繁琐法律法规及相关政策的烦恼。

　　但在实际操作中，因为怕触及客户的个人隐私，惹恼客户，一些中介公司往往只是简单地询问客户一些基本情况，如“你有房子吗？”“有几套？”……虽然这些问题能了解到客户的基本情况，但若碰上像王红女士这类特殊情况的，简单的信息就根本不足以做出正确的判断，从而容易发生纠纷。而客户一般也不太情愿提供较为详细的相关信息，导致中介公司无法准确把握。

　　对此，业内人士表示，市民买房最好找大型正规房产中介，同时尽量配合中介公司将自身有关买房所需的情况讲述清楚，以便对方做出相关判断。而中介公司应规范内部工作人员的培训，使工作人员能有过硬的业务水平为客户服务。询问情况时，中介公司工作人员要特别注意了解一些特殊且重要的信息，跟客户说明了解此类信息的重要性。凡涉及客户个人隐私的信息，要做好保密义务。只有中介机构和客户取得充分的事先沟通，方能更好地杜绝不必要的交易障碍出现。

　　离异后，买房遭遇限购

　　去年，市民王红女士离异后，欲在市区买一套房子，于是便找了一家房产中介进行购房操作。据悉，当时中介公司的经纪人简单地询问了王红女士的房产状况，王红女士答复称自己目前名下没有房产。经纪人便自然地认为王红符合购房条件。

　　不久，在中介公司的协助下，王红女士看中了一套房子，买卖双方很快就达成一致并签订了买卖定金合同，当天王红女士支付给卖家定金。一切似乎都很顺利，大家都等着过户。哪知，在过户的当天却风云突变，办理过户手续时，工作人员称王红女士属于政策限制的购房人。

　　王红女士名下确确实实没有一套房子，为什么突然就成了政策限制的购房人？经了解得知，王红女士离异前，曾和前夫，于2011年4月购买过一套房屋。虽然后来两人离婚了，房产也并未归属于王红女士的名下，但根据我市有关限购政策的规定，只要是2011年3月14日之后买过房子的，在限购令未取消或相关限购内容未改变之前，将无法再次购房。