如何看待“地王”重现土地市场

　　就在各方预计楼市会平稳过冬之时，11月27日北京、上海同时出现“地王”，让本来平静的市场再度喧嚣。而自三季度以来，土地市场就一直呈升温趋势。新一轮成交潮反映出楼市和土地市场的哪些动向？

　　业界人士分析，“地王”重现表明部分房企拿地积极性的增强，今年以来住房成交回升，缓解了不少开发商的资金压力，眼下在土地市场驰骋的多是销售快速、资金充足的大型房企。临近年底，许多开发商都在酝酿下一年度的投资计划，选择及时储备土地。利用这一时机，不少地方政府加快了推地节奏。

　　据了解，两个地块本属稀缺地块，成为“地王”也在情理之中。事实上，按照区域位置、周边配套不同，土地自然有定价上的差别，因而不能根据个别“地王”来判断土地市场的整体冷暖，还需看总体成交量和均价。而公众之所以给予“地王”如此高的关注度，源于其对房价预期的影响。

　　在这轮调控中，预期管理的重要性日益凸显。“地王”重现之际，还需防止有的群体利用这一噱头，再度制造房价反弹的论调。按照市场规律，土地价格以及成交量取决于开发商的资金丰歉程度。而开发商的资金又来源于销售回款。也就是说，市场的购买力是决定房价和地价的主要因素。但是，在信息仍然不够透明的市场里，房价还在很大程度上受预期的影响。一旦房价反弹预期形成，恐慌式购房再现，那么就会带来房价和地价的相互推动，造成螺旋式上涨。

　　在过去的“炒房时代”中，这正是不少利益群体惯用的手段。随着成交逐渐回暖，近日一些城市又出现了抢购、恐慌式购房等传言。显示出，虽然经过持续调控，购房者的行为逐渐理性，但是仍不稳固，还需继续防止利益群体扭曲市场信息，造成不实的价格信号。

　　对于当下出现的“地王”，还需辨证看待。眼下的“地王”与几年前相比，显然不能同日而语。调控之前的楼市，大量投资性需求的存在，使得盖房堪称一本万利，即使是资金实力不强的小型开发商，也敢于大规模举债，利用高财务杠杆在土地市场放手一搏。在这种氛围中，“地王”是整个市场集体非理性亢奋状态的具体表现。相较之下，眼下房企经营呈现“冰火两重天”。手握重金的龙头房企拿地热情高涨，但是许多小型开发商资金链依然捉襟见肘，甚至难逃被淘汰出市场的厄运。由此可见，目前节点上出现的“地王”，反映的是龙头房企在库存已大量消化之际，及时补充土地储备的正常行为，而并非地价和房价出现反弹的转折性信号。另外值得玩味的是，近几个月土地成交回暖，对抑制房价未尝不是一件好事，随着国家打击囤地力度加大，这些拍得的土地将在未来两年形成有效供给，在一定程度上还会促进房价回调。

　　众所周知，供需关系决定市场价格。但是不像其他商品有着明确的价格发布机制，能够全面分析供求，住房市场的供需状况一直很混沌。而预期对房价的影响如此之大，来自老百姓买房保值增值的观念仍未彻底消除，购房者除去考虑自身的需要之外，仍带有较强的投资愿望。而且，对于拿得“地王”所付出的成本，开发商肯定会想方设法转嫁到购房者身上。

　　因此，虽然政府手中掌握着足够的政策储备，对于目前的市场热度不必过分担忧，但也需保持足够警惕。如果市场预期逆转，房价、地价形成趋势性变化，我们的调控就会陷入被动。许多地方已经启动了新一轮投资，在平台融资收紧、部分平台债务集中到期的背景下，一些地区难免遇到财政吃紧的局面，仍有求助于“土地财政”的倾向。同时，“地王”再现也意味着一些开发商对楼市走势非常乐观。对于房价和地价的走向，调控部门还需高度关注。

　　虽然不断有“地王”这样的信息搅局，但是业界却普遍认为，楼市将保持平稳走势。上海易居房地产研究院的研究报告认为，在传统的“金九银十”时期，中央多次强调继续坚定不移进行房地产调控以巩固调控成果，虽然企业在这一阶段积极推盘，地方政府也微调楼市政策以促进刚需释放，但成交情况并没能够达到预期，市场复苏脚步放缓，预计未来两个月典型城市商品住宅成交量会持续平稳状态。

　　这轮调控以来，楼市的博弈机制以及价格形成机制已经发生了很大变化。不论是购房者还是调控部门，对于市场上出现的诸多信号都应理性分析，充分考量宏观政策环境、供求关系等，以准确判断市场走势。当下，与拿地相关联的是资金流动，开发商的资金状况以及房地产市场的资金流动，应当成为观察楼市的重点关注点之一。