地产开发商热衷投资饭店

　　二三线城市饭店增长超两成

　　仲量联行酒店集团和中国旅游饭店业协会上周发布的最新研究报告《中国饭店市场城市景气分析》指出，受访饭店预计2012年每间可出租客房收入增长3.1%，明显低于2011年的10%，但未来客房数量增长率却依然达到两位数。

　　调查显示，2011年全国各地的饭店业绩总体明显上升。从2010年到2011年底，受访饭店的入住率从63%平缓上升至64.1%；调查样本2011年平均房价为497元，比2010年上升8%。从观察的35个城市来看，2011年饭店客房数量的增长率为14.4%。其中一线城市的增长率保持稳定，而二三线城市由于其城市规划起步相对较晚，因此新增供给将保持持续增长的可能。预计截至2014年底，二、三线城市的饭店供给增长率将分别达到约21.5%和28.6%。对国际酒店运营商而言，开拓三线城市市场，需要更具灵活性和适应能力。

　　报告指出，目前中国平均每四天就有一家国际品牌饭店开业，中国成为世界上增长最快、同时又是竞争日益激烈的饭店市场之一。

　　由于饭店资产具有相对较强的抵御通货膨胀能力，其折旧和摊销可以抵扣相应税额，可以提供持续现金流和较长回报期并利于土地的增值，在房地产调控政策影响和房地产行业投资持续放缓的情况下，房地产开发商会收缩对以住房为主的投资，转向投入商业地产和旅游地产等，特别是他们很看好饭店资产的投资。

　　目前，万达、绿地、碧桂园等多家开发商早已施展拳脚，与喜达屋、雅高、洲际等国际性酒店管理品牌合作，以最快的速度切入酒店市场。也有一些开发商开始自建酒店品牌。

　　商务客源仍是饭店的主导客源

　　报告显示，商务客源仍然是饭店的主导客源，占了总客源的65.8%。在休闲客源中，休闲散客出现0.2个百分点的增长，而休闲团队下降1.9个百分点。游客愿意自助出行的比例在增长，这从某个层面上说明自助旅游已成为国人普遍的休闲方式。

　　仲量联行指出，会议会展和奖励旅游仍将作为未来重要的需求驱动因素之一，这方面产生的需求在未来几年仍有填补饭店业客源缺口的可能。而休闲旅游市场将随着国内居民消费能力逐步提升的推动下积极促进旅游和饭店市场的发展。

　　中端酒店市场仍有增长空间

　　仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达指出：“虽然中国经济发展十分迅速，但目前很多城市的饭店市场都面临需求和供给的不平衡，这种现象在五星级酒店市场十分明显。而在有限服务以及中端酒店市场，我们看到了类似与10年前经济型酒店需求大幅增长的发展空间，并持续到现在仍然可以保持超过85%的客房出租率。”

　　仲量联行和中国旅游饭店业协会预计，截至2014年底，太原、海口、郑州、珠海、合肥、哈尔滨、长沙、桂林、厦门和天津是未来饭店供给增长率排名前十的城市，而上海、天津、成都、沈阳、厦门、武汉、北京、广州、海口和无锡则是未来饭店客房增长量最大的十大城市。

　　今年酒店入住率下降

　　仲量联行调查了251家遍布全国各地的酒店及酒店管理公司，结果显示，2011年，全国酒店业绩总体呈上升趋势，入住率由2010年的63.0%上升至64.1%，反映了需求的持续稳定增长。每间可出租客房收入是综合反映入住率和平均房价的指标，2011年较2010年增长10.0%，达到319元。

　　不过，受访酒店对2012年的业绩预测稍有下滑，入住率小幅下降0.1%，每间可出租客房收入比例下降6.9%。尤其是华南地区的酒店，预计2012年的入住率将下滑8.7%，每间可出租客房收入下滑达17.8%。仲量联行酒店集团中国区高级副总裁及酒店咨询业务负责人何超表示，2012年新进入华南地区的酒店客房数量非常可观，所以现有酒店的预估比较理性和谨慎。“我们发现尽管饭店市场气氛仍旧乐观，饭店预计入住率增幅出现下降。”

　　报告显示，华南地区的日平均房价在2011年出现24.4%的显著增长，这可能与华南区域的饭店市场近两年从2009年的低谷出现复苏和重新洗牌的现象有关，新增饭店进入市场，做大市场并拉动整体行业平均水平。

　　何超表示：“虽然由于物价上涨而造成了营业成本的增加，以及人力成本不断上升，但仍有44.6%的饭店对未来表示乐观或者非常乐观，这一比例与去年43%的调查结果相比有所提高。”

　　人力成本上涨成为首要难题

　　仲量联行指出，中国饭店市场正在循序渐进的从不断开发/扩张的阶段转入饭店资产持有/维护阶段。人力成本和运营成本的持续上升，新增供给进入市场而带来的竞争压力以及现有饭店硬件设施逐步老化的影响下给饭店投资者、业主和运营者都带来了较大的挑战和前行压力。在中国酒店市场新增供给和需求持续不断增长状况的影响下，越来越多的开发商和投资者的关注焦点由建造新酒店，转向如何保护并增强酒店资产，以解决现有及未来即将面临的挑战和前行压力。

　　调查显示，92%的受访饭店预计2012年经营成本将上升或与目前持平。72.9%的饭店认为竞争压力会上升。大多数饭店可能会通过提高平均房价来应对。何超生指出：“参与本次问卷调查的饭店中，由于物价上涨而造成的营业成本的增加和人力成本不断上升这两方面所面临的挑战与2011年相比有明显的突出性表现。”

　　目前，员工人力成本已经成为饭店业最大的单一运营成本(平均人力成本占总营业收入的25%)，而人力成本上涨成了饭店业的首要难题。一位行内专家指出，酒店业人力成本涨幅远远超过社会平均工资水平涨幅，尤其是在国际品牌酒店大举进入中国的情况下。洲际酒店总经理就很苦恼地抱怨，他们未来三年最头疼的问题就是找不到人才。

　　旅游目的地饭店市场有风险

　　报告还指出，受需求增长和国家政策导向等多方面因素驱动的影响下，全国范围内掀起了旅游目的地开发的热潮，同时带动了旅游目的地饭店的发展。然而，旅游地产项目由于投资巨大，竞争激烈，涉及的行业和业态较多，复杂性较强而存在一定的投资风险。旅游目的地的发展受政府长期规划、调控和推广的影响巨大，因此，开发商需要综合考虑并整合一系列的旅游要素通过多种策略的执行来应对旅游目的地饭店市场未来将要面临的挑战。