今年新疆房地产市场呈现供需双降格局

　　房地产开发是拉动新疆固定资产投资和相关产业发展的重要行业，是满足百姓住房需求的主要途径，是促进新疆新型城镇化进程的重要推动力，保持房地产市场的平稳健康运行，对当前稳定经济增长、实现经济社会可持续发展具有重要作用。

　　自治区发改委经济研究院投资研究所副研究员秦波所做的《2012年新疆房地产市场运行形势分析及2013年展望》，旨在通过对2012年新疆房地产市场运行形势的分析，科学研判当前新疆房地产市场面临的内外环境，针对当前房地产市场对宏观经济的影响和存在的突出问题，重点提出未来房地产市场稳增长的重要措施和建议。

　　今年房地产市场呈现供需双降格局

　　记者：今年的房地产市场，中央的调控政策不松懈、调控主基调仍非常明确，特别是进入三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，国家重申从严执行楼市调控政策，在此大环境中，您怎么看待2012年新疆房地产市场运行态势？

　　秦波：受国家房地产调控政策持续影响，2012年新疆房地产市场总体呈现供需双降格局。投资大幅回落，市场需求持续下滑，房屋交易价格出现松动，市场总体仍处于多方博弈状态，观望气氛浓厚，导致对经济增长拉动作用的弱化，形势较为严峻。

　　前三季度，新疆完成房地产开发投资411.29亿元，同比增长7.8%，增幅回落53.3个百分点。商品房销售面积、销售额同比分别下降24.5%和19.9%，并由此导致商品房待售面积同比增长4.6%。前三季度，全疆商品房新开工面积同比下降13.6%，预示着后期市场供应不确定性增大。

　　另外，全疆总体房价趋于稳定或出现下行迹象，房价下降的预期不断增强。前9个月新疆商品住宅销售均价3426元/平方米，较2011年末上升4.2%，但与上半年均价(3430元/平方米)相比基本持平并略有降低。土地市场交易也持续下滑，前三季度全疆房地产开发土地购置面积和土地成交价款分别下降30.8%和15.1%。受市场传导作用影响，土地市场整体偏冷，购地需求相对不足。进入三季度后，各地为改善房地产市场供求预期，平抑房价，加大了推地力度。部分大型房企加速拿地，局部市场出现量价齐升的现象，但土地市场整体格局，尚难言彻底好转。

　　新疆房地产市场尚不构成支柱产业记者：与其它省市区相比，当前新疆房地产市场具有怎样的特点？

　　秦波：从当前新疆房地产市场发展的阶段及运行特征分析，新疆房地产市场同内地不同，仍处于成长发育阶段，对经济增长的贡献非常有限。从更大范围的房地产业增加值(含房地产开发)占GDP比重分析，全国基本保持在5%左右，而新疆近5年分别为2.6%、2.1%、2.7%、2.6%、2.7%；从房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重分析，全国基本保持在20%左右，而新疆基本保持在13%左右。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%—8%时就成长为支柱产业。按照新疆房地产业发展的现状，离真正的支柱产业还有很大的距离。

　　然而，当前新疆进入城镇化加快发展时期，按照规划目标，到2015年新疆城镇化水平要从目前的40%提高到48%，每年从农村转移到城镇的人口在60万人左右，加上每年30万的适婚人口以及流动人口，对住房的刚性需求旺盛，如果再综合考虑城镇原居民改善型需求，扣除保障性住房覆盖范围，每年新疆至少需要新建4000万平方米以上新建住宅才能满足市场的需求，填补这些需求缺口，是未来支撑新疆经济快速增长的主要动力，也是经济结构调整的重要内容，这为房地产业发展创造了巨大的市场空间，也使得房地产行业成为推动新疆城镇化的重要手段。

　　与全国和东中部多数省份比较，新疆并未形成土地财政的格局。1至9月，全国土地使用权出让收入17936亿元，同期财政收入90588亿元，土地出让收入占财政收入的比重高达20%。而新疆情况与全国不同，前三季度，新疆地方财政收入864.4亿元，土地出让收入为22.59亿元，仅占财政收入的2.6%。这一方面说明新疆房地产发展滞后，另一方面也说明新疆没有走土地财政的发展道路。

　　总之，新疆房地产市场总体规模小、发育程度低、区域发展不平衡、对经济的影响作用有限，市场整体不存在大的泡沫风险，还未形成对实体经济的挤压。作为推进新疆新型城镇化进程的主要力量，房地产市场是需要积极扶持的重要产业，发展的潜力较大。

　　明年房价基本稳定或有小幅回落

　　记者：您认为当前新疆房地产市场发展面临的突出问题有哪些？

　　秦波：从当前新疆房地产市场运行本身分析，受调控政策影响下挫严重，直接影响固定资产投资和地方财政税收的稳定增长，对相关上下游产业也产生一定的抑制作用。合理购房刚性需求不能得到有效释放，市场供应风险加剧，给市场平稳健康运行带来影响。但部分重点城市房屋销售价格相对于百姓收入来说，仍然偏高。特别是乌鲁木齐，房价仍在小幅上涨，9月份，乌鲁木齐新建商品住宅销售价格指数同比涨幅1%，尽管涨幅缓慢，仍居国内70个大中城市第二位。从调控政策的实施情况分析，全国“一刀切”的调控政策缺乏针对性和灵活性，地方自由裁量权非常小，就新疆来说，地域广阔，除个别中心城市和经济发展较快地区外，很多县市房地产市场刚刚起步，房地产市场发展进程与内地存在很大差异。简单套用国家“一刀切”的政策，采取严厉的调控措施，势必对部分地区市场发展产生较大的冲击。另外，新疆房地产市场体系建设仍较滞后，房地产企业整体规模小、实力弱，行业发展水平较低，抵御风险能力薄弱。

　　记者：有国家调控政策仍将延续并深化的前提，您对2013年新疆房地产市场有怎样的预测？并对促进2013年新疆房地产市场健康运行有何建议？

　　秦波：通过对当前新疆房地产市场内外发展环境的全面深入分析，2013年房地产市场的总体趋势不会发生大的波动。但货币政策环境进一步宽松，市场流动性会不断改善。然而受调控政策影响，市场走势出现明显回暖的可能性较小，市场供给风险增加，市场需求基本维持现有水平，房地产价格基本稳定或有小幅回落。

　　当前，加快新疆房地产市场发展，首要核心任务是稳增长、保需求。要在加强市场监管和调控的前提下，加大支持力度，通过金融扶持、加大土地供应力度等多种措施鼓励支持房地产企业改变经营策略，开拓市场空间，改善供应结构，增强市场信心，加大投资力度。同时，积极引导消费者建立合理预期，加快市场需求启动。要进一步完善市场体系，加快建立区域性差别化调控政策，及时做好政策调整与储备，把握好房地产调控的力度，增强紧中见活的能力，保持房地产市场持续、适度的发展。