案情简介：2004年6月，李某因在外做生意，将村中一处待建小产权房卖给外村人张某，并签订了房屋买卖合同，双方约定首付2万元定金，房屋建成交钥匙时付13.5万元。2011年5月，李某生意失败，携家人想回村居住，他以张某无房产证为由，想要回房屋，双方发生纠纷。无奈之下，张某诉至法院，要求被告李某返还购房款及定金15.5万元，并赔偿其损失。李某在收到法院传票后，也诉到法院，反诉张某须支付其房屋占用费20万元，请求法院确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。法院经审理，依法判决双方签订的购房合同无效，李某返还购房款，对李某的请求不予支持。
律师分析：所谓小产权房是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅用房。依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的，只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。因此，任何人购买小产权房都不为法律所保护。以上案例中，张某与李某签订的《房屋买卖合同》因所涉房屋为小产权房且买方不是该村村民，该合同违反了有关法律法规的规定，系无效合同。因合同无效，张某要求卖方返还购房款的请求证据充分，法院予以支持。李某要求张某支付房屋占有费的请求，因张某占有该房屋时已支付了约定的房款，故卖主的该请求理由不当，法院不予支持。在这个房价居高不下的时代，某些购房者为了低价拥有自己的一处房屋，不顾风险购买小产权房，若一旦发生纠纷，所签订买卖合同皆为无效合同，此时卖方可以收回房屋，虽然卖方应将已收取的购房款退还给买方，但此种情况给买方带来的损失也是不可忽视的，故对于小产权房，购房者一定要认真考虑风险，入手必须谨慎。
律师简介
隋鹏飞:北京市大成(青岛)律师事务所专职律师。擅长专业：商事争议解决/投资并购/房地产/物流/工程建设及基本设施/海商海事/尽职调查。为多家顾问单位的投资并购、合法合规经营、风险处理与防范提供了极有成效的专业法律服务，成功代理了一批标的额较大的建设工程、海事海商、国际贸易、侵权纠纷等案件，并积累了丰富的理论及实践经验。手机：15954289532，邮箱：pengfei.sui@dachenglaw.com
王洪松:北京市大成(青岛)律师事务所专职律师。擅长专业：刑事辩护/民事代理。专门从事刑事辩护业务，成功办理过数十起备受社会关注的刑事案件。先后在多家律师事务所实习或执业，熟练掌握诉讼和非诉法律服务技能；熟悉金融领域的各项规定和业务流程，目前担任多家企事业单位的常年法律顾问。手机：13963935326，邮箱：hongsong.wang@dachenglaw.com
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