陆家嘴高端楼盘成交量增2.4倍

　　上海市税务局日前公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。截至目前，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。其中90%适用0.4%的税率。而另一方面，今年以来，陆家嘴(600663,股吧)板块高端楼盘(单价5万元以上，下同)成交面积达到4.3万平方米，相当于去年全年成交量的3.4倍；黄浦滨江板块成交面积为2万平方米，高出去年全年成交量87%。业内人士表示，目前楼市处于回暖的上升期，而试点中的房产税征收税率低、覆盖范围小。其在税收因素驱动下，对购房者置业偏好的影响正在进一步弱化。

　　与其它税费相比，目前房产税的征收税率并不高， 2012年适用税率标准按是否高于26896元/平方米(2011年统计局公布的市新建商品住宅销售均价的2倍)，分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率(对应房屋总价而言)仅在0.28%和0.42%。而2012年至今(截至11月26日，下同)，全市新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，住宅租金回报率多集中在1.50%—3.00%，仍均高于房产税征收税率水平数倍。

　　这使得很多投资人士开始积极进入高端楼市。根据德佑地产监控的豪宅数据显示，今年以来，陆家嘴板块高端楼盘成交面积达到4.3万平方米，相当于去年全年成交量的3.4倍；黄浦滨江板块成交面积为2万平方米，高出去年全年成交量87%。陆家嘴、外滩、新天地等沪上传统地标板块的豪宅市场也重新焕发生机。今年至今，全市单价超过10万元的一手公寓共计成交106套，其中102套集中在陆家嘴、外滩和新天地区域。

　　另据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，从2011年1月末房产税开征起，单价高于28426元/平方米(2010年市新建商品住宅销售价格的2倍)住宅成交套数占比就呈逐级下滑趋势，由1季度时的15.23%持续降低至4季度时的11.57%。而2012年至今，全市新建商品住宅成交套数为6.66万套，其中单价高于26896元/平方米，住宅成交套数为1.25万套，占比18.75%。而从趋势性来看，随着市场回暖， 3月起单价高于28426元/平方米住宅成交套数占比就呈逐级提升趋势，由1季度时的14%持续提升至3季度时的22%。

　　对此， 21世纪不动产分析师黄河滔认为目前楼市处于回暖的上升期，而试点中的房产税征收税率低、覆盖范围小。其在税收因素驱动下，对购房者置业偏好的影响正在进一步弱化。

　　而上海中原研究咨询部高级经理龚敏也表示，豪宅市场由于客户的特殊性，是游离于普通住房之外的一种特殊市场，其发展更多与城市地位和发展有关。房产税等潜在税收目前由于土地制度等原因想要高额增收也不太可能，退一万步说，即便是投资失利，作为不动产的房产仍可享有自住的功能。