香港房价难以大幅下跌

　　香港中原地产二手房指数显示，香港目前的房价较2008年的底部翻了一倍多，而2012年初至今有20%的涨幅。香港政府从2010年8月开始采取了一系列紧缩政策，如提高房贷首付比例、增加印花税等，但这并未使得房价下降，香港房价仅在2011年下半年小幅调整后继续上涨至今。造成香港房价上涨的原因基本上有两个方面，即长期低利率/负利率和供求不平衡。

　　利率方面，香港长期处于负利率时代(存款利率几乎为0)，虽然香港而租金回报率只有3%左右，但房贷利率更低，平均只有2.2%左右。

　　供求方面，香港特区政府及美联地产的统计数字显示，2007年~2011年平均每年住宅完工量只有接近1万套，而近20年平均每年完工量为2万套；2013年预计完工量仅可以从2012年的1.2万套增加到1.5万套。从需求端来讲，香港过去10年平均每年新增住户数为2.8万户左右，每年结婚的新人有4.8万对左右，估计每年对一手房的本地刚性需求在1.5万套以上，而非本地需求在5000套~6000套。

　　为了抑制房地产泡沫，香港政府近期出台了一系列政策，其中几条重要措施是：进一步提高外地购房者的首付，外地人首付比本地人高出20%(原来为10%)，并将偿债比例要求从50%降低到40%；提高特别印花税的税率并延长期限，税率从原来的5%~15%提高到10%~20%，期限从2年延长到3年；非香港永久居民购房将需要额外多付15%的买家印花税；中长期将提高土地供应。

　　以上措施主要是针对投机行为及压制外地人购房需求，尤其是买家印花税一项，可能会减少部分非本地人的需求，这部分需求在2012年三季度占总交易量的10%左右，其中占高端项目交易量的28%。根据中原地产数据，今年三季度的一手房市场高端项目交易总额的50%来自内地。

　　从短期来看，政府严厉的政策可能使得交易量有所下降，投机需求继续下降，房价可能小幅调整，而中期来看，低利率及供求的不平衡仍未得到解决，房价难以大幅下跌。 (作者系华安基金全球投资部研究员)